סילוק משכנתא – איך מבצעים את זה במינימום עלויות

סך הכל – מצבכם טוב מאוד.

אם הגעתם לכאן, זה אומר שחסכתם, צברתם או קיבלתם מהשמיים סכום כסף נאה, ואתם רוצים לבצע סילוק משכנתא שלכם או חלק ממנה.

אני יודע שזה אולי יפתיע חלק מכם – אבל סילוק משכנתא לפעמים עולה כסף, אם לא עושים את זה נכון או ביעילות.

עמלות היוון – קנס פירעון מוקדם

זה נשמע הזוי, אתם רוצים לסגור חוב, למה שהבנק יתנגד וינסה להערים קשיים? ובכן, ישנן סיבות כלכליות מאוד הגיוניות לעמלות ההיוון של הבנקים – עמלות על פירעון מוקדם של המשכנתא.

הבנק מסר לכם במקור משכנתא, נתן לכם כסף, ועוד במחיר זול ומשתלם, כי הוא ציפה לרווח שמנמן שיאגר ויאגר אצלו בעקבות הריביות.

הריביות אמנם נמוכות על משכנתאות, אבל משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח והסכום שלה גבוה, כך שהבנק עושה רווח נאה מכל משכנתא. חלק מזה שהוא הסכים למכור לכם כסף בזול, זה כי הוא יודע שמצפה לו רווח נאה בסוף הדרך.

ומה אם אתם לא מגיעים לסוף הדרך, ואתם רוצים לסלק את המשכנתא שלכם באמצע הדרך? יצא שהבנק הסתכן, מכר לכם כסף בזול, והוא הרוויח עליכם מעט.

כדי לגשר על הפער ברווח שנוצר כתוצאה מכך שהפתעתם אותו ובקשתם לסגור את החוב מוקדם מידי, הוא מבקש עמלות פירעון מוקדם, סוג של "קנס" על פירעון מוקדם של המשכנתא.

כדאיות סילוק משכנתא עם קנס הפירעון המוקדם

אותם עמלות על פירעון מוקדם של המשכנתא מאוד מאוד משתנים ודינמיים. ברוב הפעמים, יש קנס על פירעון מוקדם רק על חלק מהמסלולים שבתמהיל המשכנתא שלכם, ולא על כל המשכנתא כולה.

בכאלו מקרים, הקנס משתנה מאוד לפי תנאי המשכנתא אותם סגרתם מול הבנק במעמד החתימה כשלקחתם את המשכנתא, ובהתאם למהי היתרה לסילוק באותו מסלול משכנתא.

כך לדוגמא, אם המשכנתא שלכם מחולקת לשלושה מסלולים, כל אחד מהם הוא שליש, ויש לכם על שניים מתוך שלושת המסלולים עמלת פירעון מוקדם, ושני המסלולים האלו מתכנסים לכדי מאות אלפי שקלים – עמלת הפירעון המוקדם שלכם צפויה להיות לא נעימה בכלל.

אם לעומת זאת יש לכם מסלולון קטנטון עם יתרה של כמה עשרות אלפי שקלים, עמלת ההיוון תהיה קטנה יותר.

כמובן, כמו שכבר רמזתי פה בין השורות – יש אפשרות לקחת גם משכנתאות עם מרכיבים נאים ללא עמלת פירעון מוקדם כלל וכלל – מסלולים שאפשר לפרוע מתי שמתחשק לכם בלי קנסות.

כשיש ברשותכם אמצעים לסגור חלקים מהמשכנתא או את כל המשכנתא כולה, בידקו מול הבנק (מול נציג משכנתאות, מול הסכם המשכנתא מול הבנק, באתר הבנק או באפליקציית הבנק באמצעות בחינת היתרה לסילוק שלכם) על מהן עמלות ההיוון שלכם ועל אילו מסלולים הן חלות.

חישבו היטב לפני הפירעון האם הפירעון המוקדם עדיין משתלם, לפי גובה הקנסות שתצטרכו לשאת בהם לצאת הקנסות.

