מחיר מטרה – מהם התנאים ללקיחת משכנתא בתוכנית

נדמה שבשנים האחרונות התגלמותו החומרית של החלום הישראלי הינה 4 קירות וגג מעליהם.

זאת לאור העובדה שמיליוני ישראלים אשר עובדים ומתפרנסים לאורך כל חייהם הבוגרים, מוצאים את מלאכת קניית הדירה לקשה עד לכדי בלתי אפשרית, וכזו אשר מצריכה סיוע חיצוני נרחב בדוגמת תמיכה מההורים או נטילת הלוואות ו/או משכנתאות.

כתוצאה מכך, מדינת ישראל החליטה בשנת 2014 כי כחלק מרצונה לתמוך ולסייע לאותם צעירים נטולי נדל"ן, להשיק תוכנית חדשה בשם – מחיר מטרה. במאמר הקרוב נסקור את פרטיה ותנאיה של תוכנית זו בכלל, ותנאי לקיחת משכנתא עבורה בפרט. 

מה היא תכנית מחיר מטרה?

תכנית מטרה היא שיטת שיווק קרקעות אשר מקורה במשרד הבינוי והשיכון. מטרת התכנית היא לאפשר לרוכשי דירה ראשונה ו/או אוכלוסיות מסוימות אשר אינן בעלות דירה, לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק העדכני, כלומר – מחיר אשר הינו נמוך בכ-20% משווי הדירה בשוק הפרטי.

מבחינה פרקטית, התוכנית מושתת על הסכם בין המדינה לבין קבלנים אשר הביעו נכונות לבנות דירות על קרקעות אשר הופשרו לשם כך מטעם המדינה, כאשר הראשונים מתחייבים למכור 80% מהיקף הפרויקט לזכאי תכנית מטרה, כאמור בהנחה של 20% משווי הנכס, בעוד ששארית הפרויקט – 20% משאר הדירות הנותרות, שייכים לקבלנים עבור מטרות רווח פרטי.

 

כיצד ניתן להצטרף לתכנית מחיר מטרה?

לצערם הרב של רבים, בנושא הזה אין בשורות טובות, כיוון שכחלק מפועלו של שר האוצר דאז – משה כחלון, התכנית אוחדה עם תכנית מחיר למשתכן וכרגע אינה מתוכננת להתרחב.עם זאת, אילו הנכם מבעלי המזל אשר הבטיחו את מקומם, אתם יכולים בהחלט לקבל משכנתא מותאמת למחיר מטרה, אשר עוגנה לשם כך בחוק עבור משתתפי התוכנית.

 

תנאי משכנתא אידיאליים

כחלק מרצון לסייע לאותן אוכלוסיות אשר היו זקוקות מלכתחילה למענה דיורי בחסות המדינה, הותאמו תנאי משכנתא מיוחדים עבור הזוכים בהגרלת תכנית מטרה.

השינוי וההתאמה הייחודית מתבטאים בכך שהבנקים מורשים להעניק את המשכנתא בהתאם לשווי הערכתו של שמאי, כלומר על פי מחירה של הדירה בשוק החופשי, ולא על סמך מחיר הרכישה בפועל, כאשר נקבע גם כן כי הרוכש מוכרח להעמיד לטובת הרכישה 100,000 ש"ח מהונו האישי, כתנאי לקבלת ההלוואה. זאת ועוד, כי נקבע גם שהשווי לצורך חישוב יחס המימון לא יעלה על 1,800,000 ש"ח.

במידה ובמבט ראשוני טרם קפצה לעיניכם ההטבה המשמעותית כתוצאה מצעד שכזה, ראוי לציין כי באמצעות תקדים זה בנק ישראל מאפשר לבנקים להעניק הלוואות משכנתא ביחס מימון אשר עולה על 75% ממחיר הנכס בפועל (הודות לחישוב בהתאם להערכת השמאי). בשורה זו משמעותית בשל העובדה שאחד הקשיים הנפוצים בפני נוטלי משכנתא שונים, הינה גיוס ההון העצמי הנדרש בטרם מתאפשרת לקיחת הלוואה דרמטית והרת גורל שכזו.

עם זאת, הבנקים עדיין מחייבים את הלווים לעמוד בכלל הפרמטרים והמדדים השונים אשר מחויבים להם נוטלי משכנתאות "רגילים".

 

היקף התכנית

בטרם אוחדה עם מקבילתה – מחיר למשתכן, כללה מחיר מטרה הגרלות ל1021 דירות שונות, אשר מרביתן המוחלט בראש העין (952) ומיעוט במודיעין (69). בנוסף לכך, מתוכננות כרגע הגרלות לעוד 455 דירות נוספות, אשר יחולקו במסגרת תכנית מחיר למשתכן.

