משכנתא לכל מטרה: איך היא עובדת ומתי כדאי לשקול אותה

משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שמקבלים כנגד שעבוד של דירה שכבר נמצאת בבעלותכם, והכסף נכנס לחשבון שלכם ולא לחשבון של מוכר או של קבלן. היא דומה למשכנתא רגילה בתקופה, במסלולים ובבדיקות של הבנק, אבל המטרה שלה פתוחה יותר: סגירת חובות, שיפוץ, עזרה לילדים, השקעה בעסק או כל מטרה אחרת שמקובלת על הבנק. במדריך הזה נסביר איך היא עובדת, כמה אפשר לקבל, מה הבנק בודק, כמה היא עולה מעבר לריבית, ומתי כדאי לחשוב פעמיים לפני שלוקחים אותה.

מה זה משכנתא לכל מטרה?

לפי אתר בנק ירושלים, משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שאפשר להשתמש בה לכל מטרה שמקובלת על הבנק, כנגד שעבוד נכס בבעלות הלווה, ושאינה מיועדת לרכישת דירת מגורים עבור הלווה עצמו. ההבדל המרכזי לעומת משכנתא לרכישת דירה הוא לאן הולך הכסף: במשכנתא לרכישה ההלוואה מועברת לחשבון המוכרים, ובמשכנתא לכל מטרה היא מועברת לחשבון הלווים.

במילים פשוטות, הדירה שלכם משמשת בטוחה. הבנק נותן הלוואה בסכום גדול ולתקופה ארוכה, ובתמורה נרשם לטובתו שעבוד על הדירה. לפי כל זכות, בהלוואה שרשום לה שעבוד הבנק רשאי למכור את הנכס באמצעות ההוצאה לפועל אם בעל ההלוואה לא עומד בתשלומים, ולכסות מכספי המכירה את החוב שנצבר. זה הצד שחשוב לזכור לאורך כל המדריך: הכסף זול יחסית כי הבית שלכם עומד מאחוריו.

למה אנשים לוקחים משכנתא לכל מטרה?

הסיבות משתנות ממשפחה למשפחה, אבל חוזרות כמה מטרות מוכרות. בנק ירושלים מזכיר באתר שלו פירעון חובות בפריסה ארוכה, נסיעה, השקעה בעסק או כל מטרה אחרת שמקובלת על הבנק. בפועל, אלה המצבים הנפוצים:

• איחוד הלוואות וחובות. מי שמשלם כמה הלוואות צרכניות במקביל יכול להחליף אותן בהלוואה אחת ארוכה יותר, בהחזר חודשי נמוך יותר. ההחזר יורד, אבל התקופה מתארכת, וצריך לחשב את סך הריבית לאורך כל השנים.
• שיפוץ או הרחבה. אם הכסף מיועד לעבודות בבית, כדאי לקרוא גם את המדריך על משכנתא לשיפוץ.
• עזרה לילדים. הורים שהדירה שלהם כמעט או לגמרי שולמה משתמשים בה כדי לעזור לילדים בהון עצמי לדירה ראשונה.
• מימון לעסק. בנק ירושלים מציין שמשכנתא לכל מטרה יכולה להיות גם משכנתא לעסק. בעסק חשוב במיוחד לבדוק מה קורה לבית אם העסק לא מצליח.
• גישור בין עסקאות. מי שמוכר דירה וקונה אחרת ונתקע בפער זמנים בודק לפעמים גם הלוואת גישור למשכנתא, שהיא פתרון אחר לבעיה דומה.

כשמגישים בקשה, הבנק מבקש לדעת לשם מה הכסף ולפעמים גם אסמכתאות. לפי אתר בנק ירושלים, המטרה צריכה להיות מקובלת על הבנק, ולכן כדאי להגיע עם תוכנית ברורה ולא רק עם סכום.

