משכנתא לבנייה עצמית – בית פרטי הוא חלומם של רבים, אם אפשר אז עם גינה רחבת ידיים. לצרוך כך ניתן לרכוש בית פרטי יד שנייה או ישירות מקבלן וניתן לבחור בשיטה של משכנתא – בניית הבית לבד.
משכנתא לבנייה עצמית היא במהותה משכנתא רגילה בכך שמקבלים מימון מהבנק, או גורם מימון חוץ בנקאי, בתמורה לשעבוד הנכס ומחזירים את המשכנתא לאורך שנים רבות יחסית במגוון מסלולי משכנתא אפשריים. אך כמובן שלגבי משכנתא לבנייה עצמית יש הבדל מהותי שהוא שלא רוכשים נכס מוכן אלא מקבלים מימון לבנייה מהיסוד של בית ולכן הסיכון על הבנק המלווה ועל הלווים שבונים את הבית גדול יותר. כמו כן, ברוב המקרים קבלת המימון עצמו במסגרת משכנתא זו היא שונה מאשר משכנתא רגילה כי מקבלים את הסכום בחלקים על פי התקדמות הבנייה.
אפשרות להוזלת עלויות הבית
אמנם בניית בית לבד היא פרויקט מורכב שמצריך מעורבות ופיקוח הדוקים של בעלי הנכס לכל אורך התהליך, בייחוד מול רכישת נכס חדש מקבלן שבה הלקוח משלם את הכסף ומקבל דירה או בית מוכנים למגורים – בלי התעסקות בבנייה על כל השלכותיה. אך משכנתא זו ובנייה עצמית באופן כללי מאפשרות להוזיל את עלויות הבית, פשוט בגלל שבעלי הנכס גם אחראים על בנייתו ובכך חוסכים עלויות תיווך שונות.
בכל מקרה, משכנתא זו היא בסכומים גבוהים ומשמעותיים לאורך שנים על המשפחה אך בניהול נכון של הבנייה ושל ההיבטים הפיננסיים ההוצאה הסופית בהחלט יכולה להיות פחותה מאשר רכישת בית ישירות מקבלן.
הלווים לא מבצעים את הבנייה בפועל
חשוב לציין כי משכנתא לבנייה עצמית אינה נוגעת ללווים אשר מנהלים בפועל את פרויקט הבנייה של ביתם, הכוונה היא ללווים אשר רכשו קרקע והם בונים עליה את ביתם בעזרת קבלן מבצע וכדומה. כאשר אומרים בנייה עצמית המשמעות היא לא שהלווים עצמם מניחים את הבלוקים והטיח על הבית אלא שמדובר על רכישת בית בבנייה ספציפית ולא דירה בבניין וכדומה.
תהליך זה כולל רכישת הקרקע, תשלום מיסים והיטלים שונים לגבי בניה על הקרקע, תכנון הבית בעזרת אדריכל, התקשרות עם אנשי מקצוע לביצוע העבודות וכן הלאה – כאשר מרכיב המימון, בדמותה של המשכנתא, נמצא מעל כל שלבים אלו.
קבלת משכנתא לבנייה מהבנק
בנקים למשכנתאות מציעים הלוואות משכנתא לבנייה עצמית לצד המשכנתאות הסטנדרטיות, מדובר על תהליך שונה כפי שכל התהליך שונה מאשר רכישת דירה או בית מוכנים. למשל, רכישת קרקע חקלאית שעליה אמור לקום הבית מחייבת משכנתא יקרה יחסית כי עלויות המימון של בנייה כזו יקרות יותר (שינוי ייעוד וכדומה) ולכן גם הסיכון על הבנק גבוה יותר. לעיתים הבנק ידרוש שעבוד של נכס קיים בבעלות הלווים כבטוחה נוספת מעבר לבית שייבנה על הקרקע.
במסגרת המשכנתא הלווים מקבלים את התשלומים על פי התקדמות הבנייה של הבית, אין תשלום מלא מראש כמו ברכישת דירה מוכנה, ככל ששלבי הבנייה מתקדמים יותר והבית מתקרב להיות מוכן הבנק יספק יותר כסף. זאת משום שבמסגרת זו הבית לא בנוי וככל ששלבי הבנייה מתקדמים ערכו עולה וכך הבנק יכול לספק אשראי גדול יותר. משכנתא לבנייה עצמית מחייבת תכנון מדויק מול הבנק ושל תוצאות הבנייה הסופיות על מנת לא לעצור את הבנייה עם חוב גדול מדי לאחר שהלווים חרגו מהתכנון המקורי.
