משכנתא מסובסדת מהמדינה. שלוש מילים שכנראה מבלבלות אתכם למדי. האם אתם יכולים להוציא תעודת זכאות למשכנתא ולהיות זכאים למשכנתא מהמדינה ולא מבנק? האם זה בכלל כדאי לכם בימינו?
אם אתם עומדים בתנאים לתעודת זכאות למשכנתא, המדינה תוכל לתת לכם משכנתא מסובסדת, לצורכי דיור או בנייה של דירת מגורים. הריביות בימינו עבור משכנתא שכזו יושבות באזור ה-2%-2.5%, ריבית צמודה.
את המשכנתא עצמה אתם עדיין מקבלים כמובן מהבנק, המדינה היא לא גורם שמלווה לכם באופן ישיר את הכסף, אבל המדינה בוחנת את הבקשה שלכם לזכאות, מאשרת או דוחה אותה ותסבסד בפועל את המשכנתא מול הבנק.
משכנתא לזכאים: מעט היסטוריה
בעבר הלא כל כך רחוק, מי שהצליח להוציא תעודת זכאות למשכנתא היה גם בר מזל, וגם הציבור היה נלחם על הזכאות הזו. הריביות והתנאים היו טובים בהרבה ממה שהבנק היה מציע, והקריטריונים לזכאות היו מתירנים ואיפשרו לאנשים רבים להיות זכאים.
אנשים רבים היו מוציאים זכאות למשכנתא, לוקחים משכנתא לזכאים בתנאים טובים, ואם היה צורך וזה לא היה מספיק, היו משלימים עם משכנתא רגילה נוספת מהבנק את שאר הסכום לו הם היו זקוקים.
חלק מהמשכנתא היה בסבסוד המדינה בתנאים מועדפים, וחלק מהמשכנתא – כמשכנתא רגילה מהבנק להשלמת הסכום. מאז ועד היום עברו הרבה מים בנהר, מחירי הדירות הרקיעו שחקים ומחירי הריביות על המשכנתאות (הרגילות, דרך הבנק, שלא לזכאים) ירדו כתוצאה ישירה מכך, והכדאיות נשחקה עם הזמן.
הייתה תקופה ארוכה של כמה שנים שהמשכנתא לזכאים הפכה להיות מגוחכת – הריביות בה היו גבוהות יותר מהריביות שבמשכנתא רגילה מול הבנק. לפני כמה שנים, באמצע העשור הקודם, המדינה הבינה שהמצב הזה הוא מגוחך ושיש יוזמה מבורכת וחשובה שעוזרת לאזרחים ותורמתם לרווחה שלהם, ושכדאי להחזיר עטרה ליושנה ולעודד את הציבור לבקש זכאות ולקבל זכאות לסבסוד משכנתא.
הריבית לזכאים ירדה פלאים, אבל עדיין משכנתא לזכאים היא לא באופן מובהק עדיפה ממשכנתא בנקאית רגילה, היא מתחרה בה לעיתים אבל לא כדאי תמיד לכל אחד לנסות ולקבל זכאות ולחלק את המשכנתא שלו לשני חלקים, כמו שהיה כשכל הסיפור הזה רק היה בתחילת דרכו. גם התנאים לקבלת זכאות הפכו להיות נוקשים יותר.
כל הנושא הזה עדיין "על האש", וחברי כנסת מתפנים להתעסק בו ולהעלות אותו לסדר היום בכנסת מידי פעם, כדי לנסות ולהחזיר את ההטבה הכל כך חשובה הזו לציבור האזרחים במציאות של ימינו. בימים אלו ממש יש הצעה שעלתה מול וועדת הכספים לגבי הורדות נוספות של הריביות במשכנתאות לזכאים, כך שאנשים רבים יותר ירצו לנסות ולהוציא תעודת זכאות ולקבל משכנתא בסבסוד המדינה, כפי שהיה מאוד נהוג ומקובל בעבר.
כיום, המשכנתא לזכאים היא בתנאים לא רעים בכלל, ומתחרה כאמור, בריביות שיציעו לכם בבנק. ריבית צמודה למדד של 2% – 2.5% זה לא רע בכלל, הבעיה העיקרית – זה ל-25 שנה, ומי יודע איך ההצמדה תשפיע לאורך זמן ארוך על הריבית האקטואלית? יש בזה אלמנט של סכנה מבחינת נוטל ההלוואה, שהתנודות בהלוואה בתקופה כל כך ארוכה של 25 שנה עשויות להיות מהותיות ולשנות את סכומי ההחזר החודשי שלו בצורה קיצונית.
