משכנתא לשיפוץ: איך מממנים שיפוץ דרך הבנק ומה זה עולה

שיפוץ רציני כמעט תמיד עולה יותר ממה שתכננתם, ולרוב המשפחות אין את כל הסכום בצד. הבנקים מציעים כמה דרכים לממן שיפוץ כנגד הדירה: הגדלה של המשכנתא הקיימת, משכנתא חדשה על נכס שכבר בבעלותכם, או מסגרת אשראי שצמודה למשכנתא. כל אחת מהדרכים האלה זולה בדרך כלל מהלוואה צרכנית רגילה, אבל כל אחת מהן גם מחייבת שמאות, ביטוח ותהליך ארוך יותר, ובכולן הבית שלכם עומד מאחורי ההלוואה. במדריך הזה נסביר מה האפשרויות, מה הבנק בודק, כמה אפשר לקבל, מה זה עולה מעבר לריבית ומתי עדיף דווקא לא למשכן את הדירה בשביל השיפוץ.

מה זה משכנתא לשיפוץ?

משכנתא לשיפוץ היא הלוואה לדיור שניתנת כנגד שעבוד של דירה קיימת, והכסף מיועד לעבודות בדירה: שיפוץ, הרחבה, החלפת תשתיות או התאמה של הבית לצרכים חדשים. בניגוד למשכנתא לרכישה, שבה הכסף עובר לחשבון המוכרים, כאן הכסף מגיע אליכם, ולפעמים משוחרר בשלבים לפי התקדמות העבודות. לפי אתר בנק הפועלים, משכנתא לשיפוץ היא משכנתא עבור שיפוץ נכס קיים, ומי שיכול להגיש בקשה הוא כל מי שבבעלותו נכס קיים ועומד בפני שיפוץ, כולל לקוחות של בנקים אחרים.

הבסיס המשפטי זהה לכל משכנתא. לפי כל זכות, בנק שנותן הלוואה כנגד שעבוד דירה רשאי, אם הלווים לא עומדים בתשלומים, למכור את הנכס באמצעות ההוצאה לפועל ולכסות מכספי המכירה את החוב. זו הסיבה שהריבית נמוכה יותר מהלוואה בלי בטוחה, וזו גם הסיבה לחשוב פעמיים לפני שמשתמשים בדירה כדי לממן מטבח חדש.

שלוש דרכים לממן שיפוץ דרך הבנק

הבנקים בישראל מציעים את המימון לשיפוץ בכמה צורות, וההבדל ביניהן הוא בעיקר באיזה חשבון ההלוואה נרשמת, לכמה זמן היא נפרסת וכמה בירוקרטיה היא דורשת:

המספרים בטבלה הם תקרות שהבנקים מפרסמים באתרים שלהם, והם כפופים לשיקול דעת הבנק ולבדיקת יכולת ההחזר. הם משתנים מעת לעת, ולכן את המספר המחייב מקבלים רק בהצעה כתובה. את הדרך הרביעית הרחבנו במדריך נפרד על משכנתא לכל מטרה.

כמה אפשר לקבל: שיעור המימון

במשכנתא לשיפוץ הבנק מסתכל על כל ההלוואות שהדירה משמשת להן בטוחה ביחד, לא רק על ההלוואה החדשה. לפי אתר מזרחי טפחות, יתרת כלל ההלוואות כנגד הנכס המשועבד, כולל הלוואות ומסגרות שאושרו וטרם בוצעו, לא תעלה על 70% מערך הנכס. כלומר, אם הדירה שלכם מוערכת במיליון ש"ח ונותרה עליה משכנתא של 500,000 ש"ח, המרחב לשיפוץ באותו בנק הוא לכל היותר 200,000 ש"ח, ובפועל פחות, לפי יכולת ההחזר.

לשם השוואה, כל זכות מפרט את שיעורי המימון המקסימליים שבנק ישראל קבע ברכישת דירה: עד 75% משווי הדירה בדירה ראשונה ויחידה, עד 70% בהחלפת דירה ועד 50% בדירה נוספת להשקעה. במימון שיפוץ אין תקרה אחידה שמפורסמת לציבור, וכל בנק קובע את התנאים שלו בתוך המגבלות של בנק ישראל. לפי כל זכות, כל בנק רשאי להציע תנאים ומגבלות נוספים מעבר לאלה של בנק ישראל, והם מתעדכנים מעת לעת.

הערך של הדירה לצורך החישוב הזה הוא הערך לפי השמאי של הבנק, לא המחיר שאתם חושבים שהיא שווה. ועוד נקודה: הבנק מודד את הדירה לפני השיפוץ. העלייה בשווי בעקבות העבודות לא נספרת מראש.

