השאלה הראשונה של כמעט כל מי שמתחיל לחפש דירה היא "כמה משכנתא ייתנו לנו". התשובה לא נקבעת רק לפי מה שהבנק מוכן להציע. מעל כל הבנקים יושבות מגבלות של המפקח על הבנקים בבנק ישראל, והן קובעות תקרה: כמה אחוז משווי הדירה מותר לממן, כמה מההכנסה מותר שיילך להחזר החודשי, לכמה שנים אפשר לפרוס את ההלוואה ואיך מותר לבנות את התמהיל. במדריך הזה נעבור על כל אחת מהמגבלות, נראה איך מחשבים בעזרתן את הסכום המקסימלי, ונסביר למה בפועל הסכום שתקבלו נקבע לפי המגבלה הצפופה מביניהן.
מי קובע כמה משכנתא אפשר לקבל
לפי כל זכות (עדכון 2025), המפקח על הבנקים בבנק ישראל קובע את התנאים המינימליים לקבלת משכנתא מבנק, ובהם סכום ההלוואה המקסימלי, תקופת ההלוואה ובחירת המסלולים. הכללים מרוכזים בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, "מגבלות למתן הלוואות לדיור". הגרסה שמקושרת מכל זכות היא עדכון מס' 10 מ-27.12.2021.
חשוב להבין את היחס בין המגבלות לבין הבנק. לפי כל זכות, בנק ישראל קובע את הבסיס ואת הרף המינימלי, וכל בנק רשאי להוסיף תנאים ומגבלות משלו. כלומר, המגבלות הן תקרה שאף בנק לא יעבור, ולא הבטחה שתקבלו את התקרה. כל זכות גם מציין שהמגבלות מתעדכנות מדי פעם, ולכן את המצב העדכני בודקים מול הבנק כשמקבלים אישור עקרוני על המשכנתא.
שיעור המימון: כמה אחוז משווי הדירה
המגבלה הראשונה, והמוכרת ביותר, היא שיעור המימון (LTV), כלומר היחס בין סכום ההלוואה לשווי הדירה. לפי סעיף 2 בהוראה 329, בנק לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור מימון גבוה מאלה:
- דירה יחידה: עד 75% משווי הדירה.
- דירה חליפית, כלומר מי שיש להם דירה ומתחייבים למכור אותה: עד 70% משווי הדירה החדשה.
- דירה להשקעה: עד 50% משווי הדירה.
לפי כל זכות, אותם 75% חלים על דירה ראשונה גם כשהמשכנתא כוללת סיוע ממשרד הבינוי והשיכון. ההגדרות של "דירה יחידה" ו"דירה חליפית" בהוראה לקוחות מחוק מיסוי מקרקעין, ושתיהן חלות רק על רוכש שהוא אזרח ישראלי. לפי מסמך השאלות והתשובות של בנק ישראל, רכישה של תושב חוץ מוגדרת לכן דירה להשקעה, גם אם זו הדירה היחידה שלו בישראל. על המקרה הזה כתבנו בעמוד משכנתא לתושבי חוץ.
שתי נקודות שמפתיעות רבים. הראשונה: לפי סעיף 4 בהוראה, התקרה חלה על כל ההלוואות שמשועבדות לאותה דירה יחד, ולא רק על ההלוואה החדשה. השנייה: לפי מסמך השאלות והתשובות של בנק ישראל, אי אפשר לחרוג משיעור המימון גם אם יש ביטוח משכנתאות. מכאן נגזר ההון העצמי המינימלי: מי שקונים דירה יחידה צריכים להביא לפחות 25% משווי הדירה ממקורות אחרים, ועוד את העלויות הנלוות. פירוט בעמוד גובה ההון העצמי.
שיעור ההחזר: כמה מההכנסה מותר להחזיר בכל חודש
המגבלה השנייה היא שיעור ההחזר מההכנסה. לפי סעיף 5 בהוראה 329, בנק לא יאשר הלוואה לדיור כשההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה. לפי כל זכות (עדכון 2025), ההחזר שנכנס לחישוב כולל גם את ביטוח המשכנתא ועלויות נלוות, וההכנסה שמשווים אליה היא ההכנסה החודשית הפנויה.
