תכנון משכנתא – איך עושים את זה נכון וחוסכים זמן וכסף

מלאכת תכנון משכנתא היא מלאכה שהיא למעשה אומנות. כן כן, אתם שומעים נכון – תכנון משכנתא זאת אומנות, ולא רק יכולת או ידע נרכש. יועצי המשכנתאות הכי טובים בתכנון משכנתאות אופטימליות עבור הלקוחות שלהם הם לא פחות מאמנים, מלאי ניסיון וידע. אני אדבר פה על איך עושים את התכנון של המשכנתא שלכם נכון ואיך חוסכים זמן וכסף באופן כללי, אבל כמובן שעם הידע פה אתם לא תצאו יועצי משכנתאות כשרוניים ואדירים, אבל טוב שיהיה אותו בידיכם, וטוב שתפגינו את הידע מהכתבה שפה אל מול יועץ המשכנתאות שלכם במידה ויש לכם אחד.

אגב, האם כדאי לכם לקחת יועץ משכנתאות בכלל?

 

תכנון מקדים

לפני שבודקים דירות, לפני שניגשים לבנק, לפני שמחפשים יועץ משכנתאות, לפני שעושים כל דבר אחר – מתיישבים לשולחן התכנון. מה עושים שם? מתכננים. איך עושים את זה? יאללה, אסביר לכם.

בתיכנון אתם צריכים להתחשב בהון העצמי שיש לכם, בהוצאות שברכישת דירה, בהכנסות שלכם (ושל בן ובת הזוג) נטו, וגם לנסות לשער איך העתיד הכלכלי שלכם יראה.

באמצעות הנתונים האלו תוכלו לדעת איך תראה רכישת הדירה, ואיך תראה פחות או יותר המשכנתא שלכם מבחינת תמהיל ותנאים.

דברים שאנשים שוכחים לגבי תכנון משכנתא

חשוב מאוד להכניס לשולחן התכנון את כל הדברים הבאים, בלי להשמיט שום דבר, הכל קריטי וחשוב:

• ההוצאות ברכישת דירה לא נגמרות אחרי שקניתם אותה, וההון העצמי המלא שלכם לא יכול להיות כולו מוקדש למשכנתא, כי יש עוד הוצאות מלבד עלות הרכישה בלבד. מס שבח, מס רכישה, מיסי מקרקעין אחרים ונוספים, שכר טירחה למתווך, שכר טירחה לעורך דין, שמאי, דמי פתיחת תיק משכנתא בבנק, וכדומה. חייבים להשאיר סכום נאה עבור כל אלו בצד, זה אומר שאתם לא יכולים לקחת כל שקל שיש לכם ולקרוא לו הון עצמי לטובת המשכנתא והדירה.
• בידקו כמה כסף יש ברשותכם – כולל הכל, כדי לבנות הון עצמי מספק וגבוה ככל האפשר. אם אתם מוכרים דירה התייחסו למחיר ריאלי שבו תמכרו ולא מה שנדמה לכם שהיא שווה (כמעט תמיד יש פער שלילי בין השניים), חסכונות נוספים שאולי יש ברשותכם, כספים נזילים שיש לכם בתוכניות חיסכון או פקדונות, בידקו עם ההורים האם הם מוכנים לעזור וכמה – עוד בשלב התיכנון!
• נסו לחשוב על העתיד הכלכלי הצפוי לכם בשנים שאחרי נטילת המשכנתא. האם תרחיבו את המשפחה ולכן יגדלו ההוצאות שלכם? אם כן – למתי זה מתוכנן? האם נפתחת איזו קרן השתלמות בעתידכם הצפוי הקרוב? האם יש, לצערכם הרב כמובן, ירושה ממש מעבר לפינה? אם ההוצאות שלכם יגדלו או ההכנסות שלכם יגדלו בקרוב, אתם צריכים להתחשב בכך עוד בשלב התכנון ולהתאים את תמהיל המשכנתא לכך. אם ההוצאות שלכם עומדות לגדול, כנראה שתרצו לכוון למשכנתא קלילה יותר עם החזר חודשי נמוך יותר שאולי כרגע יהיה לכם קל מידי, אבל אחרי הגדלת ההוצאות יתאים לכם כמו כפפה ליד. אם אתם עומדים לקבל סכום כסף או שההכנסות שלכם יגדלו, יכול להיות שתרצו משכנתא שאפשר לפרוע חלקים ממנה בקלות ללא עמלות פירעון מוקדם.
• כמה כסף אתם מתכוונים לבקש כמשכנתא מהבנק? שימו לב, יכול להיות שתרצו לבקש קצת פחות ממה שאתם רוצים או אפילו צריכים. הבנק יכול להציע לכם ריביות טובות יותר ככל שתביאו יותר הון עצמי ותבקשו ממנו סכום נמוך יותר. לפעמים, מתיחת פנים של עוד כמה אלפי שקלים בהון העצמי שלכם, תהיה שווה לריביות נמוכות יותר משמעותית, מכיוון שהבנק עובד לפי "מדרגות". זה אומר שאם אתם על סף של מדרגת ריביות, תהיה לכם ריבית גבוה, ואם תחצו את סף מדרגת הריבית, תגייסו עוד 20 או 30 אלף שקלים לדוגמא, פתאום הריביות ירדו משמעותית. כשאתם מתכננים הון עצמי, קחו בחשבון שיועץ משכנתא אולי יעדכן אתכם שאם תגייסו ממש עוד סכום קטן, הריביות שלכם יפלו משמעותית.
• נסו לחשוב מהו סכום ההחזר החודשי הכי גבוה שתעמדו בו – זהו בדרך כלל סכום בין 25% להכנסה שלכם נטו (יחד עם בן או בת הזוג כמובן) ועד 30% מההכנסה שלכם נטו. מעל זה – לא מומלץ מאחר ואתם מסתכנים באי עמידה בהחזר החודשי (והבנק גם כנראה לא יאשר בכל מקרה), ומתחת ל-25% גם לא מומלץ, כי החזר חודשי גבוה יותר פירושו תנאים וריביות טובים יותר. זו לא חוכמה לקחת משכנתא "קלה עליכם" ולהרגיש גיבורים גדולים, עם סכום נוח מידי ומשכנתא ארוכה מידי. סביר להניח שזה יתבטא בריביות גבוהות.
• ככל שתחזירו יותר כל חודש, ככה תחזירו פחות סך הכל באופן מצטבר עד סיום חיי המשכנתא.

