משכנתא ללא הון עצמי: האם זה אפשרי ומה הדרכים להשלים את הפער

התשובה הקצרה: בבנק בישראל אי אפשר לקבל משכנתא שמממנת את כל מחיר הדירה. הוראה של בנק ישראל מגבילה את שיעור המימון, ולכן חלק מהמחיר חייב להגיע ממקור אחר. מה שכן אפשר לעשות הוא לבדוק מאיפה מגיע ההון הזה, כמה הוא עולה לכם, ואיך הוא משפיע על המשכנתא עצמה. במדריך הזה נעבור על הדרכים הנפוצות להשלים הון עצמי, נראה מה כל אחת עושה להחזר החודשי, ונסביר למה הלוואה שמסתירים מהבנק היא טעות יקרה.

האם אפשר לקבל משכנתא ללא הון עצמי?

לא בבנק, ולא על מלוא מחיר הדירה. לפי הוראה 329 של המפקח על הבנקים (נוסח 04/25), בנק לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור מימון שעולה על 75% בדירה יחידה, 70% בדירה חליפית ו-50% בדירה להשקעה. אותה הוראה קובעת ששיעור המימון נמדד מול שווי הנכס הנרכש בלבד, גם אם משועבד נכס נוסף. שעבוד של דירת ההורים לא מעלה אפוא את התקרה על הדירה החדשה.

כך זה נראה בדירה שמחירה 1,500,000 ש"ח. המספרים כאן הם להמחשה בלבד:

הסכומים בטבלה הם רק החלק שמשלימים למחיר הדירה. מעבר אליהם יש תשלומים נלווים: עורך דין, תיווך אם יש, מס רכישה אם חל, שמאי, פתיחת תיק ורישום בטחונות. מי שמגיעים בדיוק לסכום שבטבלה נשארים בלי רזרבה למעבר עצמו. פירוט מלא של החישוב נמצא במדריך על גובה ההון העצמי.

למה הלוואה להון עצמי משפיעה על המשכנתא?

כל שקל שמשלימים בהלוואה הוא התחייבות נוספת לצד המשכנתא. לפי כל זכות, אי אפשר לקחת משכנתא אם ההחזר החודשי, כולל ביטוח המשכנתא והעלויות הנלוות, עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה. הכנסה פנויה היא ההכנסה הקבועה פחות הוצאות קבועות שנמשכות יותר משנה וחצי, ותשלום על הלוואה אחרת נכלל בהן.

דוגמה להמחשה: משק בית עם הכנסה קבועה של 20,000 ש"ח בחודש ובלי הוצאות קבועות יכול להגיע להחזר של עד 10,000 ש"ח. אם לוקחים הלוואה להון עצמי עם החזר של 1,500 ש"ח לחמש שנים, ההכנסה הפנויה יורדת ל-18,500 ש"ח והתקרה יורדת ל-9,250 ש"ח. בפועל משלמים 1,500 ש"ח בחודש על ההלוואה, ובמקביל התקרה להחזר המשכנתא קטנה ב-750 ש"ח.

הוראה 329 קובעת גם שכשיחס ההחזר להכנסה עובר את 40%, הבנק נדרש להקצות להלוואה משקל סיכון מלא. זו דרישה הונית על הבנק, ובנקים עשויים להתחשב בה בתנאים שהם מציעים. כדאי לשאול איך ההצעה שלכם תשתנה אם תוסיפו הלוואה.

הלוואה מהבנק, מחברת אשראי או מגוף חוץ בנקאי

הלוואה רגילה היא הדרך המהירה להשיג סכום קטן שחסר לכם. לכל מקור מחיר משלו, והשוואה נכונה נעשית לפי העלות הכוללת ולפי ההחזר החודשי, יחד עם המשכנתא. לפני שמחליטים, חשבו את שני ההחזרים יחד ובדקו אם תוכלו לשלם אותם גם בחודש חלש.