התנאים לזכאות
התנאים שעליכם לעמוד בהם כדי להיות זכאים למשכנתא, הם מורכבים ומסובכים למדי. אני אשתדל לפשט אותם כמה שאפשר כדי שתוכלו להבין אותם בקלות, וגם אם אתם לא מבינים הכל באופן ברור וחד משמעי, אתם יכולים להגיש בקשה שלכל היותר תדחה, הגשת בקשה זה דבר זול, ולמרות שזה חתיכת טרטור בירוקרטי, תהליך, זה עדיין כדאי אם יש לכם ספק אם אתם זכאים או לא.
תנאי העל המינימליים, שלפיהם יפסלו את הבקשה שלכם מראש, היא שזו הדירה הראשונה שאתם רוכשים, ושאתם צריכים להיות זוג נשוי או בודד רווק מעל גיל 30 (לזוגות נשואים – שני בני הזוג).
כמובן, המדינה מנסה לעודד פה אנשים צעירים, אך לא צעירים מאוד, להצליח לרכוש דירה באמצעות משכנתא כדאית. אחרי שעברתם את שני התנאים האלו, אתם צריכים "לצבור נקודות" באמצעות כל מיני פרמטרים שאם אתם עומדים בהם, יש לכם ניקוד.
אם הניקוד שלכם מגיע ל-1,000 או מעל זה, אתם זכאים למשכנתא. סכום המשכנתא שתאושר לכם במסגרת הסבסוד המדיני בתנאים טובים הוא 100,000 שקלים, או מעל זה בהתאם לניקוד המצטבר שלכם – 1,000 נקודות הם 100,000 שקלים בדיוק, וניקוד מעל זה יאפשר לכם לקבל משכנתא בסבסוד מהמדינה בהיקף גדול יותר.
עכשיו, בואו ואסביר לכם איך מחלקים לכם נקודות:
- נשואים ולא רווקים? 250 נקודות, פלוס 50 נקודות נוספות לכל שנת נישואין אחרי השנה הראשונה, כלומר החל משנת הנישואין השנייה. הרציונל: עזרה לזוגות נשואים לרכוש דירה באמצעות משכנתא טובה, וככל שהם נשואים יותר – כך הסיכויים לזכאות והעזרה תגדל.
- אחים ואחיות שיש לכם במשפחה – כל אחד מהם מוסיף לכם 50 נקודות. הרציונל: אם באתם ממשפחה מרובת ילדים, המדינה רוצה לעזור לכם אפילו יותר.
- יש לכם ילדים? 350 נקודות, הילד השני, השלישי והרביעי יקנו לכם כל אחד 150 נקודות, והילד החמישי ואילך יקנו לכם 100 נקודות כל אחד. הרציונל: ככל שיש לכם יותר ילדים, המדינה רוצה לחזק את הסיכויים שתהיו זכאים, ולהגדיל את היקף המשכנתא שהיא מוכנה לתת לכם תחת התנאים המועדפים לזכאים.
- אם עברתם את 1,000 הנקודות ואתם זוג נשוי, ושני בני הזוג שירתו בצבא, תקבלו 10 נקודות נוספות במצטבר עבור כל חודש שירות בצבא, עבור כל אחד מבני הזוג בנפרד.
- עולים חדשים? זוג צעיר? אם או אב חד הורי/ת ללא בן זוג ידוע בציבור? מגיעים לכם עוד נקודות, כל מקרה לגופו, עליכם לבדוק זאת מול משרד השיכון (שלו גם תגישו את בקשת הזכאות). ככל שאתם חד הוריים יותר זמן, יש לכם יותר ילדים וילדות כחד הוריים, ויותר אחים ואחיות במשפחה, ככה הנקודות יגדלו. חד הוריים אחרי שירות צבאי – יתרון ועוד נקודות. עולים חדשים ששירתו בצבא – עוד בונוסים ונקודות לחשבון, בהתאם למשך שירותם בצבא. גם הותק של עולה חדש בארץ יש לו השפעה שנבחנת באופן פרטני לפני מתן הניקוד, ואם מדובר בבני זוג מתייחסים לבן הזוג שעלה ראשון לארץ.
- מתעניינים לגבי דירות בפריפריה, בישובי פיתוח מרוחקים, וכדומה? יתכן ומגיעים לכם נקודות נוספות, כל מקרה לגופו, בדומה לסעיף הקודם יש לבדוק זאת מול משרד השיכון, התנאים לגבי מיקום הדירה המבוקשת משתנים.
