עלויות מיחזור משכנתא – סקירה על המחירים שיש כיום בשוק

מיחזור משכנתא הוא מצב שבו אתם סוגרים את המשכנתא הנוכחית שלכם, זורקים אותה ל"סל המיחזור", ולוקחים את המשכנתא מחדש עם תנאים וריביות עדכניים שנהוגים היום. אם לקחתם משכנתא פעם, בעבר, סביר להניח שהריביות והתנאים למשכנתאות היו שונים למדי. אם המצב השתפר, אתם יכולים לבחור לבצע מיחזור ולקחת את המשכנתא מחדש בתנאים שמקובלים ונהוגים היום. המון פעמים זה מאוד כדאי וזה יחסוך לכם הון רב, במיוחד לאור השינויים הרבים החלים בשוק המשכנתאות. לפיכך, חשוב לדעת על עלויות מיחזור המשכנתא

השנים האחרונות התאפיינו בשפל ריביות היסטורי, כך שכמעט כל מי שהמשכנתא שלו ישנה הייתה לו כדאיות למיחזור, ולאחרונה בנק ישראל אפילו הצהיר שהמגבלה על ריבית הפריים תשתנה בקרוב (ממקסימום שליש בריבית פריים בתמהיל שלכם, למקסימום שני שליש בריבית פריים בתמהיל שלכם), ועבור הרבה אנשים – זה יצדיק בחינת כדאיות למיחזור פעם נוספת.

זה עולה כסף בכלל?

נתחיל מבשורה משמחת – באופן ישיר לפחות – אין עלות למיחזור משכנתא. הבנק לא גובה באופן ישיר על המיחזור עצמו, אבל כן יש הרבה עלויות מסביב – ישירות ועקיפות. זה אומר שלמרות שמיחזור זוהי נחלת הכלל ללא עלות, בכל מקרה אל תצפו לא לשלם כלום על מיחזור משכנתא, או שלא יהיו לכם הוצאות. כשאתם בוחנים את הכדאיות למיחזור המשכנתא שלכם, עליכם להתחשב בדברים הבאים. המון פעמים יש כדאיות למיחזור על הנייר, אבל בעקבות העלויות הנלוות, זה הופך להיות פחות כדאי ועדיף להשאיר את המשכנתא, לפחות לזמן הקרוב, כמו שהיא.

עלויות מיחזור משכנתא – עמלות היוון

אולי העמלה הכי ישירה שמקושרת למיחזור משכנתא, המון פעמים גם די גבוה בעלותה, והיא הכי מתקרבת בהגדרה שלה לעמלה שהבנק יבקש על המיחזור עצמו. לא מדובר בעלות על המיחזור עצמו, אבל זה הכי קרוב שיש. המילים עמלת היוון הן שקולות למילים שיותר ברור מה משמעותן: עמלת פירעון מוקדם. בואו אסביר לכם למה הכוונה.

כאשר לקחתם את המשכנתא שלכם, בהתאם לתמהיל שבחרתם מול הבנק, הבנק הגדיר לכם על המשכנתא או על חלק ממנה עמלת פירעון מוקדם. העמלה הזו, המכונה גם לעיתים קנס (וזהו כינוי נאמן למשמעות), היא עמלה שאותה צריכים לשלם במידה ואתם פורעים את המשכנתא מוקדם מהצפוי והמוגדר.

זה אומר שאם יש לכם מסלול בתמהיל שמשך חייו 15 שנה, ואחרי 7 שנים יש לכם כסף זמין ואתם מעוניינים לפרוע אותו, אתם צריכים לשלם קנס פירעון מוקדם על כך. יש מסלולים שבהם הבנק לא יכול לדרוש עמלת היוון שכזו, כמו לדוגמא מסלול הפריים, שלפי הנחיה של בנק ישראל כל לווה רשאי לפרוע אותו מתי שמתחשק לו ללא קנסות.

