בחירת משכנתא – אספתם סכום נכבד של כסף ואתם מעוניינים להשקיע אותו בנכס? אתם כנראה בכיוון הנכון להחלטה נכונה ואחראית, השקעה בנכס לדעתי זה אחד הדברים הכי טובים שאפשר לעשות, ואם נמשיך לחכות שנבואות הזעם של מומחים לגבי ירידת ערכי נכסים ופיצוץ בועה יתקיימו, כנראה שנמשיך לחכות עוד זמן רב.
אם אתם עומדים לקנות דירה להשקעה, אתם כנראה בקרוב תצטרכו להכנס לכל הסיפור והבלאגן של משכנתא עבור ההשקעה, ונשאלת השאלה איך בוחרים משכנתא? איך "נזהרים מנפילות"? איך לא עושים שטויות ואיך עושים החלטות נכונות.
אני לא אציין מה זה ריביות, איזה תמהיל מתאים לכם ואילו ריביות נחשבות טובות מאחר וזה דינמי מידי וזו תורה שלמה שצריך להתאים אותה בכל מקרה לגופו – לפי ההכנסות ומאפייניהם הכלכלים של הנוטלים את המשכנתא. מה שכן, יש המון דברים שכדאי מאוד שתהיו מודעים אליהם לפני שאתם בוחרים לעצמכם משכנתא.
אז הנה הם לפניכם – עשרת הדיברות לבחירת משכנתא עבור המשקיע הטרי:
התייעצו עם חברים
משפחה ומכרים מביני עניין. תמיד טוב לשמוע את דעתם של אנשים שעברו את התהליך או מבינים במשכנתאות. מהצד השני, תמיד תזכרו שרוב החברים ובני המשפחה שלכם הם אינם אנשי מקצוע, כך שתמיד עליכם לקחת את דעתם בערבון מוגבל.
משא ומתן אחראי מול הבנקים
תהליך משא ומתן אחראי ונכון מול הבנקים בנוי ככה: מוציאים שתי הצעות למשכנתאות מ-3 בנקים במקביל. לוקחים את הטובה ביותר, ומציגים אותה ל-2 הבנקים שלא נתנו הצעה טובה כזו, ובודקים האם הם יכולים להטיב אפילו את ההצעה הטובה מבין השלוש. שוב לוקחים את ההצעה הטובה ביותר שנולדת מתוך התהליך הזה, ומציגים אותה ל-2 הבנקים האחרים, וככה חוזר חלילה עד שהבנקים מאשרים לכל היותר ליישר קו במחיר מול הבנק הזול, ולא יכולים להוזיל ולהטיב את ההצעה האחרונה שקיבלתם.
ברגע שיש לכם הצעה טובה, רגע לפני הסגירה, גשו לפורומים וקבוצות משכנתאות ברשתות החברתיות, ושימו שם צילום של ההצעה שקיבלתם. תוסיפו קצת מיד בנוסף על ההכנסות של משק הבית ועוד מידע כדי להשלים פרופיל כלכלי מלא. תקבלו חוות דעת, חלקן ממקצוענים ובעלי ניסיון וידע בתחום, מומחי משכנתאות ויועצי משכנתאות – ללא עלות. אם יש כשלים בהצעה שקיבלתם – תדעו על כך מיד.
האפשרות הכי הגיונית היא פשוט לקחת ייעוץ משכנתאות מקצועי מבעל מקצוע. חשוב מאוד לוודא שמדובר במקצוען ומישהו שעוסק בזה כבר זמן רב והוא בעל ניסיון ואיכותי כמובן, אבל ככל הנראה אם תקבלו ייעוץ משכנתאות מבעל מקצוע אחראי ומנוסה, כנראה שהמשכנתא תתאים לכם ותהיה הכי טובה שיכולתם לקבל בעצמכם.
חשוב מאוד לוודא שגובה ההחזר החודשי לא עולה על שליש – 33% מהכנסות משק הבית שלכם נטו. אם אתם מרוויחים 7,000 ו-8,000 ש"ח נטו, שני בני הזוג, כלומר סך הכל 15,000 ש"ח נטו, תוכלו לעמוד לכל היותר במשכנתא של עד כ-5,000 ש"ח בחודש. מעל לשליש מההכנסה ואתם עלולים לגלות קשיים בהחזרת המשכנתא החודשית, הזהרו.
חשוב מאוד בנוסף גם לוודא שגובה ההחזר החודשי שלכם הוא לא נמוך מידי. כן כן, שמעתם נכון, אני לא ממליץ שגובה ההחזר החודשי יהיה גבוה מ-33% הכנסה נטו בסעיף הקודם, אבל גם לא ממליץ שגובה ההחזר החודשי יהיה נמוך מ-25% הכנסה נטו! אתם בוודאי תוהים, למה לא לפרגן לעצמי משכנתא קלילה שאעמוד בה בקלות? פשוט מאוד – משכנתא שבה הסכום לא נושק לקצה גובה יכולת ההחזר החודשי שלכם, היא משכנתא פחות טובה ממה שהייתם מקבלים אילו הייתם מסכימים להרים את ההחזר החודשי. הבנק משחרר תנאים וריביות טובות יותר כאשר משך חיי המשכנתא נמוך ככל האפשר וסכום ההחזר החודשי גדל.
חשוב מאוד לבחור משכנתא שתומכת בעתיד – אם אתם מצפים לכסף שישתחרר בקרוב מקרן השתלמות או משהו בסגנון – המשכנתא צריכה להיות דינמית ולאפשר פירעון מוקדם. אם העבודה שלכם לא מוצקה ויציבה או שאתם בעלי עסק מתחיל ולא יודעים איך ההכנסות שלכם יראו בעתיד – גם שם נדרשת דינמיות בהתאמה.
אם אתם מצפים לירושות, כספים גדולים, תוכניות חיסכון שישברו, פנסיות או קרנות השתלמות שיפתחו עבורכם – אתם צריכים לדאוג שהמשכנתא שלכם תהיה נטולת קנסות סילוק מוקדם או עם קנס סילוק מוקדם נמוך והגיוני, אחרת יעלה לכם המון כסף לסגור חלק מהמשכנתא עם סכום כסף גדול.
חשוב מאוד לוודא שאתם לא על סף של מדרגת ריבית עם ההון העצמי שלכם. לדוגמא – ברוב הבנקים מתאפשרים ריביות טובות יותר החל מ-40% הון עצמי. אם אתם מגיעים ל-37%, 38% או משהו בסגנון – עשו מאמץ וגייסו עוד קצת כדי לנחות על 40% הון עצמי – זה יוזיל לכם את הריביות משמעותית! תמיד בדקו מול פקיד המשכנתאות בבנק מהם המדרגות שנהוגות ואם אתם קרובים למדרגה שכזו – נסו להגיע אליה!
חשוב וקריטי להתחשב בכך שעם בית חדש יש עוד הוצאות! אתם חייבים לשמור קצת מההון העצמי שלכם להוצאות הנלוות, אחרת לא תוכלו לממן אותם או שתצטרכו לקחת הלוואה עבורן. גבס, מזגנים, ריהוט, תיקונים, שיפוצים – אין מעבר דירה בלי הוצאות של לפחות 10,000 במקרה הטוב, 100,000 במקרה הפחות טוב, וזה עוד יכול להיות אפילו בלי שיפוצים. השאירו לעצמכם הון עבור הדבר הזה, אתם לא יכולים להשקיע כל שקל בהון העצמי מול הבנק.