- יש עוד תתי סעיפים קטנים שמוסיפים לזכאות ולניקוד המצטבר, כמו לדוגמא עולים חדשים מבוגרים וותיקים, עולה חדש בודד ללא משפחה כלל פה בארץ, ועוד.
בוא ניקח רגע אותי לדוגמא – אדם נורמטיבי מן השורה, ונבדוק האם אני זכאי ואם כן, אז לאיזה סכום. אם אגיע ל-1,000 נקודות בדיוק אהיה זכאי למשכנתא מהמדינה על סך 100,000 ש"ח, ואם ליותר, הסכום יגדל בהתאמה. על הדרך, כמובן שנתעלם מספי המינימום לתחילת בדיקת הזכאות, מאחר ואני לא ניגש לרכוש דירה ראשונה כרגע, אני כבר משלם משכנתא זה כמה שנים ואף גילגלתי משכנתא מהדירה הראשונה שרכשתי לדירה נוספת, אז נעגל קצת את הפינה הזו. את תנאי הסף השני אני דווקא כן עובר, אני ואישתי שנינו מעל גיל 30.
אני נשוי מזה כ-6 שנים, זה כבר 250 נקודות על הנישואין עצמם, ו-50 נקודות נוספות על כל שנה נוספת החל מהשנה השנייה, זה אומר עוד 250 נקודות. כבר יש לי 500 נקודות, הידד.
יש לי 3 אחים, זה עוד 150 נקודות. סך הכל 650 נקודות, מתקדמים לכיוון היעד.
יש לי 2 ילדים, זה אומר עוד 500 נקודות. מזל טוב, אני זכאי, אני זכאי! סך הכל כרגע: 1150 נקודות.
גם על שירות צבאי אני ואישתי נקבל 240 + 360 נקודות, שנינו עשינו שירות צבאי מלא ללא קבע.
סך הכל אני ואישתי מגיעים ל-1,750 נקודות.
בשאר הסעיפים אין לנו ניקוד או בונוסים של זכאות, אנחנו לא עולים חדשים, לא חד הוריים, והדירה שלנו היא במרכז הארץ ולא בפריפריה.
הטריק של הבנקים
טריק מוכר של הבנקים אל מול הזכאים, הוא לתת ללווה משכנתא פחות כדאית וטובה, עם ריביות גבוהות יותר ותנאים נחותים במידה ויש מולם זכאי למשכנתא שחלק מהמשכנתא שלו היא מהמדינה, לעומת אילו היה לווה שנוטל את כל המשכנתא לה הוא זקוק באופן שגרתי מהבנק. הבנק לכאורה לא אמור לעשות כזה דבר, מאחר ובסופו של דבר הכסף של הבנק מגיע אל הבנק מהלקוח מהמדינה, שמסבסדת את העסקה.
יכול להיות שזה בגלל שבירוקרטית הבנק לא אוהב את זה, יכול להיות שזה בגלל שהבנק מעדיף שכל המשכנתא תתבצע באופן רגיל מולו, ויכול להיות גם שזה סתם, כי אפשר. בכל מקרה, כשהבנקים נשאלים לגבי הדבר הזה הם מכחישים, וטוענים שאם יש פערים מסויימים בין ריביות שקיבל לקוח אחד אל מול ריביות שקיבל לקוח אחר, זה בגלל המקרה וגופו ולא בגלל שאחד משני הלקוחות מחזיק בתעודת זכאות למשכנתא.
משכנתא בנקאית רגילה או בזכאות מהמדינה, המאבק צמוד, מה לעשות?
במידה והמאבק צמוד וקשה לכם לבחור, אם הריביות די דומות, הייתי הולך במקומכם על המשכנתא לזכאים. על המשכנתא לזכאים אין פירעון מוקדם, ובבנק, ברוב המקרים ובהרבה מקרים – דווקא יש. אם חס ושלום יגיע יום שבו לא תעמדו בהחזרי ההלוואה, יש לכם עסק עם המדינה, והמדינה היא גורם הרבה יותר "רגוע" ומתון מהבנק כשזה נוגע לטיפול בחייבים ולגבייה מאזרחים. הבנק ימהר להליכי הוצאה לפועל, אפילו אם החוב נמוך או טרי, והמדינה תתעכב קצת יותר לפני שתוציא כנגדכם "תותחים כבדים".
איך מגישים בקשה לזכאות?
