בנקים למשכנתאות – עומדים לפני נטילת משכנתא? שאלת מיליון הדולר – מול איזה בנק אנחנו מתחייבים עכשיו לשנים ארוכות קדימה, עם סכום חוב גבוה וגדול. באיזה בנק זה הכי כדאי? אין תשובה אחת, וזה תלוי במגוון פרמטרים וקריטריונים שאת כולם נכניס למיקסר, נערבל טוב טוב, ובסוף נוציא את התשובה – איפה הכי כדאי.
בואו נתחיל קודם כל מלמנות את האפשרויות שיש לכם עם פירוט של בנקים למשכנתאות, בתוספת מפרט השרות והכדאיות.
בנק לאומי
בנק גדול ומרכזי בישראל, השני בגודלו כשזה מגיע למשכנתאות ונתח השוק שהוא מכסה ממנו (אחרי מזרחי טפחות).
הבנק למשכנתאות של לאומי היה פעם בנק נפרד מלאומי (מבחינת הנהלה, סניפים וכדומה) אך אוחד לתוך סניפי לאומי הרגילים, ועד היום מדובר בבנק שמאוד ממוקד לכיוון משכנתאות, עם מקצועיות גבוה וסניפים רבים בכל רחבי הארץ שנותנים שירות עבור משכנתאות ללקוחות הלווים.
אם אתם מנהלים את החשבון הראשי המרכזי שלכם בבנק לאומי – תקבלו עדיפות במשכנתא, ריביות ותנאים קצת יותר טובים ממה שיקבל אדם שמנהל את חשבון העובר ושב המרכזי שלו בבנק אחר.
בנק מזרחי טפחות
הבנק שלו כמות המשכנתאות הגדולה ביותר בארץ – ליותר משליש מבעלי המשכנתא יש משכנתא בבנק טפחות. הבנקים מזרחי וטפחות היו 2 בנקים נפרדים בעבר, מזרחי בנק כללי ללא משכנתאות, וטפחות היה בנק למשכנתאות בלבד – ללא הלוואות אחרות או חשבונות עו"ש.
הבנקים התאחדו והתחילו לשלב את השירותים, כאשר זה יצר מאוד ממוקד לכיוון משכנתאות, שכן הוא הכלאה בין בנק רגיל לבנק שהיה נטו עבור משכנתאות. אין חובה לנהל חשבון עובר ושב בבנק כדי שתהיה לכם בו משכנתא, בדומה ללאומי.
בנק הפועלים
זהו הבנק הגדול ביותר בארץ מבחינת נתח השוק הכללי שלו, כלומר, הכי הרבה אנשים בארץ הם לקוחות של פועלים. כמות המשכנתאות שמנוהלות בבנק הפועלים, לעומת זאת, היא נמוכה מאשר בטפחות ובלאומי.
בנק הפועלים נוטה (פעם יותר מהיום) לתת הצעות אטרקטיביות עבור משכנתאות ללקוחות שמנהלים אצלו חשבון עובר ושב, והצעות הרבה פחות אטרקטיביות ללקוחות שהם אינם לקוחות הבנק באופן כללי, אלא מנהלים את החשבון שלהם בבנק אחר. אם אתם לא לקוחות הבנק, סביר שתקבלו הצעה שתתחרה באמת מול הבנקים האחרים אך ורק אם אתם מגיעים עם הון עצמי סביר ומשמעותית מעל המינימום (נגיד, לפחות 35% הון עצמי כאשר המינימום הנדרש הוא 25%), אחרת כנראה שתקבלו הצעה בינונית למדי ופחות משתלמת.
אם אתם רוצים לעבור בנק לפועלים יחד עם המשכנתא, או לפתוח חשבון חדש בלי קשר יחד עם המשכנתא, כנראה שיחייכו אליכם אפילו יותר כשתגיעו, ויתנו לכם משכנתא טובה אפילו יותר.
הבנק הבינלאומי
בנק שלו יש מעט לקוחות משכנתאות, והוא גם פחות מתמקד במשכנתאות ופחות משווק את המשכנתאות שלו.
אם אין לכם חשבון עובר ושב בבינלאומי או באוצר החייל, כנראה שתתקלו בקשיים לקבל ממנו משכנתא – כמדיניות זהו בנק שלא מתעסק עם מתן משכנתאות ללקוחות שאין להם חשבון אצלו. אם בכל זאת תנסו, תקבלו הצעות לא סבירות ולא תחרותיות בכלל.