הבדיקות של הבנק: כמו בכל משכנתא

משכנתא לשיפוץ עוברת את אותם מסננים של משכנתא לרכישה. לפי כל זכות, אלה המגבלות העיקריות של בנק ישראל שחלות על כל הלוואה לדיור:

• החזר חודשי. אי אפשר לקחת משכנתא אם ההחזר החודשי, כולל ביטוח המשכנתא והעלויות הנלוות, עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה. במשכנתא לשיפוץ מצרפים את ההחזר החדש להחזר של המשכנתא הקיימת, ובודקים את הסכום הכולל.
• תקופה. לא תאושר משכנתא לתקופה של יותר מ-30 שנים באף אחד מהמסלולים. לפי אתר מזרחי טפחות, הלוואה לשיפוץ ניתנת לתקופות של 4 עד 30 שנים.
• תמהיל. לפחות שליש מהסכום בריבית קבועה, ולא יותר משני שלישים בריבית משתנה. על האפשרויות הרחבנו במדריך מסלולי משכנתא.
• שמאות. לפי כל זכות, הבנק דורש הערכת שווי משמאי מקרקעין מתוך הרשימה שלו, שכר הטרחה משולם על ידי מבקש ההלוואה לפי תעריפי הבנק, ובאופן עקרוני אי אפשר לערער על ההערכה. מי ששילם על שמאות בבנק אחד זכאי להעתק, ויכול להשתמש בו בבנק אחר תוך 90 ימים.

מה שמייחד שיפוץ הוא הדרישה להראות לשם מה הכסף. ברוב המקרים הבנק יבקש הצעות מחיר מקבלן או מבעלי מקצוע, ולפעמים גם קבלות במהלך העבודות. אם השיפוץ כולל הרחבה או שינוי קונסטרוקטיבי, הבנק עשוי לבקש גם היתר בנייה. כדאי להגיע לפגישה עם תקציב מפורט ולא רק עם סכום עגול.

ביטוח משכנתא גם על החלק של השיפוץ

לפי כל זכות, בנק שנותן הלוואה לדיור רשאי לדרוש ביטוח משכנתא שמורכב מביטוח חיים ומביטוח מבנה, ואפשר לרכוש את שניהם, או כל אחד מהם, דרך סוכנות הביטוח של הבנק או אצל מבטח פרטי. כשמגדילים משכנתא קיימת, סכום הביטוח צריך לכסות גם את התוספת, ולכן הפרמיה עולה. מי שהמשכנתא שלו כבר ירדה ליתרה נמוכה והביטוח שלו זול, יגלה שהשיפוץ מעלה גם את העלות הזאת.

לפי כל זכות, הבנק אינו רשאי לחייב ביטוח חיים וביטוח מבנה בהלוואות שסכומן, או היתרה שנותרה בהן, עד 30,000 ש"ח. בשיפוץ של עשרות אלפי שקלים זה שיקול שמשפיע על הבחירה בין הלוואה קטנה לבין משכנתא. איך משווים את מחירי הביטוח ומתי משתלם להחליף מבטח, הסברנו במדריך ביטוח משכנתא.

כמה זה עולה מעבר לריבית

הריבית נקבעת לפי התמהיל שבוחרים, לפי שיעור המימון ולפי הפרופיל שלכם, ואת הריביות הממוצעות בשוק מפרסם בנק ישראל. על זה הרחבנו במדריך ריבית משכנתא. אבל במשכנתא לשיפוץ העלויות הנלוות משמעותיות במיוחד, כי הסכום לרוב קטן יותר מאשר במשכנתא לרכישה, והעלויות הקבועות לא קטנות באותה מידה:

• שכר טרחת שמאי, שמשולם ישירות לשמאי לפי תעריפי הבנק, גם כשמגדילים משכנתא קיימת.
• עמלות פתיחת תיק ורישום של השעבוד או של תיקון השעבוד הקיים.
• ביטוח חיים וביטוח מבנה על הסכום המוגדל, לכל אורך התקופה.
• עמלות פירעון מוקדם, אם תרצו לסגור את התוספת לפני הזמן. הן תלויות במסלול ובריבית ביום הפירעון.

לפני שמחליטים, מחשבים את העלות הכוללת של ההלוואה ולא רק את ההחזר החודשי. פריסה של 100,000 ש"ח על 25 שנים נותנת החזר חודשי נמוך, אבל סך הריבית לאורך התקופה גבוה בהרבה מפריסה על 7 שנים. אפשר לבדוק את זה ב של האתר, ואת המספר המחייב מקבלים בהצעה הכתובה של הבנק.

האם לפרוס שיפוץ על 20 שנה?