כמה אפשר לקבל: שיעור המימון

הסכום המקסימלי נקבע לפי שווי הדירה המשועבדת, כפי שהעריך אותו שמאי מטעם הבנק. לפי אתר בנק ירושלים, במשכנתא לכל מטרה שיעור המימון הוא עד 50% משווי הנכס המשועבד. לשם השוואה, כל זכות מפרט את שיעורי המימון המקסימליים שבנק ישראל קבע ברכישת דירה:

שני דברים חשובים לגבי המספר הזה. ראשית, זו תקרה ולא הבטחה: לפי כל זכות, כל בנק רשאי להוסיף תנאים ומגבלות משלו מעבר לאלה של בנק ישראל, והתנאים מתעדכנים מעת לעת. שנית, אם על הדירה כבר רשומה משכנתא, היא נלקחת בחשבון. דירה ששווה מיליון ש"ח לא מאפשרת אוטומטית הלוואה של חצי מיליון אם עדיין נותרה עליה יתרה לתשלום. את המספר המדויק במקרה שלכם יקבע הבנק אחרי השמאות ובדיקת היתרה הקיימת.

הבדיקות של הבנק: כמו משכנתא רגילה

משכנתא לכל מטרה לא עוקפת את בדיקות האשראי. הבנק בודק את יכולת ההחזר שלכם כמו בכל משכנתא, ולפי כל זכות חלות מגבלות בנק ישראל גם על גובה ההחזר ועל התקופה:

• החזר חודשי. לפי כל זכות, אי אפשר לקחת משכנתא אם ההחזר החודשי, כולל ביטוח המשכנתא והעלויות הנלוות, עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה. הכנסה פנויה היא ההכנסה הקבועה פחות הוצאות קבועות, כמו הלוואה אחרת, מזונות או שכר דירה לתקופה של יותר משנה וחצי.
• תקופה. לפי כל זכות, לא תאושר משכנתא לתקופה של יותר מ-30 שנים באף אחד מהמסלולים.
• תמהיל. לפי כל זכות, לפחות שליש מהסכום חייב להיות בריבית קבועה, ולא יותר משני שלישים בריבית משתנה. הרחבנו על האפשרויות במדריך מסלולי משכנתא.
• שמאות. לפי כל זכות, הבנק דורש הערכת שווי משמאי מקרקעין מתוך הרשימה שלו, ושכר הטרחה של השמאי משולם על ידי מבקש ההלוואה לפי תעריפי הבנק. השווי לפי השמאי עשוי להיות נמוך ממחיר השוק, ובאופן עקרוני אי אפשר לערער עליו.

טיפ מכל זכות שחוסך כסף: מי ששילם על הערכת שמאי בבנק אחד זכאי לקבל ממנו העתק, ויכול להשתמש בו בבקשה בבנק אחר, כל עוד לא עברו 90 ימים ממועד ההערכה.

ביטוח משכנתא: הסעיף שמפתיע רבים

לפי כל זכות, בנק שנותן הלוואה בשעבוד דירה רשאי לדרוש ביטוח משכנתא שמורכב משני חלקים: ביטוח חיים, שמבטיח שהיתרה תשולם אם בעל ההלוואה נפטר, וביטוח מבנה, שמגן על הנכס מפני נזק משמעותי. אפשר לרכוש את שניהם, או כל אחד מהם, דרך סוכנות הביטוח של הבנק או אצל מבטח פרטי, והבחירה בידיכם.

במשכנתא לכל מטרה הביטוח הזה משמעותי במיוחד, כי היא נלקחת פעמים רבות בשלב מאוחר יותר בחיים, אחרי שהדירה כבר שולמה ברובה. ביטוח חיים מחייב הצהרת בריאות, ומחירו עולה עם הגיל ועם מצב בריאותי מורכב. לכן לפני שמתחייבים לסכום ולתקופה, כדאי לקבל הצעת מחיר לביטוח ולהכניס אותה לחישוב ההחזר החודשי. לפי כל זכות, הבנק אינו רשאי לחייב ביטוח חיים וביטוח מבנה בהלוואות שסכומן, או היתרה שנותרה בהן, עד 30,000 ש"ח.