בנק דיסקונט
בנק שבו המשכנתאות הן כשירות שולי בלבד, הבנק מתמקד יותר בלקוחות עם חשבון עובר ושב. לא בכל סניף יש דלפקי משכנתאות, ומחלקות השירות הטלפוני בנושא משכנתאות קטנות באופן ניכר מבבנקים הגדולים.
גם בדיסקונט, כמו בפועלים, יש עדיפות ברורה ללקוחות הבנק שרוצים לקחת משכנתא, או ללקוחות מחוץ לבנק שמביאים הון עצמי גדול משמעותית מהמינימום הדרוש. אם תתעקשו לבוא עם הון עצמי נמוך ואין לכם חשבון בבנק, תקבלו הצעה לא טובה עם ריביות גבוהות.
בנק אגוד
מדובר בבנק שבעבר הלא כל כך רחוק היה גורם משמעותי בגורמים המספקים משכנתאות בארץ. היית יכול להכנס לבנק אגוד בלי שאתה לקוח שלו ובלי שיש לך חשבון בו, לתת הון עצמי נמוך שמגדיל את הסיכון על הבנק, ועדיין לצאת מהדלת עם הצעה כדאית למשכנתא טובה.
היום הפעילות של אגוד שונה לחלוטין, ובגדול הם מתעסקים אך ורק בלקוחות הבנק, ונראה לפעמים כי הסיבה היחידה שהם מציעים בכלל משכנתא כלשהי ללקוח בבנק, היא כדי שלא יקח משכנתא בבנק אחר ויעביר גם את החשבון שלו לבנק האחר שממנו הוא יקח את המשכנתא. הלכה למעשה, מבנק שנותן משכנתאות ופותח את דלתות המשכנתא לכל דורש, אגוד הפך לבנק שנותן משכנתא ללקוחות ככלי לשימור לקוחותיו.
בנק ירושלים
הבנק הקטן בארץ, ולו מספר הלקוחות הנמוך מכל הבנקים שלהם הוא מספק משכנתאות. מהצד השני, מדובר בבנק שיאשר משכנתא שכל בנק אחר דחה ולא אישר, ספי המינימום שלו עבור משכנתאות נמוכים משל שאר הבנקים. זה אומר שאם אתם מסורבים מול כל הבנקים, אתם יכולים לפנות לבנק ירושלים ויש סיכוי שהוא יסכים לתת לכם אישור למשכנתא, אם כי יהיה מדובר במשכנתא בריביות גבוהות ובתנאים לא משתלמים.
באופן כללי, אין לכם מה לתת התייחסות לבנק ירושלים בעקבות הריביות הגבוהות שהוא יציע לכם, רק במקרה ושום בנק אחד לא מוכן לקבל אתכם ולאשר לכם את המשכנתא.
עכשיו אחרי שהכרנו קצת את הבנקים השונים, את כל האפשרויות שלכם מניין ניתן לקחת משכנתא ומהם המאפיינים של כל בנק סביב המשכנתא, אפשר להמשיך ולהסביר דברים נוספים בנוגע לבחירת בנק שממנו תקחו את המשכנתא.
אוכלוסיות מועדפות
יש בנקים למשכנתאות שנותנים תנאים טובים ומועדפים לאוכלוסיות ספציפיות. עובדי מדינה, משפחות עובדי הבנק, אזרחים ותיקים, עולים חדשים, סטודנטים, אזרחים צעירים – אם אתם משתייכים לאוכלוסיה ספציפית שכזו, כדאי שתבדקו האם יש בנקים שנוטים לתת משכנתא טובה יותר לאוכלוסיה שאתם משתייכים אליה.
פקיד המשכנתאות שמולכם לא יספר לכם על זה על אוטומט, המון פעמים אתם צריכים להסביר לו שאתם משתייכים לאוכלוסיה ספציפית, והופס – פתאום המידע שיש תנאים מועדפים ללקוחות שמשתייכים לאוכלוסיה הזו יחשפו מצידו. אין מה לנסות לרמות את הבנק בנושא הזה, הוא ידרוש מסמכים שיוכיחו את השתייכותכם לאוכלוסיה שאתם טוענים שאתם משתייכים אליה.