מיחזור משכנתא הוא למעשה פירעון מוקדם של המשכנתא הנוכחית שלכם כמו שהיא, ואז מיד נטילתה מחדש בתנאים וריביות חדשים. מאחר ויש פירעון מוקדם של המשכנתא, גם אם רק לרגע עד שהיא נלקחת מחדש, כל עמלות הפירעון המוקדם שקיימים במסלולים השונים שבתמהיל המשכנתא שלכם תקפות ומופעלות.

קנס פירעון מוקדם שכזה יכול להיות 7,000 שקל, 15,000 שקל, 50,000 שקל או 80,000 שקל – זה פשוט מאוד תלוי איך התמהיל הנוכחי הישן שלכם נראה וכמה השכלתם להלחם עם הבנק על כך שהוא יהיה דינמי ויהיה אפשר לפרוע אותו בקלות בעתיד.

בעבר, מיחזור היה פחות רלוונטי מאחר והריביות עמדו במקום לפרקי זמן ארוכים, ואנשים התרשמו שלא ינחתו עליהם סכומי כסף גדולים באמצע החיים, ושהם גם לא יצליחו לחסוך כסף לאורך זמן שיאפשר להם סגירת חלקים במשכנתא שלהם.

זו הסיבה שמשכנתאות ישנות מתאפיינות יותר בעמלות היוון גדולות יותר. בכל מקרה, אם החיסכון המשוער שבמיחזור המשכנתא שלכם הוא 200,000 ש"ח, ויש לכם עמלת פירעון מוקדם של 50,000 ש"ח, זה עדיין עשוי להיות מאוד משתלם למחזר את המשכנתא ולספוג את המכה שבקנס הפירעון המוקדם.

 

ייעוץ משכנתא

כמעט כל מיחזור של משכנתא, כדאי מאוד שיעשה באמצעות יועץ משכנתא. לא הייתי ממליץ לאף אחד לעשות את המיחזור בעצמו, אלא אם כן הוא מתמצא ומבין עניין, ויש לו זמן ופנאי רב לחקר כדי למקסם את התוצאה. בכל מקרה, אם אתם לא מקצועיים ויודעים לבנות תמהילים אופטימליים שיתאימו לכם, לצרכים שלכם ולעתיד הכלכלי שלכם כמו כפפה ליד, כדאי מאוד שלא תמחזרו את המשכנתא שלכם לבד.

קחו יועץ, כל התהליך יתוקתק ואם יהיה מדובר ביועץ טוב גם תדעו שיש לכם משכנתא טובה וכדאית בסופו של דבר. עלות עבור יועץ משכנתא טוב יכולה לנוע בטווח מאוד רחב, בדרך כלל אלפי שקלים בודדים ועד 10,000 שקלים, ובמקרים קיצוניים וחברות גדולות ממושרדות, צפו לשלם יותר, לפעמים גם הרבה יותר. בנוגע למחירים של ייעוץ משכנתאות כתבתי בהרחבה כאן.

רק הזהרו היטב מחובבנים או רמאים, כי התחום לא מפוקח, אין סטנדרט למחירים או קוד התנהגותי, ואין מחירון מומלץ.

 

איבוד זמן עבודה, השקעה ותיזוזים

זוהי עלות סמויה במיחזור משכנתא. מיחזור משכנתא בתהליך שלו מאוד דומה לנטילת משכנתא חדשה, ואם אתם מתעניינים בנוגע למיחזור אז לקחתם בעבר משכנתא חדשה ואתם יודעים שמדובר בתהליך ארוך ומייגע. אתם תפספסו זמן עבודה, תאלצו להשקיע מעצמכם מרץ, מאמץ וזמן, ותתוזזו לא מעט. זה שקול להוצאה מבחינתי, גם המאמץ והעבודה שלכם וגם הזמן שתאבדו מול מקום העבודה שלכם.

