מסורבים וחוץ בנקאית

 משכנתא למסורבים נשמע לכם הזוי? הבנק סירב לתת לכם אישור למשכנתא? קודם כל חשוב להבין שמדובר בדבר שקורה, וקורה לא מעט. כחמישית מכל מי שמבקש משכנתא מהבנק, מקבל סירוב. הבנק, לפני שהוא נותן אישור או סירוב לבקשת משכנתא - יש לו דבר אחד, ואחד בלבד, לנגד עיניו - הסיכויים שלכם לעמוד בהחזרי ההלוואה לכל תקופתה. הבנק בגדול מנסה להחליט האם תצליחו להחזיר כל חודש את ההלוואה שנים רבות קדימה - אם לדעתו לא - הוא יסרב. במידה ולדעתו כן - הוא יאשר את המשכנתא. שנית, אין מה להלחץ בכלל. הרבה מהמשכנתאות שלא עוברות אישור באופן ראשוני - אפשר לקבל בסופו של דבר אישור או למצוא חלופה הולמת שתספק אתכם. חשוב שתדעו שזה לא סוף העולם כלל וכלל ויש סיכוי סביר שאפשר לטפל בבעיה. במאמר הזה אסביר בדיוק מהן הסיבות לסירוב, ואיך מטפלים בכל סיבה וסיבה וחותרים לכיוון אישור למשכנתא למרות שסורבתם.

משכנתא למסורבים - הסיבות לסירוב

סיבות טכניות - אולי הסיבות הכי מטופשות לקבלת סירוב, סיבות שאפשר לפתור בקלות, ואת האמת? חבל שלכלכתם את הפרופיל הבנקאי שלכם בסירוב מיותר שכל כך. סיבות טכניות לדוגמא הן הון עצמי נמוך מידי, הכנסה לא מספקת, מחסור בבטחונות, מחסור בערבים, ועוד. למה אלו סירובים מטופשים בעיניי? קודם כל, כי פקיד המשכנתאות בבנק היה אמור לעצור את הבקשה לפני שהיא הוגשה, כי הוא רואה שתהיה בעיה וזה לא יאושר. אם התווכחתם איתו ודרשתם שהוא יגיש את הבקשה בכל מקרה - זה היה מיותר. המינימום להון עצמי הוא 25%, להגיש בקשה למשכנתא כשיש לכם רק 20% הון עצמי, לדוגמא, זה כמו להזמין סירוב באופן מפורש. אם אתם מתקשים להשיג את כל ההון העצמי ובכל זאת רוצים לקנות דירה ספציפית בעלות ספציפית בזה הרגע - יש דרכים לשפץ את ההון העצמי שלכם כפי שתיארתי בכתבה הזו, אבל אין מה להגיש בקשה לאישור על משכנתא כאשר אין לכם הון של 25% (או הון עצמי באחוז שונה, כמובן, אם מדובר במקרים של מחיר למשתכן או דירה שנייה - לכל רכישה יש את המינימום הנדרש שלה). ההחזר החודשי צריך להיות שליש לכל היותר מההכנסה החודשית שלכם נטו (והייתי ממליץ גם לא פחות מרבע, שכן ההחזר החודשי משפיע על הריביות והסכום הסופי שתשלמו על כלל המשכנתא). אם אתם מבקשים אישור למשכנתא של 6,000 שקל בחודש החזר חודשי, והמשכורת שלכם נטו היא 12,000 שקלים (של שני בני הזוג אם אתם זוג, ביחד), אתם למעשה יוזמים סירוב כמעט ברור, שכן ההכנסה לא תואמת את ההחזר. זיכרו - עד שליש מההכנסה הבנק יאשר, מעבר לזה, יסרב. אם יש לכם הכנסות גדולות לא קבועות - זה לא תופס מבחינת הבנק. מתנות מההורים, קרן השתלמות שהשתחררה וכדומה - לא מחושבים בתור ההכנסה החודשית שלכם, אך ורק הכנסות קבועות ומדווחות. אלו דברים שנציג המשכנתאות היה אמור לעצור את הבקשה לפני שהוגשה בגינם כפי שאמרתי, אבל יש כאלו שמתעקשים ויש מקרים בהם הוא לא שם לב לכאלו דברים. סיבות טכניות קצת פחות ברורות וחד משמעיות: גיל - הבנקים לא מאשרים לאנשים מבוגרים לנטול משכנתאות לזמן ארוך מחשש לכך שיפטרו לפני מועד סיום המשכנתא. כל בנק והכללים שלו אבל אם תשלומי המשכנתא חוצים את גיל 70 ולפעמים אפילו 65 - יתכן ותהיה לכם בעיה. זה אומר, ידידיי, שאם המשכנתא המתוכננת שלכם גדולה ותצטרכו 30 שנה כדי להחזיר אותה, כדי שתיקחו את המשכנתא לפני גיל 35. זו רכבת שעלולה לנטוש את התחנה לפני שתספיקו לעלות עליה. סיבה טכנית נוספת - חוסן ההכנסה החודשית שלכם. הכנסה כתוצאה מעבודה מסודרת בחברה גדולה בה אתם עובדים כבר זמן רב - זו הכנסה בטוחה וקבועה מבחינת הבנק. במידה וההכנסה שלכם היא ארעית, לא קבועה, משתנה משמעותית - הבנק עשוי לחשב הכנסה חודשית שכזו לפי ממוצע חודשי על פני שנה, ולא לפי שלושה חודשים אחרונים, כראוי. אם הוא יתרשם שאתם לא עומדים בהכנסה של פי 3 נטו מההחזר החודשי הצפוי לפחות - הוא לא יאשר. יכול להיות שתצטרכו לתכנן את המשכנתא באופן שונה ובמסלולים שונים או להגדיל את משך חיי המשכנתא כך שההחזר החודשי יהיה תואם לרמת ההכנסה שלכם, או להציג יותר בטוחות וערבים במקרים גבוליים, שישכנעו את הבנק שהסיכון לא נופל עליו.