אנשי קשר ומכרים עובדי בנק
נניח וקיבלתם הצעות די דומות משני בנקים, אבל בבנק אחד עובדת הבת של השכן שלכם, או בת דוד שלכם, בתפקיד שקשור למשכנתאות או שאפילו לא. ערבו את המכר או המכרה שלכם בתהליך, וגייסו אותה או אותו לטובתכם! אם יש לכם מכר בבנק אחד, וקיבלתם הצעות די זהות משני בנקים, עדיף ללכת על זה שבו יש לכם קשרים, גם אם הקשר לא חזק כל כך, וההכרות היא ברמה בסיסית.
אם יתעוררו בעיות תוכלו לעדכן את המכר על כך והוא ירגיש מחוייב לעזור לכם או לפחות להפנות אתכם למקום הנכון, ואם מדובר במכר בעמדה בכירה בבנק או בתפקיד שקשור באופן ישיר למשכנתאות – תוכלו אפילו לקבל עזרה ישירות ממנו ולקצר תהליכים, וזה יתרון בולט בין שני בנקים שמציעים לכם ריביות דומות. תוכלו גם לנצל את איש הקשר שלכם מהבנק אם תקבלו הצעות לא מושלמות, תוכלו לבקש ממנו או לרמוז לו שיש לכם הצעות טובות יותר, אולי הוא יוכל "לעודד" את הגורמים הרלוונטיים לספק לכם הצעה טובה אפילו יותר.
בנוסף, האמינות מול בנק שיש לכם בו מכר, כאשר אותו מכר מעורב בתהליך, גדלה משמעותית. הסיכוי ש"עובדים עליכם" הולכת וקטנה, כי אם זה המקרה, הבת של השכן תצטרך להסתכל עליכם כל בוקר בחדר המדרגות בלבן של העין ולהגיד לכם "בוקר טוב" בזמן ששניכם יוצאים מהבית, כשהיא יודעת שהיא הייתה מעורבת בתהליך והיו לא הוגנים עימכם, כאשר היא הייתה ברקע או מעורבת בעניין.
עיגול פינות לטובתכם
נתחיל מדוגמא אישית: לפני כ-7 שנים קניתי את הדירה הראשונה שלי, דירה מקבלן, באשדוד. לא היה לי הון עצמי מינימלי עבור העסקה, אבל הקבלן איפשר בזמנו איזו קומבינה עם הלוואת בלון ובה ריביות על חשבונו, משהו שלא ממש הצלחתי להבין.
היו חסרים לי 50,000 ש"ח להון העצמי המינימלי, אבל הייתי צריך את הכסף ולמסור אותו אך ורק שנתיים לאחר מכן, לפי התנאים מול הקבלן. ניגשתי לשני בנקים כדי לקבל אישור על המשכנתא. הבנק הראשון אמר לי "יש אישור", ואילו השני אמר לי "אנחנו לא מאשרים משכנתא ללא הון עצמי מספק, גם אם יש צפי שבעת הצורך להתחיל את המשכנתא יהיה לך את הכסף". דחו אותי.
הבנק הראשון עיגל פינה לטובתי, מאחר וברמת העיקרון, אסור היה לו לאשר לי את המשכנתא לפי ההנחיות של בנק ישראל. הבנק השני נצמד לכללים ולא אישר לי את המשכנתא. בסופו של דבר, הלכתי בלית ברירה עם הבנק היחיד שנתן לי אישור, ואכן תוך שנתיים הצלחתי לחסוך את השארית שהייתי זקוק לה ולהוציא את המשכנתא הזו לדרך. לפעמים, אם אתם "על הקשקש" או ב"חריגה קטנה" אל מול ספי מינימום נדרשים, או שמכל סיבה אחרת המקרה שלכם הוא גבולי, כדאי מאוד שלא תתרשמו מבנק אחד שמסרב, אלא תמשיכו ותעשו סבב בין עוד בנקים – אולי בנק נוסף יעגל איזו פינה לטובתכם.
במקרה הכי גרוע, שכל הבנקים סירבו לכם, אפשר ללכת לבנק ירושלים, הוא מקבל לשורותיו את הלקוחות עם הפרופילים הכלכליים הכי פחות טובים.
אגב, לא רק סביב אישור או סירוב יש בנקים שמעגלים פינות, אלא גם סביב דברים נוספים. לדוגמא, במידה ואתם מצליחים להביא 40% הון עצמי, הריביות שלכם ירדו פלאים – בנקודת ה-40% יש "מדרגת ריביות", כך שבתיאוריה מי שמביא 39.9% הון עצמי סובל מריביות הרבה פחות כדאיות ממי שיצליח להביא עוד 1,000-2,000 ש"ח.