מהי הכנסה פנויה? לפי כל זכות, זו הכנסה קבועה שמשולמת באופן שוטף, כמו משכורת, אחרי שמורידים ממנה הוצאות קבועות כמו החזר של הלוואה אחרת, מזונות או שכר דירה, אם הן נמשכות יותר משנה וחצי. במקרים מסוימים אפשר להביא בחשבון גם את ההכנסה הפנויה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, כולה או מחציתה.
יש גם מדרגה נוספת שכדאי להכיר. לפי סעיף 6 בהוראה, כששיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40%, הבנק צריך להקצות להלוואה משקל סיכון של 100% לצורך דרישות ההון שלו. זו לא מגבלה עליכם, אלא דרישה מהבנק, אבל היא מסבירה למה כדאי לשאול את הבנק אם יחס החזר שמעל 40% משפיע על התנאים שהוא מציע לכם.
איך מחשבים את ההכנסה הפנויה: דוגמה
הדוגמה הבאה מבוססת על הדוגמה שמופיעה בכל זכות, והמספרים בה להמחשה בלבד:
| רכיב | סכום חודשי | הסבר |
|---|
| הכנסות בני הזוג | 15,000 ₪ | משכורות קבועות של שניהם יחד |
| הלוואת רכב | 1,000 ₪ (הוצאה) | נשארו שלוש שנים לתשלום, יותר משנה וחצי |
| שכר דירה | 3,000 ₪ (הוצאה) | לפחות שנתיים, עד הכניסה לדירה |
| הכנסה פנויה | 11,000 ₪ | 15,000 פחות 1,000 פחות 3,000 |
| תקרת החזר (50%) | 5,500 ₪ | ההחזר המקסימלי שמותר לבנק לאשר |
| החזר מבוקש | 4,500 ₪ | משכנתא של 700,000 ₪, עומד בתנאי |
לפי כל זכות, בדוגמה הזו ההחזר של 4,500 ₪ נמוך מ-5,500 ₪, ולכן הבקשה עומדת במגבלה. שימו לב שההחזר המבוקש מהווה כ-41% מההכנסה הפנויה, כלומר מעל מדרגת ה-40% שתיארנו קודם. את ההחזר החודשי לסכום ולתקופה מסוימים אפשר לבדוק ב.
תקופה ותמהיל: עוד שתי מגבלות שמשפיעות על הסכום
לפי סעיף 8 בהוראה 329 ולפי כל זכות, בנק לא יאשר משכנתא לתקופה של יותר מ-30 שנה, בכל אחד מהמסלולים. המגבלה הזו משפיעה ישירות על הסכום: ככל שהתקופה ארוכה יותר ההחזר החודשי נמוך יותר, ולכן מגבלת ההחזר מאפשרת סכום גבוה יותר. בתקופה של 30 שנה מגיעים לתקרה, ואי אפשר להמשיך למתוח את ההחזר.
לפי סעיף 7 בהוראה, החלק של ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על 66.66% מסך ההלוואה. לפי כל זכות, המשמעות היא שלפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול בריבית קבועה. בדוגמה של כל זכות, במשכנתא של 500,000 ₪ לפחות 165,000 ₪ יהיו בריבית קבועה, ולא יותר מ-335,000 ₪ בריבית משתנה. בגלל שההחזר במסלולים השונים שונה, התמהיל משפיע על ההחזר החודשי ולכן גם על הסכום שעומד במגבלת ההחזר. על הרכבת התמהיל כתבנו בעמוד תמהיל משכנתא.
יש מקרים שבהם מגבלת הריבית המשתנה לא חלה. לפי סעיף 12 בהוראה, בנק רשאי שלא להחיל אותה, בתנאים שנקבעו שם, על הלוואות גישור לתקופה של עד שלוש שנים, על הלוואות לכל מטרה של עד 120,000 ₪ ועל הלוואות במטבע חוץ לתושב חוץ. לפי סעיף 11, גם מגבלת ההחזר מההכנסה לא חלה על הלוואות גישור כאלה ועל הלוואות לכל מטרה עד הסכום הזה.