יש דבר אחד שאנחנו לא ממליצים לעשות בשום מצב, גם אם תקראו עליו באתרים אחרים: להסתיר את ההלוואה מהבנק, לפצל אותה לכמה הלוואות קטנות, או להציג אותה כמתנה. הבנק מאשר משכנתא לפי התמונה שאתם מציגים. תמונה לא נכונה מסכנת את האישור, ומעבר לזה, גם אם תעברו את האישור, ההחזר האמיתי שלכם יהיה גבוה ממה שנבדק. ספרו על ההלוואה מראש ובדקו את ההחזר הכולל.

הלוואות מגופים שאינם מפוקחים, עם ריביות גבוהות ותנאים לא ברורים, הן האפשרות המסוכנת ביותר ברשימה. אם רק הלוואה כזו סוגרת את הפער, כנראה שהדירה יקרה ביחס ליכולת שלכם כרגע. מי שבודקים חלופות מחוץ לבנקים יכולים לקרוא על משכנתא חוץ בנקאית ולהשוות אותה לפי אותו עיקרון.

עזרה מההורים או מהמשפחה

מתנה מהמשפחה היא הון עצמי לכל דבר, כי אין מולה החזר חודשי. הלוואה מהמשפחה היא משהו אחר. אם סיכמתם על החזר קבוע, זו התחייבות, וכדאי להתייחס אליה כך גם בחישוב שלכם. דברו על זה מראש וסכמו בכתב אם מדובר במתנה או בהלוואה, כדי למנוע אי הבנה בהמשך, גם מול אחים.

יש גם דרך שבה משפחה עוזרת בלי להעביר כסף. לפי הוראה 329, בחישוב שיעור ההחזר הבנק יכול להכיר במחצית מההכנסה הפנויה של קרוב מדרגה ראשונה שאינו רוכש זכויות בנכס, אם הקרוב ערב להלוואה, עבר בדיקת יכולת החזר כמו הלווה, ומשלם מחשבונו 20% או יותר מההחזר החודשי. זה עוזר להחזר ולא להון, ולכן זה רלוונטי למי שיש לו את ההון וחסרה לו הכנסה.

משכנתא לכל מטרה על נכס קיים

אם יש לכם או להורים שלכם נכס, אפשר לשעבד אותו ולקבל הלוואה שאינה קשורה לרכישה. לפי אתר בנק ירושלים, שיעור המימון במשכנתא לכל מטרה הוא עד 50% משווי הנכס המשועבד. על נכס ששוויו 2,000,000 ש"ח, בלי משכנתא קיימת, זה עד 1,000,000 ש"ח להמחשה, בכפוף לבדיקת הבנק.

שימו לב למחיר של הדרך הזו. הנכס של ההורים נשאר משועבד, ומישהו צריך לשלם את ההחזר. אם ההורים הם הלווים, בדקו מה קורה אם הם יפרשו ואיך ההחזר משתלב בהכנסה שלהם. אם אתם משלמים להם בחזרה, ההחזר הזה הוא התחייבות שלכם וצריך להיכנס לחישוב.

קרן השתלמות, גמל ופנסיה

קרן השתלמות נזילה היא בדרך כלל הון עצמי של ממש. לפי כל זכות, אחרי 6 שנים מתחילת ההפקדות אפשר למשוך את הכסף לכל מטרה ובכל גיל, והפטור ממס חל עד התקרה הקבועה. אם הקרן עוד לא נזילה, בדקו מול החברה המנהלת מה המועד המדויק. לפעמים עדיף לדחות את הרכישה בכמה חודשים.

פנסיה היא סיפור שונה. לפי הראל, משיכת כספי תגמולים לפני המועדים שנקבעו בחוק חייבת במס של לפחות 35%. כך, ממשיכה של 100,000 ש"ח יישארו לכל היותר 65,000 ש"ח. לפי מגדל, משיכת כספי פיצויים מקרן פנסיה עלולה להקטין את הקצבה החודשית בכ-40%, ובחידוש תשלומים אחרי משיכת תגמולים עשוי להיקבע גיל חדש לתחילת הכיסוי הביטוחי. אלה נתונים של הגופים עצמם, והמצב האישי שלכם תלוי בקופה ובתקנון שלה. לפני משיכה כזו בקשו מהחברה המנהלת פירוט מס וקצבה בכתב.