 

סגירת החלקים הזולים יותר

באופן טבעי, יהיה ממש עדיף לכם וכדאי לכם יותר להשתמש בכסף שלכם מול מסלולי משכנתא שבהם עמלות ההיוון זולות יותר, או אפילו לא קיימות בכלל. אסטרטגיה מעולה היא להשתמש בכסף אך ורק במסלולים בהם אין קנס פירעון מוקדם כלל וכלל, ולהנות מהקטנת המשכנתא ללא השלכות כלל וכלל. אם נשארת לכם שארית לכסף – תוכלו למצוא מה לעשות איתו במקום אחר, עוד מידע על זה בהמשך.

 

הדרך הטובה ביותר להימנע מקנסות פירעון מוקדם

הדרך הכי טובה להימנע מעמלות היוון היא תיכנון מוקדם והכנת המשכנתא מראש למצבים כאלו. המנעות מראש מקנסות פירעון מוקדם עתידיים שעשויים לצוץ.

איך עושים את זה? פשוט מאוד. ראשית כל, כשבונים תמהיל ומתמקחים עם הבנק, מצמצמים את החלקים שבהם יש עמלות היוון, ומתמקחים על עמלות היוון טובות ונמוכות יותר, תמיד ובמיוחד אם אתם צופים מצב שבו תוך שנה, 3 שנים, 5 שנים, 10 שנים או 15 שנים, תרצו לסגור חלקים ניכרים מהמשכנתא שלכם.

שנית, מנסים לצפות את העתיד ולהתאים את תמהיל המשכנתא לעתיד הצפוי לכם. אם יש לכם משכנתא של מיליון שקלים ואתם יודעים שתוך זמן יחסית קצר יהיו לכם 700,000 שקלים, מאוד כדאי שתנסו לארגן לעצמכם שני שליש או לפחות חצי מהמשכנתא – ללא עמלות היוון או בעמלות היוון נמוכות, כך שתוכלו להפקיד את רוב הכסף הזה או כל הכסף הזה בלי לקרוע את הכיס בקנסות. אגב, גם אם זה אומר שעל החלקים הדינמיים, שאפשר לפרוע בקלות בלי קנסות, הריביות גבוהות, בטח אם הכסף מגיע לידיכם בקרוב.

אלו טכניקות מתקדמות ללקיחת משכנתא, זוהי דוגמא אחת מיני רבות, ואפשר לקרוא עוד על כל מיני תחמונים מול הבנק שישאירו אתכם בעלי ההון במאבק למשכנתא הגונה מול הבנק בכתבות על מסלול פיתוי במשכנתא.

מנגד, אם אתם יודעים מראש אין שום סיכוי או שהסיכוי נמוך מאוד שתוכלו לפרוע את המשכנתא, כי לא יהיו לכם סכומים גדולים של כסף בעתיד (אם אין ירושה באופק, אם בעבודה שלכם לא נהוג תשלום לפי ותק או שהעלאות השכר במדרגות קטנות, ואם אתם לא סומכים על טפסי הלוטו השבועיים שאתם ממלאים), המון פעמים כדאי לכם לשחק על הנקודה הזו. בידקו עם הבנק אם מסלולים פחות דינמיים עם עמלות היוון גבוהות פירושם ריביות נמוכות יותר על המשכנתא על כל מסלוליה.

איך תמקסמו את כל הטריקים והשטיקים כדי לקבל משכנתא דינמית שתתאים לכם גם בעתיד ותוכלו לסגור חלקים גדולים ממנה בעתיד בלי לסבול מקנסות מיותרים? באמצעות יועץ משכנתא, כמובן.

יועץ משכנתא טוב תמיד בודק פניכם לאן לפני שהוא סוגר על תמהיל משכנתא, ומתאים את המשכנתא גם למצבכם הנוכחי וגם למצבכם בעתיד.

חשוב מאוד לבחור מישהו טוב שיתאים תמהיל במדוייק בשבילכם, ולא מישהו שילך על התמהילים הסטנדרטיים הנפוצים "על טייס אוטומטי" בלי לרדת לשורש הפרופיל הפיננסי שלכם והכוונות שלכם בעתיד.

 

ריבית הפריים – חבר או אוייב?

