זכיתם בהגרלה של "דירה בהנחה", ועכשיו מתחיל החלק שרוב הזוכים לא מתכוננים אליו מספיק: המשכנתא. הדירה אמנם נמכרת במחיר נמוך ממחיר השוק, אבל את רוב הסכום עדיין צריך לממן דרך בנק, ולתוכנית יש כללים משלה לגבי שיעור המימון, ההון העצמי שחייבים להביא מהכיס והמענק שמגיע לרוכשים בפריפריה. במדריך הזה נעבור על מה שהתוכנית קובעת לגבי המימון, איך הבנק מחשב את סכום ההלוואה, מה ההבדל בין חסרי דירה למשפרי דיור, ומה כדאי לבדוק עוד לפני שמגיעים לבחירת הדירה.
מה זה "דירה בהנחה" ואיפה מחיר מטרה נכנס לתמונה
לפי כל זכות, תוכנית "דירה בהנחה" מציעה לזכאים כמה מסלולים של דיור במחיר מופחת: מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ודירה להשכיר. המסלולים שונים זה מזה באופן שבו נקבעת ההנחה ובפרויקטים שנכללים בהם, אבל מבחינת המשכנתא רוב הכללים משותפים: אותן מגבלות על שיעור המימון, אותה דרישה להון עצמי מינימלי, ואותו מנגנון של מענק לרוכשים בפריפריה. על המסלול עצמו, ההנחה והפרויקטים כתבנו בהרחבה בעמוד מחיר מטרה, ועל המסלול המקביל בעמוד משכנתא במחיר למשתכן.
לפי כל זכות, התהליך בנוי משלבים קבועים: הוצאת אישור זכאות, הרשמה להגרלות, ההגרלה, מימון הדירה וקבלת משכנתא, בחירת דירה וחתימה על חוזה, ולבסוף המתנה לאכלוס. שימו לב שהמימון מופיע לפני בחירת הדירה. בפועל זה אומר שאת הבדיקה מול הבנק כדאי להתחיל כבר כשנרשמים להגרלות, ולא ביום שבו מקבלים הודעה על זכייה.
מי יכול להשתתף בתוכנית
לפי כל זכות, התוכנית פתוחה בעיקר ל"חסרי דירה": מי שבשלוש השנים שלפני קבלת אישור הזכאות לא היו בבעלותם דירה או יותר משליש דירה, ולא היו להם זכויות בדירה בשלבי בנייה או בנחלה. בין האוכלוסיות שזכאיות: זוגות נשואים או ידועים בציבור, זוגות שעומדים להינשא תוך 3 חודשים, הורים עם ילד אחד לפחות מתחת לגיל 21, ויחידים מגיל 35 ומעלה. יש גם מסלולים ליחידים מגיל 21 עם נכות בשיעורים שנקבעו בתוכנית.
לפי אותו מקור, אם בתום שנה מההגרלה הראשונה נשארו בפרויקט דירות שלא נרכשו על ידי חסרי דירה, הן נמכרות גם ל"משפרי דיור", כלומר מי שהיה בבעלותם נכס בשלוש השנים האחרונות, בתנאי שימכרו אותו לא יאוחר מ-12 חודשים אחרי קבלת טופס 4 לדירה החדשה. ההבחנה הזו חשובה למשכנתא, כי היא קובעת את שיעור המימון המקסימלי. על בדיקת הזכאות עצמה אפשר לקרוא בעמוד תעודת זכאות למחיר למשתכן.
כמה משכנתא אפשר לקבל בדירה בהנחה
לפי כל זכות, גובה המשכנתא בתוכנית לא יעלה על 75% ממחיר הדירה לחסרי דירה, ועל 70% ממחיר הדירה למשפרי דיור. אלה אותם שיעורים שבנק ישראל קובע גם מחוץ לתוכנית: לפי כל זכות, ברכישת דירה ראשונה ויחידה הבנק רשאי לממן עד 75% משווי הדירה, ובהחלפת דירה קיימת עד 70% משווי הדירה החדשה.
הנקודה שמבדילה את התוכנית היא הבסיס שעליו מחשבים את האחוזים. לפי כל זכות, הבנקים רשאים לחשב את אחוזי המשכנתא לפי שווי השוק של הדירה, כפי שקבע שמאי, ולא לפי המחיר המוזל ששילמתם בפועל. מכיוון שבדירה בהנחה מחיר הרכישה נמוך בדרך כלל מהשווי שהשמאי יקבע, החישוב הזה מאפשר לקבל משכנתא גבוהה יותר ביחס למחיר ששילמתם. יש לזה תקרה: לפי כל זכות, אם הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ש"ח, מחיר הדירה לצורך החישוב יהיה 2.1 מיליון ש"ח, או מחיר הרכישה בפועל אם הוא גבוה מזה.