 

היכן ממוקמים הפרויקטים של מחיר מטרה?

תכנית מחיר מטרה פעלה עד אוקטובר 2018 בראש העין ומודיעין בלבד. כאשר כאמור אלו היו הפרויקטים הראשונים והאחרונים במסגרת התוכנית. במקור תוכננה התכנית להקים גם פרויקטים גם בלוד דימונה ועפולה.

 

אילו דירות משווקות במסגרת תכנית מחיר מטרה?

במסגרת תכנית מטרה משווקות דירות שונות בהתאם לפרופיל המועמדים. אך המשותף לכולם הוא השמת דגש ראוי לציון מצד משרד השיכון והבינוי, לרמתן הגבוהה יחסית של אותן דירות. כלומר, משרד השיכון והבינוי נקב בכמה וכמה מדדים מחייבים עבור הקבלנים בטרם ישחררו את דירותיהן למכירה.

לדוגמה, במפרט הדירות הרשמי שפרסם המשרד, ניתן לראות כי הוא דורש מהקבלנים לבנות דירות אשר גודלן נע מ60 מ"ר (דירות אשר מיועדות לבודדים) ועד לכדי 150 מ"ר.

כמו כן, נדרש הקבלן לבנות עבור כל דירה בת 3 חדרים, מרפסת שירות אישית לה, אשר מוכרחת להיות גדולה מ2.5 מ"ר.

בנוסף לכך, בדירות אשר הינן קטנות מ- 3 חדרים, חובה על הקבלן לתכנן מקום מוצנע עבור מכונת הכביסה, מייבש הכביסה, וגישה לתלייתה בצורה חיצונית. זאת ועוד כי בהיבט מרפסת החיצונית, רוחבה מוכרח להיות לפחות 1.3 מ"ר ושטחה הכולל 7 מ"ר.

כמו כן, המשרד ממשיך לפרוש ולשטוח את דרישותיו לדירה, בעודו מחייב את הקבלנים להשתמש בסוגי שיש וריצוף ספציפיים, אשר מתוכם יוכלו הקונים בתורם לבחור ולברור. כמו גם בנושאים אחרים בדירה כמו שירותים, מטבח, מערכות חשמל, חימום, מזג אוויר וכדומה. המשמעות היא שבניגוד לפרויקטים עתיקים בהם עסק משרד השיכון, כעת מתאפשר למשתתפים בתוכנית מחיר מטרה להתאים בצורה אישית עד כמה שניתן את ביתם החדש.

 

מי זכאי לקחת חלק בתכנית מחיר מטרה?

ראשית, הוגדרה התכנית ככזו אשר נועדה לסייע לחסרי דירה ומשפרי דיור. הגדרת 2 הקטגוריות הללו ברורה מאוד ונעשתה באופן אשר אינו משתמע לשתי פנים.

חסר דירה היא הגדרתו של אדם אשר הינו מעל גיל 35, או תא משפחתי אשר לאף מבני משפחתו הקרובים אין נכסי נדל"ן כאלה או אחרים, וכי לא היו ברשותם כאלו במשך 10 השנים האחרונות, ממועד רכישת דירת מחיר המטרה.

משפר דיור, מוגדר ככזה אשר הינו מעל גיל 35 או תא משפחתי אשר ברשות מי מהם דירה שמיועדת למכירה בתוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 לדירה החדשה (במסגרת מחיר מטרה). כמו גם רווקים ו/או משפחות אשר הייתה בחזקתם דירה ב-10 השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר מטרה.
לפיכך, ניתן לראות כי תכנית מטרה נועדה מלכתחילה לסייע לרווקים ובודדים כמו גם למשפחות אשר אינן מבוססות כלכלית.

 

הגבלות ואיסורים על דירה במסגרת מחיר מטרה

אף על פי כי התכנית מאפשרת לרבים להשיג דירה אשר אילולא קיומה של הראשונה, ייתכן והייתה נמנעת מרבים, ישנן השגות ותקנות בנוגע לשימושים אשר יכול זוכה בתכנית לעשות עם הנכס שזה עתה התאפשר לו לרכוש. כלומר, בעוד שאדם מן המניין יכול לרכוש נדל"ן ולנהוג בו כשלו, על זוכה במסגרת תכנית מחיר מטרה נאסר בהתחלה להשכיר את דירתו – איסור אשר הוסר לאחר מכן בעקבות מחאה ציבורית שהתלוותה לכך.

כמו כן – זוכה בתכנית מחיר מטרה לא רשאי למכור את דירתו למשך 5 שנים מיום קבלת טופס 4, או 7 שנים ממועד ההגרלה שבמהלכה זכה בדירה, כאשר רק לאחר תומה של אחת מן התקופות הללו – יהיה רשאי לשווקה, וכנגזר מכך גם להנות מרווח הנכס בעודו מוכר אותו במחיר גבוה משמעותית מאשר שקנה.