הסכום שתקבלו נקבע לפי המגבלה הצפופה
הבנק בודק את כל המגבלות במקביל, וההלוואה צריכה לעמוד בכולן. לכן כדי להעריך כמה משכנתא אפשר לקבל, מחשבים שני סכומים ולוקחים את הנמוך מביניהם:
- לפי שווי הדירה: שווי הדירה כפול שיעור המימון המותר לכם (75%, 70% או 50%).
- לפי ההכנסה: מחשבים את ההכנסה הפנויה, לוקחים ממנה עד מחצית, ובודקים איזה סכום הלוואה מתאים להחזר כזה בתקופה של עד 30 שנה ובתמהיל שעומד במגבלת הריבית המשתנה.
זוג עם הכנסה גבוהה שקונה דירה יקרה ייתקל בדרך כלל במגבלת שיעור המימון, כי ההון העצמי שלו קובע את התקרה. זוג עם הון עצמי גדול והכנסה נמוכה ייתקל במגבלת ההחזר. מעבר לשתיהן, הבנק בוחן גם את מאפייני הסיכון של הלקוח ושל העסקה, כפי שנקבע בסעיף 4 בהוראה, ולכן הסכום שתקבלו בפועל יכול להיות נמוך מהתקרה.
מקרים מיוחדים
דירה במחיר מופחת. לפי סעיף 4א בהוראה 329, בפרויקטים כמו "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן" הבנק רשאי לחשב את שווי הדירה לפי הערכת שמאי ולא לפי המחיר המוזל, עד תקרה שנקבעה בהוראה. לפי אותו סעיף, הרוכשים חייבים לשלם ממקורותיהם לפחות 60,000 ₪ בדירה שניתן לגביה מענק, ו-100,000 ₪ בדירה אחרת. פירוט בעמוד משכנתא בתוכנית מחיר מטרה.
מיחזור. לפי סעיף 9 בהוראה, בנק לא יאשר מיחזור שבעקבותיו נוצרת חריגה מאחת המגבלות, או שמגדיל חריגה שהייתה קיימת. מי שמתכננים להגדיל את ההלוואה במסגרת המיחזור צריכים לבדוק את המגבלות מחדש. פירוט בעמוד מיחזור משכנתא.
עזרה מההורים. לפי מסמך השאלות והתשובות של בנק ישראל, אין מניעה לקבל עזרה בהון העצמי מצד שלישי, למשל הורים שלוקחים הלוואה בביטחון הדירה שלהם. ההלוואה שלהם נבחנת בנפרד, ושווי הדירה שלהם לא נכנס לחישוב שיעור המימון של הדירה שאתם קונים.
מה כדאי לבדוק לפני שמגישים בקשה
- מחשבים הכנסה פנויה אמיתית. מורידים מההכנסה כל הלוואה, מזונות או שכר דירה שנמשכים יותר משנה וחצי, כמו בדוגמה של כל זכות.
- יודעים לאיזו קבוצה אתם שייכים. דירה יחידה, דירה חליפית או דירה להשקעה. זה קובע אם התקרה היא 75%, 70% או 50%. למי שקונים לראשונה יש מדריך נפרד: משכנתא לדירה ראשונה.
- סופרים את ההון העצמי בלי העלויות הנלוות. מס רכישה, עורך דין, שמאי ותיווך יוצאים מאותו כסף, ולא נכנסים למימון.
- מבקשים אישור עקרוני מכמה בנקים. לפי כל זכות, יכולים להיות הבדלים בין הבנקים בתנאים ובדרישות הנוספות.
- בודקים מה קורה אם הריבית עולה. החזר שעומד במגבלה היום יכול לעלות במסלולים בריבית משתנה.
איך אפשר להיעזר בנו
בארנפלד משכנתאות עוברים איתכם על המספרים לפני שפונים לבנק: מה ההכנסה הפנויה שהבנק יראה, איזו מגבלה תהיה הצפופה במקרה שלכם, ואיזה תמהיל מתאים להחזר שאתם יכולים לעמוד בו. אפשר להשאיר פרטים בעמוד יצירת קשר ולקבל חזרה. מי שעוד לא בדקו אם הם עומדים בתנאי הבנק יכולים להתחיל בעמוד זכאות למשכנתא.
נכתב ונבדק על ידי מערכת ארנפלד משכנתאות, לפי המקורות שבסוף הכתבה.