לקראת סוף שנה שעברה סיפרתי לכם כאן בפורטל שקוף על כוונתו של בנק ישראל להסיר את מגבלת הפריים. זה אומר שאם עד שנת 2020 היה אפשרי לקחת אך ורק שליש מסך כל המשכנתא במסלול ריבית פריים, איפשהו בתחילת 2021 יתאפשר לקחת שני שליש מסך כל המשכנתא במסלול ריבית הפריים.

האם זה בהכרח טוב או כדאי? לא לכולם, כמובן, כמו שהסברתי תמהיל צריך להיות מותאם אישית למצב הנוכחי ולמצב והכוונות בעתיד, אסור לבחור בתמהיל "על עיוור".

מה שכן, לפריים יש שני יתרונות נדירים בעולם מסלולי המשכנתא: הראשון – מדובר במסלול זול מאוד, מסלולי פריים הם בהרבה משכנתאות אפילו המסלולים הזולים ביותר, עם הריבית הנמוכה ביותר.

שנית, מסלולי פריים, על פי הנחיית בנק ישראל, מחייבים את הבנק לא להחיל עליהם עמלות פירעון מוקדם!

זה אומר שאם תנצלו את ההנחיה החדשה של בנק ישראל על הבנקים לאפשר שני שליש משכנתא במסלול פריים, רוב המשכנתא שלכם (אם לא כולה, בהתאם למסלולים של שאר שליש המשכנתא) ללא עמלות היוון כלל! הריבית על הפריים עשויה לגדול מעט במעבר משליש פריים לשני שליש פריים – אבל בהתאם למהירות שבה אתם מתכוונים לפרוע את המשכנתא וכמה כסף יהיה לכם כדי לעשות זאת – זה בהחלט יכול לצאת לכם משתלם למרות הגידול בריבית.

ריבית הפריים והשינוי במגבלה עליה יכול להיות חבר או אוייב שלכם, בהתאם למצבכם והכוונות העתידיות שלכם. השתמשו במסלול הפריים בתבונה תוך כדי תכנון מקדים והתחשבות מקסימלית בכוונות שלכם בזמן הנוכחי ובעתיד.

 

מיחזור משכנתא – הקלה במכה הכואבת

סילוק משכנתא הוא גם הזדמנות מעולה לבדוק כדאיות למיחזור המשכנתא שלכם.

מיחזור משכנתא הוא מצב שבו אתם לוקחים את כלל המשכנתא, פורעים אותה (מה שכמובן יפיל עליכם את עמלות הפירעון המוקדם, אם יש לכם ולפי כמה שיש לכם על כל המשכנתא כולה על כל מסלוליה), ונוטלים את המשכנתא מחדש תחת תנאים וריביות שמקובלים ונהוגים כיום.

אם הריביות במשק השתנו משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא, הסבירות שכדאי לכם לבצע מיחזור משכנתא גבוה מאוד.

לא מעטים המקרים שבהם לאנשים יש עמלות פירעון מוקדם על המשכנתא, וגם אם ישאו בקנסות האלו על הפירעון המוקדם – עדיין מאוד משתלם להם למחזר את המשכנתא.

עמלות פירעון מוקדם של 15,000 שקל, אך מיחזור המשכנתא חוסך בפוטנציה על המשכנתא לאורך חייה 100,000 שקל – זה כמובן כדאי מאוד.

אם עמלון הפירעון המוקדם על המשכנתא הם 70,000 שקלים, אך מיחזור משכנתא צפוי לחסוך לכם 200,000 שקלים, רוצו למחזר, יש לכם משכנתא נוראית לפי סטנדרטים של זמן מודרני.

אם יש לכם כסף שצברתם או קיבלתם בהפתעה, סכום גדול שתרצו לנצל כדי לפרוע את המשכנתא שלכם או חלק ממנה, בידקו האם כדאי לכם לבצע רגע לפני הפירעון או רגע אחרי הפירעון מחזור משכנתא.

שילוב של פירעון ומיחזור יכול להיות קטלני נגד העומס שהמשכנתא יוצרת.

 

עשו עם הכסף משהו אחר!

מה זו בעצם משכנתא? זהו מוצר שהבנק מוכר. מה הוא מוכר לכם? כסף. הוא מוכר לכם כסף, ואתם קונים אותו ממנו בתשלומים עם ריבית.