כדי לראות איך זה עובד, הנה חישוב להמחשה בלבד, עם מספרים עגולים שאינם מחירים של פרויקט אמיתי. נניח שמחיר הדירה בתוכנית הוא 1,400,000 ש"ח והשמאי העריך אותה ב-1,800,000 ש"ח. אם החישוב נעשה לפי מחיר הרכישה, 75% הם 1,050,000 ש"ח. אם הבנק מחשב לפי שווי השוק, 75% מ-1,800,000 ש"ח הם 1,350,000 ש"ח. בפועל הבנק יבדוק גם את יכולת ההחזר שלכם ואת הדרישה להון עצמי מינימלי, ולכן הסכום שתקבלו יכול להיות נמוך יותר.
| הנושא | חסרי דירה | משפרי דיור | מקור |
|---|
| שיעור מימון מקסימלי | עד 75% ממחיר הדירה | עד 70% ממחיר הדירה | כל זכות, דירה בהנחה |
| בסיס החישוב | הבנק רשאי לחשב לפי הערכת השמאי, עם תקרה של 2.1 מיליון ש"ח | אותו כלל | כל זכות, דירה בהנחה |
| מתי אפשר לרכוש | מההגרלה הראשונה | רק אם נשארו דירות שנה אחרי ההגרלה הראשונה | כל זכות, דירה בהנחה |
| דירה קודמת | אין בבעלותם דירה ב-3 השנים האחרונות | חייבים למכור אותה עד 12 חודשים אחרי טופס 4 | כל זכות, דירה בהנחה |
הון עצמי: כמה חייבים להביא מהכיס
גם כשהבנק מחשב את המשכנתא לפי שווי השוק, התוכנית לא מאפשרת לקנות דירה בלי כסף משלכם. לפי כל זכות, קבלת המשכנתא מותנית בהון עצמי מהמקורות של הרוכשים: לפחות 60,000 ש"ח למי שרוכשים דירה בפריפריה ומקבלים מענק מותנה, ולפחות 100,000 ש"ח לרוכשים בשאר המקרים. זה הרף המינימלי של התוכנית, לא הסכום שתצטרכו בפועל. ההפרש בין מחיר הדירה למשכנתא שאושרה, יחד עם ההוצאות הנלוות, יקבע כמה כסף צריך להיות זמין לכם לאורך הבנייה.
כדאי לחשב מראש גם את העלויות שמעבר למחיר הדירה: שכר טרחה של עורך דין, שמאות, ביטוח המשכנתא ועמלות פתיחת תיק. פירטנו אותן בעמוד עלויות נוספות ברכישת דירה, ועל הדרכים לבנות את ההון העצמי בעמוד גובה ההון העצמי.
המענק לרוכשים בפריפריה
לפי כל זכות, רוכשי דירות בפריפריה זכאים למענק מותנה, שהוא למעשה הלוואה שאין צורך להחזיר אם עומדים בתקופת ההתחייבות של 5 או 7 שנים. במסלול מחיר מטרה המענק הוא 40,000 ש"ח, במסלול מחיר מופחת 40,000 ש"ח, ובמסלול מחיר למשתכן 40,000 ש"ח או 60,000 ש"ח, לפי היישוב. המענק ניתן דרך הבנק בעת קבלת המשכנתא, אחרי חתימת חוזה הרכישה. לפי אותו מקור, מי שלא צריכים משכנתא יכולים לקבל תעודה מיוחדת אחרי פנייה לאחד הבנקים למשכנתאות.
המשמעות המעשית: את המענק לא מקבלים במזומן ביום הזכייה, והוא קשור לתיק המשכנתא. כשאתם בונים את התוכנית הכספית, כדאי לשאול בבנק מתי בדיוק הסכום מועבר ואיך הוא נרשם, כדי שלא תסמכו עליו לתשלום שמגיע לפניו.
המגבלות של בנק ישראל חלות גם כאן
הדירה מוזלת, אבל המשכנתא היא משכנתא בנקאית רגילה, ולכן כל המגבלות הכלליות חלות עליה. לפי כל זכות, בנק ישראל לא מאשר משכנתא לתקופה של יותר מ-30 שנים, לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להיות במסלול בריבית קבועה, ולא ניתן לקחת משכנתא אם ההחזר החודשי, כולל ביטוח ועלויות נלוות, עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה. לפי אותו מקור, כל בנק רשאי להוסיף תנאים משלו מעבר לרף של בנק ישראל, ולכן התנאים יכולים להיות שונים בין בנק לבנק.