התנהלות בעייתית מול הבנק לפני בקשת האישור למשכנתא

אם בטווח היחסית קצר שלפני בקשת האישור על המשכנתא היו לכם בעיות בהתנהלות הכלכלית שלכם מול הבנק - אתם בסכנת סירוב. אם חזרו לכם שיקים, החשבון שלכם היה תחת הגבלות או משהו בסגנון הזה - יש סיכוי שהבנק יגדיר אתכם כלקוחות מסוכנים לנטילת משכנתא ויסרב. מה שמשנה פה בעיקר זה גודל הבעיה שהייתה (צ'ק בודד שחזר במקרה לפני 4 שנים, דינו לא כדין 8 צ'קים שחזרו לפני חצי שנה) ומתי בדיוק זה קרה, לפני כמה זמן.

היסטוריית אשראי שלילית ברישומי BDI

חברת BDI היא חברה שמתעדת ורושמת לכל אדם התנהלות כלכלית שלילית חריגה. אם נפתחו נגדכם תיקים בהוצאה לפועל, נכנסת לפשיטת רגל או כינוס נכסים, חרגתם ממסגרת האשראי שלכם, הייתם בעלי חשבון מוגבל, או לא עמדתם בהחזרים של הלוואות, חובות או תשלומים - זה נרשם. גם אם אתם ניגשים לבנק שלא מולו היו הבעיות - אל תחשבו שהמידע הזה לא חשוף לכל הבנקים - כל בנק לפני שהוא מאשר או דוחה משכנתא, מבקש מ-BDI רישום היסטוריה מלא ויראה את האירועים והמקרים האלו באופן מפורט. גם כאן, גודל הבעיה ומתי זה קרה - ישנה את הסיכויים לאישור המשכנתא. בנוסף, עוד גורם שישפיע על הסיכוי של המשכנתא להיות מאושרת - כמה מהר זה טופל, בזמנו, כשזה קרה.