ופה נכנס עיגול הפינות של הבנק לתמונה. 39% או 39.8% זה מספיק קרוב ל-40% כדי שאולי הבנק יסכים לקפוץ לריביות המועדפות כאילו הבאתם 40% הון עצמי. אם יש בנק שמעגל את הפינה הזו ובנק אחר שלא מעגל את הפינה הזו – כמובן שאתם צריכים לבדוק את זה לעומק ולגלות את זה, ולתעדף את הבנק שמעגל את הפינה לטובתכם.
חיבור אישי עם צוות הבנק
כשריביות דומות ותנאים מושווים בתהליך של משא ומתן, אפשר וחשוב לבחור לפי צוות הבנק והחיבור שלכם אליו, ובמיוחד אל מול פקיד המשכנתאות שמטפל בכם. אפילו אם יש מעט פער, פער קטן, בהצעות שקיבלתם, לפעמים יחס אישי חם ושירות מהיר ויעיל יכולים להטות את כף המאזניים ולהצדיק את הפערים במחיר.
אם אתם מרגישים קור וניכור מבנק אחד, ומהצד השני יש צוות או אדם אנושי שאתם שמחים לפגוש ועונה לכם על כל השאלות במקצועיות, עם חיוך על הפרצוף – לפעמים זה עושה את ההבדל. אם התחברתם לנציג המשכנתאות מעבר לדלפק, סיכוי סביר שגם הוא התחבר אליכם, ואם הוא באמת התחבר אליכם, הסיכוי שהוא יעשה משהו לרעתכם הולך וקטן. אם מדובר בבנאדם אנושי וחם, והוא מסביר לכם שהמשכנתא שהוא מציע לכם טובה יותר לדעתו ממשכנתא אחרת גם אם נדמה לכם אחרת, יש סיכוי סביר שהוא דובר אמת.
לפעמים חיבור אישי שלכם לנציג משכנתאות ושלו אליכם, יכול לעזור לכם. יש לי חבר שקיבל 2 הצעות דומות מאוד, כמעט זהות, משני בנקים.
באחד מהם ההצעה הייתה קצת פחות טובה אבל הוא מצא את עצמו מחבב מאוד את נציגת המשכנתאות, ובשני ההצעה הייתה ממש מעט טובה יותר, אך הוא הרגיש שנציג המשכנתאות בבנק וגם שאר הצוות בעלי יחסי אנוש לוקים בחסר. הנציגה החביבה התקשתה להשוות ריביות לחלוטין בעקבות נהלים, מגבלות ותקרות שהוגדרו ספציפית באותו הבנק, אבל, מאחר והיא חיבבה אותו וניסתה לעשות את המקסימום עבורו, היא מצאה פתרון.
היא לא יכלה להטיב עימו את התנאים במשכנתא כדי להשוות מול הבנק השני, אבל היא יצאה מהקופסא והצליחה להשיג לו הנחה חסרת תקדים בדמי פתיחת תיק המשכנתא אצלה, והצליחה להשיג אישור חריג מהמנהל שלה לחשבון עובר ושב ללא עמלות אם הוא יבחר להעביר את החשבון אליהם.
דמי פתיחת התיק המוזלים חסכו לו אלפי שקלים במיידי, והוא בחר להעביר את החשבון שלו לבנק של הנציגה החביבה ולהתחיל לחסוך גם בעמלות באופן שוטף, וככה הפער בין שתי ההצעות שקיבל הצטמצם משמעותית.
לפי מכרז ריביות
אז איך עושים מכרז ריביות? זה פשוט. ניגשים לשלושה בנקים במקביל, מגישים את כל המסמכים שצריך להגיש להם ומבקשים מהם הצעה. אפשר לעדכן אותם שאתם בודקים מול עוד בנקים במקביל כדי לקצר תהליכים. קחו את ההצעה עם הריביות הנמוכות ביותר לשני הבנקים האחרים, שנתנו הצעה פחות משתלמת.
הם ישוו ואף ישפרו אותה, וכעת יש לכם הצעה זולה אפילו יותר. קחו שוב את ההצעה הזולה ביותר והציגו אותה לשני הבנקים היקרים יותר כדי שישוו או ישפרו אותה שוב, וחיזרו על התהליך הזה עד שלשניים משלושת הבנקים אין איך לשפר את ההצעה הכי זולה שקיבלתם. כמובן שאין צורך להטרטר מבנק לבנק, אחרי הגשת המסמכים הראשונית אתם יכולים לעשות את הכל טלפונית ובמייל.