בגלל ששיעור המימון בתוכנית יכול להיות גבוה ביחס למחיר ששילמתם, הבדיקה של יכולת ההחזר היא בדרך כלל זו שקובעת את הסכום בסוף. על הרכבת התמהיל בין המסלולים השונים כתבנו בעמוד מסלולי משכנתא.
השמאי של הבנק: למה הוא חשוב במיוחד בתוכנית
מכיוון שהבנק רשאי לחשב את המימון לפי שווי השוק, הערכת השמאי משפיעה ישירות על גובה המשכנתא. לפי כל זכות, הבנק מקבל רק הערכה של שמאי מתוך הרשימה שהוא מוסר, שכר הטרחה משולם על ידי מבקש המשכנתא לפי תעריפי הבנק, ובאופן עקרוני אי אפשר לערער על ההערכה. עם זאת, כשההערכה נמוכה באופן משמעותי מדירות דומות באזור, אפשר לבקש הערכה נוספת מטעם הבנק. לפי אותו מקור, לווה ששילם על הערכה זכאי לקבל העתק ממנה ולהשתמש בה בבנק אחר כל עוד לא עברו 90 ימים.
לפי כל זכות, יש מקרים שבהם הבנק פוטר מהערכת שמאי לפי שיקול דעתו, למשל ברכישת דירה חדשה מקבלן שעובד עם בנק מלווה. בדירה בהנחה כדאי לשאול במפורש אם הבנק יחשב לפי מחיר הרכישה או לפי שווי השוק, כי ההבדל יכול להיות משמעותי. על הצד הזה של רכישה מקבלן כתבנו בעמוד משכנתא לדירה מקבלן.
מה כדאי לבדוק לפני בחירת הדירה
לפי כל זכות, הזוכים מוזמנים לבחור דירה לפי התור שנקבע בהגרלה, ומקבלים 45 דקות לבחירה. ייתכן שתידרש מקדמה, ובמקרה של ביטול אחרי בחירת דירה היא לא מוחזרת. לכן את הבדיקות הכספיות עושים מראש:
- מוודאים שאישור הזכאות בתוקף. לפי כל זכות, האישור תקף לשנה, ואם הוא לא בתוקף ומעודכן אי אפשר לממש את הזכייה.
- מבקשים אישור עקרוני מכמה בנקים ובודקים כמה משכנתא תקבלו לפי ההכנסה הפנויה, לפני שבוחרים דירה בגודל מסוים.
- מחשבים את ההון העצמי בפועל, לא רק את הרף של 60,000 או 100,000 ש"ח, כולל העלויות הנלוות.
- שואלים על בסיס החישוב: מחיר הרכישה או הערכת השמאי, ומה התקרה.
- מבינים את מגבלת המכירה. לפי כל זכות, אסור למכור את הדירה במשך 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה, לפי המוקדם מביניהם. זה משפיע על התכנון לטווח הארוך ועל המענק המותנה.
- בודקים את ביטוח המשכנתא, ביטוח חיים וביטוח מבנה, ומשווים בין סוכנות הבנק לבין מבטח אחר. פירוט בעמוד מדריך ביטוח משכנתא.
טעויות נפוצות של זוכים
להניח שהמשכנתא "סגורה" כי זכיתם. הזכייה בהגרלה לא מחייבת אף בנק לתת לכם הלוואה. לפי כל זכות, אפשר ליצור קשר עם הבנקים כדי לוודא שאתם זכאים למשכנתא, וזה בדיוק השלב שכדאי להקדים.
לחשב לפי מחיר הדירה בלבד. בתוכנית יש הון עצמי מינימלי, יש עלויות נלוות ויש תקופת בנייה שבה ייתכן שתמשיכו לשלם שכר דירה. ההחזר החודשי צריך להתאים גם לתקופה הזו.
לבחור דירה גדולה יותר ממה שהמימון מאפשר. 45 דקות הן זמן קצר. מי שיודע מראש מה התקציב שלו בוחר מהר ונכון יותר.
איך אפשר להיעזר בנו
בארנפלד משכנתאות מרכזים את המידע שצריך כדי לממן דירה בהנחה: כמה משכנתא אפשר לקבל לפי ההכנסה, איך להשוות בין אישורים עקרוניים לפי העלות הכוללת, ומה לשאול את הבנק לגבי השמאות והמענק. אם זכיתם או שאתם נרשמים להגרלות ורוצים לעבור על המספרים לפני בחירת הדירה, אפשר להשאיר פרטים בעמוד יצירת קשר ולקבל חזרה. למי שקונה דירה ראשונה גם מחוץ לתוכנית, כדאי לקרוא את המדריך למשכנתא לדירה ראשונה.
נכתב ונבדק על ידי מערכת ארנפלד משכנתאות, לפי המקורות שבסוף הכתבה.