כמה זה עולה מעבר לריבית

הריבית במשכנתא לכל מטרה נקבעת לפי המסלולים שבוחרים, כמו בכל משכנתא, והיא תלויה גם בבנק, בשיעור המימון ובפרופיל שלכם. את הריביות הממוצעות לפי מסלול מפרסם בנק ישראל, ושווה להשוות אליהן כל הצעה. הרחבנו על כך במדריך על ריבית משכנתא. מעבר לריבית, כדאי להכניס לחישוב גם את העלויות האלה:

• שכר טרחת שמאי, שמשולם ישירות לשמאי לפי תעריפי הבנק.
• עמלות ואגרות, כמו פתיחת תיק ורישום השעבוד. בנק ירושלים ממליץ באתר שלו לדעת מראש מהן ההוצאות הנלוות.
• ביטוח חיים וביטוח מבנה לכל אורך התקופה.
• עמלות פירעון מוקדם, אם תרצו לסגור את ההלוואה לפני הזמן. כמו בכל משכנתא, הן תלויות במסלול ובריבית ביום הפירעון.

לבדיקה ראשונית של ההחזר החודשי לפי סכום, ריבית ותקופה אפשר להיעזר ב של האתר. המחשבון נותן הערכה, והמספר הקובע הוא זה שבהצעה הכתובה של הבנק.

משכנתא לכל מטרה מול הלוואה רגילה

ההשוואה הנפוצה היא מול הלוואה צרכנית בלי בטוחה. כדי להחליט, משווים בין שתי האפשרויות לפי סך התשלומים לאורך כל התקופה, ולא רק לפי הריבית או ההחזר החודשי.

• יתרון למשכנתא לכל מטרה: סכומים גבוהים יותר, תקופה ארוכה יותר והחזר חודשי נמוך יותר, כי הדירה משמשת בטוחה.
• החיסרון: הדירה משועבדת. אם לא עומדים בתשלומים, הבנק רשאי לפעול למימוש השעבוד. בהלוואה רגילה הסיכון לדירה עצמה נמוך יותר.
• תקופה ארוכה עולה כסף. הלוואה של חמש שנים שמומרת להלוואה של עשרים שנה מורידה את ההחזר, אבל עשויה להסתכם בסך ריבית גבוה יותר.
• עלויות פתיחה. בסכומים קטנים, שמאות, רישום וביטוחים עלולים לבטל את היתרון של הריבית הנמוכה.

מתי לחשוב פעמיים

• כשהמטרה היא צריכה שוטפת ולא שינוי חד פעמי. שעבוד הבית כדי לממן הוצאות שחוזרות כל חודש לא פותר את הבעיה.
• כשההכנסה לא יציבה, וההחזר מתקרב לתקרה של 50% מההכנסה הפנויה.
• כשהכסף מיועד לעסק בתחילת דרכו, והבית הוא הבטוחה היחידה של המשפחה.
• כשעלויות הביטוח, השמאות והפתיחה גבוהות ביחס לסכום שצריך.
• כשיש כבר משכנתא על הדירה, וייתכן שעדיף לבדוק מיחזור משכנתא עם תוספת סכום במקום הלוואה נפרדת.

שלב אחר שלב: איך מבקשים

1. מגדירים מטרה וסכום, ומכינים אסמכתאות שמסבירות לשם מה הכסף.
2. בודקים מה רשום על הדירה: האם יש משכנתא קיימת, מה היתרה, ומי רשום כבעלים.
3. מבקשים אישור עקרוני מכמה בנקים, ומשווים תנאים, עמלות ודרישות.
4. מזמינים שמאות משמאי שברשימת הבנק, ושומרים את ההעתק לשימוש בבנק אחר תוך 90 יום.
5. בונים תמהיל שמתאים למטרה ולהכנסה, בתוך המגבלות של בנק ישראל.
6. מסדירים ביטוח חיים וביטוח מבנה, דרך הבנק או אצל מבטח פרטי, ומשווים מחירים.
7. חותמים ורושמים את השעבוד, ובודקים שהכסף הועבר לחשבון ושהתנאים בהסכם תואמים להצעה.

איך אפשר להיעזר בנו

בארנפלד משכנתאות מרכזים את המידע שצריך כדי לבדוק משכנתא לכל מטרה בצורה מסודרת: אילו מסמכים להכין, אילו שאלות לשאול את הבנק, ואיך משווים בין הצעות לפי העלות הכוללת. אם אתם רוצים שמישהו יעבור איתכם על המספרים, אפשר להשאיר פרטים בעמוד יצירת קשר ולקבל חזרה.

נכתב ונבדק על ידי מערכת ארנפלד משכנתאות, לפי המקורות שבסוף הכתבה.