משכנתא ככלי מינוף

בימים אלו הולכת וגוברת מחאת הדיור, כאשר עיקר הטענות מופנות למחירים הגבוהים של הדירות הנמכרות במדינת ישראל. כך, דירת שלושה חדרים באיזור נורמטיבי עלולה להגיע למחיר של מיליוני שקלים ועל כן זוגות צעירים רבים פונים לקבל מימון חיצוני שיסייע בקניית הדירה. אחת הדרכים העיקריות למימון הינה לקיחת הלוואה מהבנק לרכישת דירה.

טרם נעסוק בנושא של משכנתא ככלי מינוף, יש להבהיר כי סכום המינוף תלוי בהון העצמי של רוכשי הדירה. כלומר, במידה ועלות הדירה הינה מיליון שקלים וההון האישי של בני הזוג עומד על כמאתיים אלף שקלים, הרי שסכום המינוף יהיה שמונה מאות אלף שקלים. הנה כי כן, למעשה משכנתא משמשת כמנוף לכסף שנמצא ברשות הרוכשים, אשר מאפשר להם לקנות את הדירה בתמורה לתשלום החזרים קבועים של סכום ההלוואה.

יעילות המשכנתא ככלי מינוף

כאשר עוסקים ביעילותו של כלי מינוף מסויים, מתייחסי לשלושה מושגים עיקריים: מינוף חיובי, מינוף נייטרלי ומינוף שלילי. ודוק, יעילות המינוף נבחנת בהתאם לתשואה שמשיגים סכומי המשכנתא שהושקעו על ידי בני הזוג. היינו, במידה והתשואה המופקת מהדירה שקנו זוג הרוכשים הינה גבוהה יותר מסכומי המשכנתא המשולמים על ידם, הרי שמדובר במינוף חיובי, המניב לזוג רווחים. על בסיס אותו עיקרון מוגדר מינוף כמינוף נייטרלי או שלילי – לדוגמא, אם סכומי השכירות המתקבלים מהדירה עולים כדי שלושת אלפים שקלים בחודש אך תשלומי החזר המשכנתא החודשיים מגיעים לכשלושת אלפים וחמש מאות שקלים, הרי שמדובר במינוף שלילי שאינו יעיל מבחינה כלכלית.
לא למותר לציין כי סכומי החזר המשכנתא צמודים לריבית. לעובדה זו ישנה חשיבות רבה בעיקר אם הלווים אינם עומדים בהחזרים החודשיים. באותם מקרים צוברים ההחזרים שלא שולמו לבנק ריבית משכנתא גבוהה והדבר עלול להשפיע באופן ישיר ולרעה על יעילותו של המינוף.

הצורף בפיקוח על מתן משכנתאות ככלי למינוף הכסף

משבר ה"סאב פריים" שפרץ בארצות הברית בשנת 2006 ושאותותיו ניכרים גם כיום בכל מדינות העולם, נבע בעיקרו מחוסר פיקוח על מתן המשכנתאות. משבר זה הכניס לשווקי העולם את התודעה לפיה המשכנתא אכן עויה להוות כלי מינוף יעיל, אולם יש לפקח על האופן שבו היא ניתנת ועל התנאים המנויים בה.
על קוצו של יוד יובהר כי טרם פרוץ המשבר האמור, חילקו הבנקים ומוסדות פיננסיים נוספים משכנתאות לציבור, ללא בדיקת הרקע הכלכלי של הלווה, כאשר לעיתים היו אנשים שלקחו חמש משכנתאות בו זמנית ואף יותר. עובדה זו הובילה לכך שיותר ויותר אנשים הגיעו למצב של מינוף שלילי שהוביל לחוסר יכולת מוחלט להחזיר את תשלומי המשכנתא/ות. בעקבות כך, עיקלו הבנקים את הדירות שבגינן נלקחו המשכנתאות שלא שולמו, אולם הדבר הוביל לחוסר איזור בשוק הנדל"ן היות והוצעו אינספור דירות למכירה (על ידי הבנקים) אך מצב הביקוש היה (ועודנו) בכי רע בשל החובות של האזרחיים אשר אינם אוחזים בשום הון עצמי.

לאור האמור לעיל, ממשלות העולם והבנקים הבינו כי המשכנתא הינה כלי מינוף יעיל רק אם היא מבוקרת ומפוקחת. אשר על כן, כאשר זוג חפץ כיום לקחת משכנתא לרכישת דירה, הבנק מתנה את מתן המשכנתא בכך ששיעור המינוף יהיה מוגבל לאחוז מסויים מסכום העסקה (בדרך כלל נדרש כי הלווים הפוטנציאליים יזרימו לעסקת הרכישה כשלושים אחוזים מההון העצמי שלהם, כך שהמינוף יהא שבעים אחוזים מגובה העסקה, לכל היותר). זאת ועוד, לאור לקחי משבר ה"סאב פריים", הבנקים מוודאים כיום כי לרוכשים קיימת הכנסה קבועה וכי הם מסוגלים לעמוד בהחזרי המשכנתא.