 

עוד בנוגע להחזר חודשי

בתיכנון המשכנתא, מעבר להצבת ההחזר החודשי בין 25% ל-30% מההכנסות שלכם נטו, שווה לדאוג גם לעוד כמה דברים.

לדוגמא, אתם צריכים שההחזר החודשי יאפשר לכם לחסוך כל חודש כסף, מה שנקרא "לשים בצד". המטרה שלכם היא לא "להשאר מאוזנים" כל חודש, מאחר ובמצב כזה כל הוצאה לא צפויה או צפויה וגדולה יוציאו אתכם מאיזון.

אל תשכחו שכל משכנתא מגדילה את עצמה עם הזמן בגלל שהריביות משתנות וצמודות למדדים, אם יש לכם משכנתא טובה היא תעלה כנראה בכמה מאות שקלים טובות, אם היא גרועה – אתם בצרות. כשאתם מנסים להבין מהו הכיוון של ההחזר החודשי שמומלץ לכם, נסו לחשוב על הוצאות הדיור שלכם עד אותו הרגע. אם יש לכם שכירות של 4,000 שקל כבר שנים, ואתם עומדים בה יפה ומסתדרים בקלות, שווה לקחת משכנתא של 5,000 או 6,000 שקל.

אם על הדירה האחרונה הייתה לכם משכנתא חודשית של 5,000 שקלים והרגשתם חנוקים ובקושי החזקתם את הראש מעל המים, כדאי מאוד שהמשכנתא החדשה תגבה ממכם 4,000 או 4,500 ותאפשר לכם לחיות בנינוחות בלי לחץ מיותר.

בכל מקרה, את ההחזר החודשי אתם צריכים לדחוק כלפי מעלה כמה שאפשר. אתם תגלו שפער יחסית קטן של 400 או 500 שקל בהחזר החודשי של המשכנתא שלכם, יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא, בהתאם לגובה המשכנתא ואורך חיי המשכנתא.

אם לקחתם משכנתא של 700,000 שקל סתם לדוגמא, ותחזירו אותה בהחזרים חודשיים של 3,500 שקל בחודש, תשלמו סך הכל לבנק 1,000,000 שקלים על ההלוואה, ואם תקפיצו "בקטנה" את ההחזר החודשי ל-3,900 שקל בחודש, תגלו שתשלמו על המשכנתא הזו סך הכל לבנק 950,000 שקלים על ההלוואה. חסכתם 50,000 שקל לאורך המשכנתא, בעקבות הבדל של 400 שקלים בהחזר החודשי.

 

תכנון משכנתא זו אומנות, שתיעשה הכי טוב על ידי בעל מקצוע

כל הנושא הזה של תכנון משכנתא, אני יכול להמשיך לנסות ללמד אתכם עד מחר ולתת לכם טיפים בנוגע לאיך לעשות את זה נכון ואיך לחסוך זמן וכסף באמצעות תכנון נכון של המשכנתא, אבל האמת – שזו אומנות, זו תורה שלמה, וכזו שרק יועצי משכנתא כשרוניים ומנוסים מסוגלים לעשות באמת באופן הכי טוב שיש ובצורה אופטימלית.

כל מי שהלך ליועץ משכנתא איכותי, ספג מבול של תחקורים ושאלות – גיל, הון עצמי (על כל מקורותיו והאקסטרות שצריך להשאיר בצד אחרי שנותנים אותו לבנק), מספר ילדים כרגע, מספר ילדים מתוכנן ומה הלו"ז המתוכנן להרחבות משפחתיות, משכורות, שינויים צפויים במשכורת, עד כמה אתם בטוחים במקום העבודה בו אתם נמצאים, מהן התוכניות הכלכליות שלכם לגבי הדירה בטווח הארוך, כמה אתם מצליחים לחסוך כיום לפני שלקחתם את המשכנתא, כמה אתם משלמים היום על דיור – השאלות לא נגמרות.

את כל השאלות האלו מרכיב יועץ משכנתא לכדי פרופיל פיננסי מלא – הוא ממש יודע על כל דבר קטן שקשור לכלכלת הבית שלכם לפני שהוא מתכנן לכם את המשכנתא, והוא מתחשב בהכל בדרך.

אז במקום שתקחו משכנתא בתמהיל מומלץ על ידי הבנק של שליש פריים, שליש משתנה, שליש קבועה, או שני שליש פריים, שני שליש קבועה (ולצערי, יש גם יועצי משכנתאות שבורחים לתמהילים ה"סטנדרטים" האלה בלי באמת לחקור ולהעמיק את התכנון), נבנה עבורכם תמהיל מתוכנן בקפידה שיתאים לכם, למצב הנוכחי למצבכם בעתיד. יש סיכוי שאחד משני התמהילים הסטנדרטים יתאים לכם, אני מודה. אבל בהרבה מקרים זה לא המצב ותכנון מעמיד וקפדני יותר יוליד תמהיל אחר, אופטימלי יותר עבורכם, מול הבנק.