 

עלויות מיחזור שתקפות לגבי כל משכנתא חדשה

כפי שאמרתי, מיחזור משכנתא הוא פירעון של המשכנתא הקיימת, ונטילת משכנתא חדשה. זה אומר שכל מה שתקף לגבי משכנתא חדשה, תקף גם לגבי מיחזור מיד אחרי שהמשכנתא הנוכחית נפרעה, גם עלויות והוצאות. הבנק גם יבחן מחדש האם הוא מאשר לכם מיחזור משכנתא לפי הסטנדרט של נטילת משכנתא חדשה: איך ההנכסות שלכם, ההתנהלות הכלכלית שלכם, דוח ה-BDI שלכם, כושר ההחזר שלכם וכדומה, ובמקביל, הוא גם יבקש את אותו תהליך והוצאות כספיות כמו שבמשכנתא חדשה.

 

עמלות פתיחת תיק מול הבנק

צפו לעמלת פתיחת תיק של כמה אלפי שקלים, ממש כמו בנטילת משכנתא חדשה. שימו לב – אל תקבלו את העלות הזו כתורה מסיני, בקשו הנחה. רוב הבנקים יעשו הנחה מיידית של עד 50% די בקלות, אם רק תבקשו, בקלות.

 

עמלות נוספות "בירוקרטיות" בהתאם לצורך

במהלך מיחזור משכנתא, יתכן ותידרשו בהליכים בירוקרטיים. המצאת מסמכים, הגעה פיזית לגורמים מסוימים והוצאת אישורים כלשהם, הוצאת נסחי טאבו וכדומה. בחלק מהמקומות האלו (כמובן, חוץ מהדלק והזמן שתשרפו כדי לבצע את המטלה ולהגיע אליהם), ידרשו גם עלויות ועמלות. אלו בדרך כלל עלויות צנועות אבל זה עלול להתאסף לכדי סכומים משמעותיים אם תתוזזו בין הרבה גורמים, בירוקרטיה ומסמכים.

 

שמאי

ברוב המקרים של מיחזור משכנתא, ממש כמו בהרבה מאוד מקרים של נטילת משכנתא חדשה, צריך להגיע שמאי ולבחון את שווי הנכס, כדי להבטיח לבנק שמדובר בנכס טוב, כך שבמידת הצורך אם לא תעמדו בהחזרי המשכנתא הוא יוכל למכור את הנכס ולקבל את כספו בחזרה. השמאי גם מגיע כדי לראות שאין פער גדול מידי בין סכום המשכנתא הנלקח בתוספת ההון העצמי שלכם ובין שווי הנכס בפועל. השמאי הוא שמאי מוכר ומומלץ מטעם הבנק בלבד, אתם לא יכולים לקחת כל אחד שתרצו, הבנק יספק לכם רשימת שמאים שמולם הוא עובד, וזה כרוך בעלות שתלויה בשווי הנכס, בדרך כלל סביב ה-1,000 – 1,500 שקלים.

 

לסיכום

נכון שאין "דמי מיחזור" בבנק על מיחזור משכנתא, אבל זה ממש לא אומר שמיחזור משכנתא לא עולה כסף. ראשית, מדובר בנטילת משכנתא חדשה, וזה אומר שכל העלויות עבור משכנתא חדשה תקפים גם במקרה של מיחזור משכנתא. העלות לשמאי, עמלות על הוצאת מסמכים ובירוקרטיות מול כל מיני גורמים, דמי פתיחת תיק בבנק – הכל קיים גם במיחזור.

בנוסף, לא לשכוח שכדאי לקחת יועץ משכנתאות, וזה עולה כסף, להכניס לחישוב גם איבוד שעות עבודה ואת המאמץ וההשקעה שלכם במיחזור, ועוד הוצאה שיתכן ותהיה לכם והיא יכולה להיות גם מאסיבית: עמלות היוון, בהתאם לתמהיל המשכנתא הנוכחי שלכם.