ריבוי הלוואות ותשלומים

אם יש לכם הלוואות או תשלומים, ובמיוחד אם יש לכם יותר מהלוואה אחת, ריבוי הלוואות, אתם בסכנת סירוב. כשהבנק מנסה לבדוק הכנסות מול החזר חודשי, ולהחליט האם תעמדו בהחזר החודשי, הוא מחסר מההכנסה שלכם תשלומים או הלוואות. זה אומר שאם יש לכם תשלומים של 1,000 שקל לשנה הקרובה עבור הספות והריהוט החדש שקניתם לסלון שלכם, ועוד הלוואה של 1,000 שקל לחודש, מול משכורת נטו של 8,000 שקל - מבחינת הבנק והאישור על המשכנתא - ההכנסה החודשית נטו שלכם היא 6,000 שקל, בגלל ההתחייבויות של ה-2,000 שקלים תשלומים והלוואה. זה אומר שמקסימום משכנתא שהוא יאשר לכם היא 2,000 שקלים בחודש - שליש מהכנסה נטו של 6,000, ולא 2,600 ש"ח, שליש של 8,000 שקלים. מבחינת הבנק ההכנסה שלכם נטו היא ההכנסה שלכם פחות תשלומים והלוואות. כמובן שאם יש תשלומים או הלוואות קצרי טווח, הוא מתחשב בזה. אם יש לכם תשלום אחד נוסף על משהו עד חודש הבא, ואם ההלוואה שלכם נגמרת עוד 3 חודשים - אז הוא מבין שבקרוב המשכורת נטו שלכם תחזור להיות שלמה יותר ללא הפרעה של תשלומים או הלוואות. אם לפני האישור על המשכנתא אתם פורעים חלק גדול מההלוואות שלכם, או לחילופין מאריכים את ההלוואות כך שההחזר החודשי עליהן קטן משמעותית - זה יכול לעזור לכם לקבל אישור.

 משכנתא למסורבים - איך לא לקבל סירוב

הדרך הטובה ביותר להתמודד עם סירוב, היא ללא ספק להמנע ממנו עוד לפני שהוא קרה. כלומר, אני מעודד אתכם, אם יש איזושהי בעיה או מצב גבולי, לעשות כל שביכולתכם לטפל בעניין לפני שאתם מגישים את הבקשה למשכנתא. סירוב גם הוא בעוכרכם, ומקטין את הסיכוי לאישור עתידי או אישור המשכנתא מבנק אחר. אם סורבתם, כאשר תיגשו לבנק אחר הוא יבדוק אתכם בקפדנות ובדקדקנות לפני שהוא ישקול לאשר על אף שבנק אחר בחר לסרב. התרחקו מבנקים שהיו לעם צרות מולם. אם איחרתם בתשלומי הלוואות מול בנק מסויים, היו לכם חובות או מינוסים גדולים, חריגה ממסגרות או חס ושלום הליכים משפטיים - עדיף לא לבקש מהבנק הזה אישור למשכנתא, גם אם זה היה מזמן וכבר תיקנתם התנהלות כלכלית לקוייה מצידכם ממזמן. הבנק הזה מבחינתכם "שרוף", גשו לבנקים אחרים שלא התעסקו עם צרות מולכם בעבר. סיקרו את הסיבות לסירובים שציינתי בתחילת המאמר - האם אתם עונים לאחת מהסיבות הזו? במידה וכן או שיש סיבה שאתם בערך עונים עליה, גבולית, חכו עם הגשת הבקשה. נסו להתרחק מהסיבות לסירוב שציינתי כמה שאפשר ורק אז להגיש בקשה לאישור משכנתא. אם סורבתם, יש לכם כמה אפשרויות להתמודדות עם הסירוב וטיפול בו:

1. להמתין - כשלים או סיבות לסירוב נחלשים כאשר אתם מתרחקים מהם מבחינת זמן. צ'קים שחזרו בצרורות מהחשבון שלכם לפני חצי שנה, הם לא כמו צ'קים שחזרו בצרורות מהחשבון שלכם לפני 3 שנים. הבנק מבין שאנשים מתנהלים כלכלית לפעמים לא נכון, אבל מכים על חטא והופכים לאנשים אחראיים יותר כשהם נלחצים לפינה בעקבות חובות והליכים משפטיים, ומתקנים את התנהלותם.
2. טיפול בשורש הסיבה לסירוב - יש בעיות וסיבות לסירוב שהן פתירות כמובן. נסו להבין מדוע הבנק מסרב, ואם זה משהו שאתם יכולים לטפל בו - להביא ערב נוסף לדוגמא, להציג בטוחות וכדומה - לכו על זה. כשלקחתי את המשכנתא הראשונה שלי, לדוגמא, הייתה לי בעיה חריגה - לא היה לי מספיק הון עצמי. קניתי דירה מקבלן והייתי צריך להציג אישור עקרוני למשכנתא, למרות שהתשלום על המשכנתא יתחיל רק שנתיים אחר כך, שנתיים אחרי שאני מקבל אישור עקרוני.

הקו שלי היה לקבל אישור על משכנתא שנתיים לפני שהמשכנתא מתחילה, כאשר חסרים לי 100,000 ש"ח עבור הון עצמי מינימלי נדרש, תוך כדי שאני מוכיח לבנק שאני יכול לצבור, בתקופה של שנתיים, את 100,000 השקלים האלו, כי יש לי כושר חיסכון גבוה עם משכורת גבוה וקבועה. את הבנק זה לא עניין, הוא סירב לבקשה שלי, מבחינתו הצגת הון עצמי חסר זו סיבה לסירוב, גם אם המשכנתא מתחילה רק שנתיים אחר כך ואני מוכיח שאני יכול לחסוך 100,000 ש"ח בשנתיים. הבנתי את הסיבה לסירוב והחלטתי לטפל בה לפני הגשה נוספת מול בנק אחר: הבאתי את אבא שלי כערב להלוואה, ואבא שלי הציג תוכניות חיסכון וקרנות השתלמות שהיו ברשותו בהן יש לו יותר מ-100,000 שקלים. אבא שלי חתם על כך שבמידה וברגע שהמשכנתא צריכה להתחיל להיות משולמת, אני לא הצלחתי להשלים את ההון העצמי החסר, הוא ישלים את הסכום מחסכונותיו עליהם הצהיר. הבנק השני אישר את הבקשה שלי. אם יש משהו שאפשר ללמוד מהסיפור האישי שלי ששיתפתי כאן למעלה, זה שאסור לרוץ לבנקים אחרים על אוטומט ולבדוק, אולי הם יעגלו איזו פינה ויאשרו לכם משכנתא שבנק אחר בחר לסרב. הקריטריונים לאישור או סירוב כמעט זהים לחלוטין בכל הבנקים במדינה (מלבד אולי, בנק ירושלים, שהוא מתפשר יותר ונוטה לאשר ביתר קלות). לפני שניגשים לבנק אחר לנסות לאשר את המשכנתא - צריך לטפל בבעיה שבגינה המשכנתא סורבה. לפני שהבנתם מה סיבת הסירוב וניסיתם לטפל בה, אין מה לרוץ ולהגיש בקשות נוספות מאחר והן כנראה יסורבו, ואתם לא רוצים לערום סירובים - זה יקשה עליכם אפילו יותר לקבל אישור בעתיד. את דוח ה-BDI שעוזר לבנק להחליט (תזכורת - דוח שבו הבנק נעזר ובו מפורטים כשלים בהיסטוריית ההתנהלות הכלכלית שלכם - החזרי צ'קים, איחורים בהחזרי הלוואות, חובות וכדומה) האם לסרב או לאשר לכם - גם אתם יכולים להזמין עבור עצמכם, את הדוח שלכם, ולראות מה שהבנק רואה כשהוא מנסה להחליט אם לאשר או לסרב. את הדוח אתם יכולים להוציא מכאן, באמצעות כניסה לאזור האישי שלכם במערכת ההזדהות הממשלתית. נסו "לחסל" בעיות שמופיעות בדוח, לפני שאתם מגישים את הבקשה למשכנתא שלכם.