את הבקשה אתם מגישים דרך הבנק, אתם לא מתנהלים ישירות מול משרד השיכון, והתהליך, כצפוי, הוא בירוקרטי, מלא מסמכים ואישורים שאתם צריכים להגיש, כמובן. הבנק יעביר את הפניה שלכם למשרד הבינוי והשיכון.
אתם תצטרכו להגיש תעודות זהות, כולל הספח; תעודות נישואין עבור זוגות או לחילופין תעודות זוגיות מארגונים מוכרים, ידועים בציבור ימלאו הצהרה שתחתם מול עורך דין; אישורים על "ילדים בדרך" (הריון) ממוסד רפואי או "נישואין בדרך" (תעודת הרשמה לנישואין) מהרבנות; אישור על שירות בצה"ל או שירות לאומי שמכיל את משך הזמן שבו שירתתם, אפשר להוציא את זה באינטרנט; צילום תעודות זהות של כל האחים והאחיות שיש לכם; תשלום 70 שקלים דמי בקשה, זול.
אחרי שהגשתם את כל המסמכים האלו, המידע עובר למשרד השיכון ושם מוודאים שהמידע שמסרתם אמין וכל האישורים קבילים ואמינים בהצלבה מול מידע ממשלתי, יחשבו עבורכם את ניקוד הזכאות, יוודאו שאתם עוברים את ה-1,000 נקודות וכמובן, בתשובה שתחזור ממשרד השיכון תדעו גם לאיזה סכום אתם זכאים, 100,000 ש"ח ומעלה לפי הניקוד שצברתם. בהנחה שהכל תקין ואתם זכאים, תעודת הזכאות תגיע אל הבנק שדרכו הגשתם את הבקשה.
למרות שהעסקתם את הבנק כדי שיתווך אתכם עם משרד השיכון, התעודה שקיבלתם תקפה בכל בנק אליו תיגשו, לא רק בבנק שדרכו הגשתם את הבקשה! לתעודה שתקבלו יש תוקף של שנה מהיום שבו הגשתם את הבקשה, אם לא תיקחו משכנתא בפועל בזמן הזה, תצטרכו להגיש בקשה חדשה ולקבל זכאות חדשה, או לבקש להאריך את הבקשה לפני סיום התוקף אם התהליך מאיזושהי סיבה מתעכב. שכחתם ועברה שנה? תצטרכו להגיש בקשה מחדש.
נכים, עצמאיים, מקבלי קצבאות מביטוח לאומי, גרושים (גם בהליכים), אלמנים ועולים חדשים יצטרכו להציג אישורים ונתונים מהרשויות בהתאם.
לא אושרה זכאותכם למרות שמגיעה לכם זכאות לדעתכם? הנה מה שאתם צריכים לעשות
מי שהגיש בקשה, ציפה לזכאות, אך קיבל סירוב ממשרד השיכון, יכול לערער על החלטת משרד השיכון.ניתן לערער גם על הזכאות עצמה אם לא ניתנה, וגם על גובה המשכנתא שאושרה, במידה ואתם סבורים שמספר הנקודות עבורכם לא חושב כראוי.
הערעור עובר למשרד השיכון דרך הבנק באמצעות טופס ערעור בו תמלאו את כל הפרטים והסיבות שלדעתכם נעשה עימכם עוול, יחד עם אישורי הכנסה (או אישור רואה חשבון לעצמאיים) ופירוט עו"ש 6 חודשים, ובנוסף יתכן ותדרשו למסמכים נוספים. במידה ויש בידיכם מסמכים שאינם נדרשים אבל שאתם סבורים שיכולים לעזור לכם בערעור או להוכיח את טענותיכם – הגישו גם אותם ופרטו לגביהם במסמך הערעור.
לסיכום
תעודת זכאות למשכנתא – יוזמה ממשלתית הפכפכה שהכדאיות סביבה הייתה פעם וודאית, היום קצת פחות.
בעבר היא הציעה זכאות קלילה ותנאים מעולים באמת לעומת מה שנותן הבנק, אך כיום, הריביות בשפל והבנק נותן פייט והמון פעמים זה פחות כדאי.
לאחרונה – תנועה חיובית בתחום בכנסת, יש ניסיון לקדם חוקים שיקלו על אנשים לקבל זכאות, והריביות לזכאים יהיו טובות יותר, מה שיחזיר עטרה ליושנה ויביא יותר ויותר אנשים לקחת משכנתא מהמדינה ובסבסודה. אם אתם זכאים, כבר היום, עוד לפני שהחקיקות מתקדמות, למרות שהכדאיות גבולית, בידקו את העניין ואם זה משתלם לכם, לכו על זה.