דירה בהנחה: הון עצמי נמוך יותר בתנאים מסוימים

בתוכנית דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון, גובה המשכנתא נשאר עד 75% לחסרי דירה ועד 70% למשפרי דיור, אבל לפי כל זכות הבנקים רשאים לחשב את האחוזים לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי מחיר הרכישה. כשהשמאי מעריך את הדירה מעל המחיר ששילמתם, ההון שנדרש מכם קטן.

יש כאן רצפה: לפי כל זכות, נדרש הון ממקורות עצמיים של לפחות 100,000 ש"ח, או לפחות 60,000 ש"ח למי שרוכשים בפריפריה ומקבלים מענק מותנה. כל זכות מציין גם שאם הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ש"ח, השווי לצורך החישוב מוגבל. התוכנית מיועדת לזכאים ונקבעת בהגרלה, ולכן אי אפשר לתכנן עליה כדרך בטוחה. כדאי גם לבדוק את הזכאות למשכנתא ממשרד השיכון.

תשלומים מול הקבלן והלוואת גישור

בדירה מקבלן התשלומים נפרסים לאורך הבנייה, ולפעמים אפשר לתאם פריסה שנותנת לכם זמן להשלים את ההון. הכסף עדיין חייב להגיע במועד. סכמו את מועדי התשלום בחוזה, בדקו מראש מול הבנק מתי תוכלו למשוך את המשכנתא, וחשבו מה יקרה אם הכסף שעליו אתם מתבססים יתעכב. נציגי המכירות עובדים עבור הקבלן, ולכן בדקו את התוכנית גם מול גורם שלא מרוויח מהמכירה.

מי שמחכים לכסף ממכירת דירה קיימת יכולים לבדוק הלוואת גישור. היא מתאימה כשיש מקור החזר ברור ומועד ידוע, ולא כשמקווים שהכסף יגיע.

לקנות דירה זולה יותר או לחכות

האפשרות הפחות מרגשת היא לעיתים הנכונה. מי שיש לו 275,000 ש"ח ורוצה דירה יחידה יכול להגיע ל-1,100,000 ש"ח במימון של 75%, לפני עלויות נלוות. להשלמה ל-375,000 ש"ח באמצעות הלוואות יש מחיר חודשי לאורך שנים. אם ההחזר הכולל נראה צפוף כבר עכשיו, דירה זולה יותר או עוד שנה של חיסכון עשויות לתת לכם תוכנית שאפשר לעמוד בה.

שאלה שכדאי לשאול בכנות: אם החיסכון החודשי שלכם קטן מההחזר המתוכנן, האם ההחזר אפשרי? יש מי שמשלמים היום שכר דירה גבוה ולכן לא הצליחו לחסוך, וההחזר יחליף את השכירות. אצל אחרים ההחזר יתווסף להוצאות שלא נעלמות. ההבדל הזה חשוב יותר מכל שיטה ברשימה.

איך מחליטים: שלושה צעדים

1. מחשבים את הפער. מחיר הדירה, פחות המשכנתא המרבית, פלוס עלויות נלוות ורזרבה.
2. מסמנים מקור לכל שקל. חיסכון, מתנה, קרן נזילה או הלוואה, עם ההחזר החודשי של כל מקור.
3. בודקים מול הבנק לפני שחותמים. אישור עקרוני שמבוסס על כל ההתחייבויות שלכם ייתן תמונה אמיתית של הסכום וההחזר.

איך אפשר להיעזר בנו

בארנפלד משכנתאות מרכזים את המידע שצריך כדי להבין כמה הון נדרש ומה העלות של כל דרך להשלים אותו. אם אתם רוצים שמישהו יעבור איתכם על המספרים, אפשר להשאיר פרטים בעמוד יצירת הקשר.

נכתב ונבדק על ידי מערכת ארנפלד משכנתאות, לפי המקורות שבסוף הכתבה.