ניצול קשרים אישיים

אם אבא של השכן שלכם הוא מנהל מחלקה בבנק, אם הבת של דוד שלכם עובדת בבנק - נצלו זאת. שתפו מכרים או אנשים שאתם מכירים שעובדים בבנק בכך שאתם מתכוונים להגיש בקשה לאישור משכנתא, וראו אם הם יכולים לעזור לכם. כמובן, ככל שהקשר שלכם קרוב וככל שמדובר בעובד או עובדת בכירים - כך הסיכויים לקבלת עזרה גדלים. אבא שלי הוא פנסיונר של בנק לאומי ובמו עיניי ראיתי איך הוא עזר למשכנתא של אחותו להיות מאושרת, כאשר בלי העזרה שלו הסירוב היה וודאי כמעט לגמרי. שלא תבינו אותי לא נכון, אבא שלי הוא לא מתאבד שיעי, הבעיה שם הייתה יחסית מינורית והסירוב גבולי, אבל עם העזרה שלו, ניתן אישור לבקשת המשכנתא.

הראו לבנק שאתם מורידים את רמת הסיכון שלו

כאמור, אם קיבלתם סירוב למשכנתא הסיבה מאחורי העניין היא אחת - הבנק חושש להחזרים החודשיים, הוא חושש שהסיכון גדול מידי כדי לאשר לכם את המשכנתא. אם תוכיחו לו שהסיכון לא גבוה כמו שהוא חושב או אפילו ממש תורידו בפועל את הסיכון - כנראה שהבנק יתרצה ויאשר. שנו את סכום ההלוואה אם יש לכם אפשרות, גייסו עוד הון עצמי כדי לשנות את גובה המימון הנדרש, הביאו ערבים ובטחונות, והראו לו שהסיכון שלו לא כל כך גדול.

הפעילו אמוציות ומניפולציות

נניח שאתם יושבים מול הפקיד והוא אומר לכם שעדיף לא להגיש את הבקשה, כי היא כנראה תסורב. אתם יכולים, במיוחד אם מדובר בסירוב גבולי, להתחיל להפעיל אמוציונליות מול הפקיד ומניפולציות. מדובר בתהליך שזהה למשא ומתן, מיקוח לכל דבר ועניין, על בקשת המשכנתא שלכם. נסו להגיד לו שעוד שנים בודדות צפויה לכם ירושה גדולה, נסו לספר לו על ההורים שלכם שיש להם אמצעים ויחלצו לעזרתכם במידה ויש צורך בכך, נסו להבהיר לו כמה גבולית הבקשה ושלא נדרש ממנו הרבה כדי לאשר, נסו לבקש ממנו (עם פרצוף עצוב) להחליק, לעגל פינה, ולאשר לכם את המשכנתא במידה ומדובר במשהו גבולי. אם יש צורך, בקשו להפגש עם מישהו בכיר יותר, מנהל הפקיד, זה שבפועל צריך להחליט אם הבקשה מאושרת או לא, והפעילו אמצעים דומים גם מולו. בסופו של דבר רוב המשכנתאות שיסורבו - אתם שומעים על כך מראש והמון פעמים מודיעים לכם לפני הסירוב שהסיכוי לסירוב די גדול, ואם הפקיד או מנהל בכיר יותר מסרו לכם שהם התרשמו מהטיעונים שלכם והם יאשרו את המשכנתא - אתם יכולים להתקדם ולהגיש את הבקשה. 

אם אין ברירה - פנו למשכנתא חוץ בנקאית

כאופציה קיצונית, אתם יכולים לעבור משכנתאות חוץ בנקאיות. הבנק הוא הגורם הכי קשוח כשמדובר באישור או סירוב על משכנתא, האצבע על הדק הסירוב, וגורמים למשכנתאות מחוץ לבנק יאשרו ביתר קלילות. חברות כרטיסי האשראי, מימון ישיר, גופים מלווים חוץ בנקאיים, והלוואות חברתיות - כולן אופציות לקבלת הלוואה, וכולן יאשרו יותר בקלות מהבנק, מי יותר בקלות ומי פחות. ככל שהגורם פחות ממוסד ורישמי, כך ההלוואה תנתן ביתר קלות (כמובן, לצד ריביות גבוהות). חברות פרטיות חיצוניות נותנות הלוואות בקלות ובמהירות, ואפשר לשלב בין כמה וכמה גורמים כדי להגיע לסכום הדרוש. החברות האלו לא משוגעות, הן פשוט מורידות את הסיכון שלהן באמצעות הנכס עצמו. הן עשויות פחות לשים דגש על ההתנהלות הכלכלית שלכם מהעבר, ויותר לחזק את האישור להלוואה באמצעות שווי הנכס שאתם מתכננים לקנות. הן מודעות לכך שהסיכון שלא תעמדו בהחזרים גבוה, אבל הן גם יודעות במקביל שהן יכולות לקחת לכם את הנכס, למכור אותו, ולפרוע את ההלוואה. הבנק לא יהיה כל כך מהיר בלקיחת הנכס מידיכם כי הוא לא יכול, יש עליו מגבלות בנושאים האלו.