זה ממש כמו לקנות לדוגמא ספה חדשה לסלון בתשלומים עם ריבית, רק שבמקום ספה מוכרים לכם כסף, וגם משך חיי ההלוואה גדול בהרבה בדרך כלל במשכנתא (אם אחד לא משלם על ספה תשלומים 20 שנה).

בתוך ההשוואה הזו חשוב להבין דבר קריטי: משכנתא זה כסף בזול, זה מוצר זול שנמכר בתנאים משתלמים וכדאיים. הריביות על המשכנתא נמוכות, והבנק למעשה מוכר לכם מוצר טוב בעלות נמוכה.

זה אומר שבהרבה מקרים, אם צברתם, חסכתם, נחת עליכם בונוס שמן מהעבודה או שקיבלתם ירושה – כדאי מאוד שלא תשתמשו בכסף הזה כדי לפרוע את המשכנתא. למה לכם, בעצם, הריביות נמוכות. יכול מאוד להיות שהכסף הזה יכול לשרת אתכם טוב יותר במקום אחר.

כך לדוגמא, אם יש לכם 300,000 שקל, ומשכנתא יחסית כדאית שלא כדאי למחזר, והריביות עליה טובות, אולי עדיף שתשאירו את המשכנתא כמו שהיא ואת ה-300,000 שקלים תיקחו לבית השקעות ותשקיעו אותו.

בהרבה מקרים הריבית שהכסף יצבור בהשקעה לזכותכם, עדיף וגבוה בהרבה מהריבית שהכסף הזה יחסוך לכם כשהוא יפרע חלק מהמשכנתא שלכם. זה חישוב מתמטי פשוט, עדיף להשקיע את הכסף במקום אחר ולא במשכנתא.

האמת, גם אם המשכנתא שלכם גרועה, עדיין בהרבה מקרים יהיה לכם עדיף לקחת את הכסף שיש לכם, להשקיע אותו במקום אחר, ולמחזר את המשכנתא שלכם בלי קשר. השתמשו בכסף איפה שהוא יתן לכם יותר, במקום איפה שהוא יחסוך לכם מעט.

 

לסיכום

אני שמח מאוד שיש לכם כסף שצברתם, חסכתם או קיבלתם בהפתעה באמצע החיים. אם אתם מייעדים את הכסף הזה לסילוק המשכנתא או חלק ממנה – היזהרו מעמלות היוון במידה ויש לכם כאלו.

לפעמים זה כדאי אפילו אם יש עמלות היוון, קנסות על פירעון מוקדם. סיגרו את המשכנתא בתבונה – השתמשו בכסף כדי לכסות חלקים זולים יותר ללא עמלות או עם עמלות נמוכות יותר, אלא אם מדובר בחלקים זולים ואתם מעדיפים לסגור חלק עם עמלת היוון גדולה אך ריבית גבוה.

תיכנון מוקדם והתחשבות במצב הנוכחי ובמצב העתידי והכוונות העתידיות שלכם, היה מוביל אתכם לתמהיל נוח יותר שהיה מאפשר לכם להמנע מעמלות פירעון מוקדם, תמהיל שמוכן יותר לפירעון מוקדם של המשכנתא בעתיד.

אנשים שמתכננים לפרוע את המשכנתא שלהם יכולים לתכנן לדוגמא לקחת חלק גדול יותר ממנה בפריים, גם אם זה אומר שהריבית במסלול הפריים תהיה גבוה יותר עד לפירעון.

פירעון לצד קנסות פירעון מוקדם יכול להפוך את המר למתוק במידה ותשלבו מיחזור משכנתא במהלך.

דבר נוסף ואחרון – חשוב מאוד להבין שהמון פעמים כדאי ועדיף לכם לקחת את הכסף שלכם למקום אחר, ולא לפרוע איתו את המשכנתא. הוא יכול להניב רווחים גדולים במקום אחר, אך לחסוך לכם רק מעט אם תשקיעו אותו בסגירה של המשכנתא.

עשו את כל החישובים הדרושים לפני והחליטו את ההחלטה הנכונה והנבונה.