הבנק יאפשר לכם, לפי אתר מזרחי טפחות, לפרוס את ההלוואה לשיפוץ על אותה תקופה כמו המשכנתא. זה נוח להחזר החודשי, אבל יש בזה שתי בעיות. הראשונה היא סך הריבית: ככל שהתקופה ארוכה יותר, משלמים יותר על אותו סכום. השנייה היא שהשיפוץ מתבלה. מטבח, אמבטיה או ריצוף מחזיקים שנים רבות, אבל לא בטוח שתרצו לשלם עליהם 20 שנה אחרי שכבר התיישנו. פתרון ביניים מקובל הוא לקחת את התוספת כמסלול נפרד בתוך המשכנתא, לתקופה קצרה יותר, כך שהחלק של השיפוץ נסגר הרבה לפני המשכנתא עצמה.

שיפוץ ומיחזור יחד

אם המשכנתא שלכם נלקחה לפני שנים בתנאים שכבר לא מתאימים, ייתכן שזה הזמן לבדוק את שתי השאלות ביחד: האם כדאי למחזר, ואם כן, האם להגדיל את המשכנתא הממוחזרת בסכום השיפוץ. לפעמים השיפור בתנאים מקטין את ההחזר החודשי, והתוספת לשיפוץ מחזירה אותו לגובה הקודם או קרוב לו. זה לא שיפוץ בחינם, הסכום הכולל שתחזירו גדל, אבל זה תהליך אחד, שמאות אחת וביטוח אחד במקום שניים. איך בודקים אם מיחזור משתלם במקרה שלכם, הסברנו במדריך כדאיות מיחזור משכנתא, וגם במדריך הכללי על מיחזור משכנתא.

מתי לא לקחת משכנתא לשיפוץ

• כשהשיפוץ קטן ביחס לעלויות הפתיחה. שמאות, רישום וביטוח יכולים לבטל את היתרון של הריבית הנמוכה בסכומים של עשרות אלפי שקלים.
• כשיש לכם חיסכון נזיל שלא מיועד למטרה אחרת. הלוואה, גם זולה, עולה יותר מכסף שכבר יש לכם.
• כשההחזר הכולל, של המשכנתא הקיימת ושל התוספת, מתקרב לתקרה של 50% מההכנסה הפנויה. לפי כל זכות, זה הגבול שבנק ישראל קבע, ובחיים האמיתיים כדאי להישאר הרבה מתחתיו.
• כשהשיפוץ מחייב היתר שעדיין אין לכם. הבנק עשוי לעצור את שחרור הכסף, ואתם תישארו עם קבלן שמחכה.
• כשמדובר בבנייה חדשה ולא בשיפוץ. לזה יש מסלול אחר, ועליו כתבנו במדריך משכנתא לבנייה עצמית.

שלב אחר שלב: איך מבקשים

1. מכינים תקציב מפורט עם הצעות מחיר מבעלי המקצוע. אתר מזרחי טפחות ממליץ להוסיף לתקציב 10% עד 20% לחריגות, וזו המלצה שחוזרת אצל כל מי ששיפץ פעם.
2. בודקים מה רשום על הדירה: יתרת המשכנתא הקיימת, באיזה בנק היא, ומי רשום כבעלים.
3. מבקשים אישור עקרוני מהבנק שבו המשכנתא ומבנק נוסף לפחות, ומשווים את העלות הכוללת ולא רק את הריבית. על התהליך כתבנו במדריך אישור עקרוני על המשכנתא.
4. מזמינים שמאות משמאי שברשימת הבנק, ושומרים את ההעתק לשימוש בבנק אחר תוך 90 ימים.
5. בוחרים תקופה ותמהיל לתוספת, בתוך המגבלות של בנק ישראל, ושוקלים מסלול קצר יותר לחלק של השיפוץ.
6. מעדכנים את ביטוח המשכנתא לסכום החדש, ומשווים בין סוכנות הבנק למבטח פרטי.
7. חותמים, ומוודאים איך ובאילו שלבים הכסף משוחרר, ואילו קבלות הבנק ידרוש בדרך.

איך אפשר להיעזר בנו

בארנפלד משכנתאות מרכזים את המידע שצריך כדי לבחור את הדרך הנכונה לממן שיפוץ: מתי מגדילים משכנתא קיימת, מתי פותחים משכנתא חדשה, ואיך משווים בין ההצעות לפי העלות הכוללת. אם אתם רוצים שמישהו יעבור איתכם על המספרים לפני שאתם חותמים מול הקבלן ומול הבנק, אפשר להשאיר פרטים בעמוד יצירת קשר ולקבל חזרה.

נכתב ונבדק על ידי מערכת ארנפלד משכנתאות, לפי המקורות שבסוף הכתבה.