פנו לאיש מקצוע - מומחה לסירובי משכנתא

אם אתם מצפים לסירוב או אחרי שכבר קיבלתם סירוב מהבנק - יש אנשים שזה המקצוע שלהם, התפקיד שלהם, והם מתמחים בטיפול בבעיה. אני לא מדבר על יועץ משכנתא מן השורה, מאחר ואלו המון פעמים דווקא הפוך - אם המשכנתא לא מאושרת הם מתנערים מאחריות ולא מתקדמים בתהליך. אני מדבר על אנשים פרילנסרים בשוק החופשי שעשו מקצוע ממשכנתאות מסורבות. אם לא הצלחתם להתמודד עם הבעיה בעצמכם, גשו למומחה לסירובי משכנתא, ובדקו איתו מה הוא יכול לעשות כדי לגרום למשכנתא שלכם להיות מאושרת. האנשים האלו מומחים בניתוח הסיבות לסירוב וטיפול בהן, תוך כדי גם המון פעמים יש להם קשרים עם אנשי מפתח בבנק שעוזרים להם לאשר משכנתאות מסורבות. אם אתם יודעים שהמקרה שלכם גבולי, אולי עדיף אפילו לגשת למישהו כזה מראש, לפני ההגשה, ולהגיש את הבקשה לאישור דרכו, אחרי שהוא מאשר לכם שהוא מסוגל ויכול להגדיל את הסיכויים לאישור המשכנתא. זה עדיף ככה מאחר וסירוב הוא כתם שאתם לא רוצים, זה יגרום לכך שיהיה לכם קשה יותר לקבל אישור בהמשך הדרך כי היה לכם כבר סירוב.

 משכנתא למסורבים - לסיכום

הבנק עשוי לסרב לבקשתכם למשכנתא בעקבות הכנסה לא מספקת, מחסור בבטחונות או ערבים, גיל, סכום הלוואה מבוקשת גבוה מידי או היסטוריית התנהלות כלכלית בעייתית. הכי טוב, אם יש סיכוי שתסורבו - לחכות עם הגשת הבקשה ולנסות להגדיל את הסיכויים לאישור עוד לפני שמגישים ויש סירוב - כי סירוב הוא כתם שנרשם שאתם לא מעוניינים בו - הוא יקשה עליכם לקבל אישור בהמשך. זמן שחולף מאז שהיה כשל בהתנהלות הכלכלית יכול לעזור, והכי טוב ונכון זה לטפל בסיבות האפשריות לסירוב עוד לפני שמגישים את הבקשה, או מיד אחרי הסירוב, ולהגיש מחדש. מומלץ להוציא את דוח ה-BDI שלכם כדי לראות מה שהבנק הולך לראות לפני שהוא מקבל החלטה אם לאשר או לסרב. אם אתם מכירים עובדי בנק, נסו לנצל זאת לטובתכם ולהעזר בהם, והציגו בפני הבנק כל דבר שיכול לעזור לו להבין שהסיכון שהוא עומד לנטול לא גבוה כפי שהוא אולי חושב. בתור מוצא אחרון אתם יכולים לפנות למשכנתאות חוץ בנקאיות, שיאושרו ביתר קלות, או לפנות לאיש מקצוע שמתמחה בסירובי משכנתאות ויעזור לכם להעביר משכנתא בעייתית.