 

ביקורות אודות מחיר מטרה

בהתאם לתכנית אשר דנה בקודש הקודשים הישראלי בשנים האחרונות– הלוא הוא משבר הדיור, גררה תכנית מחיר מטרה ביקורות רבות אודות האופן בה היא מתנהלת, והרעיון הכללי אשר נלווה לה. כלומר, המבקרים טוענים כי תכנית מחיר מטרה חוטאת למטרתה (למרבה האירוניה), בכך שהיא שאינה פותרת את בעיותיו הקשות באמת של שוק הדיור הישראלי, ואף מוסיפה לו כאלו חדשות.

דוגמה לכך ניתן לראות באזורים בהם היא בוחרת להתמקד, הלוא הם מודיעין וראש העין, שני אזורים שאף על פי שאינם ליבת העשייה של מדינת ישראל, לא ניתן להגדירם כפריפריה. בכך למעשה משרד השיכון תורם לריכוזיות ולעליית המחירים אשר מלכתחילה הינה חסרת פרופורציות בשוק הנדל"ן במרכז הארץ.

כמו כן, מנגנון ההגרלה אשר אינו משקיע מחשבה מוקדמת באורח חייהם של המתמודדים, מציב אנשים רבים בפני סיטואציה אשר במהלכה הם נאלצים לבחור בין העתקת חייהם לעיר אשר אינם מעוניינים כלל לגור בה.

בהיבט הפיננסי, קיתונות של ביקורת מופנים דווקא לעבר בנק ישראל בהקשר רפורמת המשכנתאות אשר אושרה למען תכנית מטרה.

הביקורת מתבססת על כך שבבנק טרם הפנימו את לקחי משבר הסאבפריים שפקד את ארצות הברית בשנת 2008 והתבסס על משכנתאות אשר לווים אינם היו מסוגלים לכסות.

זאת ועוד, כי רבים מן הפרויקטים והקבלנים אשר פועלים במסגרת תכנית מחיר מטרה, בחרו לעשות זאת ללא ליווי בנקאי וללא ערבויות מתאימות. היעדר ערבויות אשר הביטוי היחידי לו בעסקה הוא ציונה הערת אזהרה בפני הרוכש, במקום ערבות חוק מכר כפי שישנה במקרים בהם מעורב בנק כחלק מהתהליך.

אף על פי כי הוסקו המסקנות הרלוונטיות כתוצאה מכך, מסקנות אשר מבטיחות כי במכרזים הבאים שיפרסם משרד ממשלתי כלשהו מוכרחת להיות נוכחות בנקאית בדוגמת ליווי, מכרזים אשר פורסמו ונסגרו כבר אינם זכאים לשילוב אוחר יותר של סיוע בנקאי כערבות.

לפיכך, נשקלת האפשרות מטעם המדינה להעניק ערבויות מטעמה או אפשרות לבטח את הרכישה כלשעצמה, סיבוכים ועלויות אלו הינם ליבתה של הביקורת אשר מופנית כלפי התוכנית.

 

לסיכום – הצרכן הפרטי נהנה מההפקר

בין אם אתם סבורים שתכנית מחיר מטרה הינה נכונה עבור משבר הדיור ובין אם אתם ממתנגדיה, אילו הנכם עומדים בקריטריונים הרלוונטיים עבור השתתפות בה – אין סיבה להדיר רגליכם.

כלומר, באמצעות התניית תנאי סף מאוד (יחסית) לנטילת משכנתא, בצירוף מיקומן האטרקטיבי של הערים אשר בהן מתרחשת התוכנית, ניתן להסתכל על תכנית זו כמעין חלוקת נכסים בחסות המדינה מאשר פתרון קונקרטי למשבר הדיור.

זאת כיוון שגם אילו אינכם מעוניינים להעתיק את מקום מגוריכם לערים כדוגמת מודיעין או ראש העין, מתאפשר לכם במסגרת תכנית זו לשים ידיכם על נכס אשר שוויו גבוה משמעותית מאשר מחירו בעת המכירה.

בניגוד לכך, חשוב לבצע מחקר מעמיק ומוקדם אודות הגורם ממנו תרכשו את הדירה, בכדי לוודא כי הפרויקט בו הוא מעורב הוא כזה אשר מחזיק בערבויות ובאישורים המתאימים, שמא תמצאו עצמכם כבעלי דירה בפרויקט אשר הוגדר כחדל פירעון.

וכמו תמיד אני חוזר ורושם, אל תחסכו כסף ותשכרו לכם יועץ משכנתאות פרטי שילווה אתכם מקצועית מרגע בניית התמהיל ועד קבלת הכסף.