הדרך הזו מבטיחה שקיבלתם את הריביות הכי טובות שיש למרות שכמובן חשוב לשלב בחירת תמהיל משכנתא נכון, כזה שמתאים לכם ולצרכים הספציפים שלכם.
לפי תמהיל שמתאים לכם ומומלץ עבורכם
אל תתפתו לחשוב שהתמהיל השיגרתי המקובל בימינו (שליש קבועה, שליש פריים, שליש צמודה) מתאים גם לכם. לפי ההכנסות, גובה ההחזר החודשי והפרופיל הכלכלי שלכם, יכול מאוד להיות שמתאים לכם תמהיל אחר, שיעשה עימכם יותר חסד מהתמהיל הסטנדרטי לטווח ארוך.
יש בנקים שלא מציעים מסלולים מסויימים או תמהילים מסויימים! זה חשוב מאוד שקודם תבחרו תמהיל שמתאים לכם, ורק אז תתחילו משא ומתן מדוקדק מול הבנקים, מאחר ובנק שלא מציע מסלולים שיש בתמהיל שבניתם לעצמכם, יורד אוטומטית מהפרק. אל תתפשרו על בנק שאין בו את התמהיל שמתאים לכם ואתם מעוניינים בו באמצעות החלפת תמהיל, התמהיל בא לפני הבנק ולפעמים אפילו לפני הריביות הספציפיות בחלקי התמהיל.
יועץ משכנתאות יחליט עבורכם
זה עשוי להיות מאוד מבלבל, באיזה בנק כדאי לקחת את המשכנתא. ההחלטה קשה, התנאים היום טובים, ולפעמים הפערים בין הבנקים לא ברורים, ואתם אפילו לא יודעים אם התמהילים שמציעים לכם מתאימים לכם. ללכת על הכי בטוח? זה רק באמצעות יועץ משכנתאות מקצועי.
אם בחרתם אותו כמו שצריך, ומדובר ביועץ משכנתאות מנוסה, אחראי ואמין, כנראה שההחלטה שלו עם איזה בנק ללכת תהיה המושלמת עבורכם, בלי שתסתבכו ותנסו להחליט בעצמכם לבד מול איזה בנק להתקדם. על הדרך, לא רק שתתקדמו עם הבנק הנכון עבורכם, גם תהנו מריביות נמוכות ופחות כאבי ראש, שכן מישהו אחר יתרוצץ ויבצע את נטילת המשכנתא במקומכם בפועל.
לסיכום
האפשרויות שלכם הם בנק לאומי, בנק המזרחי טפחות, בנק הפועלים, הבנק הבינלאומי, בנק דיסקונט, בנק אגוד, ובנק ירושלים. חלק מהבנקים גדולים יותר, חלק פחות, לחלק יש יותר לקוחות ולחלק פחות, וחלק מהם מכוונים ומתרכזים במשכנתאות יותר מאחרים.
חלק מהבנקים יתנו לכם הצעות סבירות אך ורק אם יש לכם חשבון עובר ושב בבנק, וחלק מהם יקבלו אתכם בשמחה גם אם לא. בנק ירושלים יקבל אתכם גם במקרים מסויימים שבהם בנקים אחרים דחו אתכם ולא אישרו לכם משכנתא.
את הבחירה של הבנק בפועל, כדאי שתעשו תוך כדי שאתם מתחשבים בהשתייכותכם לאוכלוסיה מיוחדת והאם הבנק המדובר מכיר באוכלוסיה זו כבעלת תנאים מועדפים למשכנתאות, על סמך הכרות עם איש צוות או איש המשכנתאות בבנק, חיבור אישי עם צוות הבנק ובמיוחד נציג המשכנתאות, מכרז ריביות שתערכו, עיגול פינות שאולי אתם זקוקים לו שיתאפשר בבנק אחד אך באחר אולי לא, ואולי תוכלו לפסול חלק מהבנקים שלא מאפשרים מסלולים שאתם מעוניינים בהם והם מתאימים לכם.
אם ההחלטה הזו מסבכת אתכם מידי, אתם לא חייבים לעשות אותה בעצמכם, תוכלו לבחור לעצמכם יועץ משכנתאות טוב, ולתת לו לבחור את הבנק עבורכם, בתקווה שהוא מנוסה, אחראי ואמין, תקבלו כך את הבנק שהכי טוב לכם מבלי לחשוב על כך.
