משכנתא בתקופת הקורונה – האם זה זמן נכון לקחת?

משכנתא, נושא חמקמק ובעייתי. לקחת משכנתא, לא לקחת משכנתא, איזו משכנתא לקחת, האם לעשות את זה עכשיו או במועד אחר – כל אלו שאלות קשות שכל אחד עם הון עצמי (או בדרך להון עצמי) שואל את עצמו. עכשיו, תוסיפו על כל הבלבול הזה גם את הקורונה, המגיפה העולמית המשתוללת שטורפת את כל הקלפים, ואתם מקבלים בלבול משודרג שתחת אחיזתו לא ברור האם זה הזמן הנכון לקחת משכנתא, דווקא עכשיו.

ראשית, המשכנתא משנה באופן מיידי כמה כללי משחק – ריביות, עידוד להקפאת תשלומי משכנתא, ושינויים לטובת הציבור הלווה באחוזי המימון האפשריים, כולל כמה צ'ופרים בהלוואה ממשכנתאות לא סטנדרטיות כמו משכנתא לכל מטרה. אסביר בהמשך על כל אלו. שנית, הבנקים לא עוצרים ולא נחים, נותנים משכנתאות לציבור, שוק הדיור חי ובועט ולא יצא להפסקת פרסומות עד שהמגיפה תחלוף.

 

רכבת הנדלן עוזבת את התחנה

אני מבין את החשש של מחפש הדיור או המשקיע הישראלי הטיפוסי. הרי עוד לפני הקורונה, מחירי הדיור טיפסו והיו במגמת עליה זמן ארוך. התחושה היא שמי שלא יתייצב על הון ראשוני ויעלה על רכבת הנדלן, יפספס אותה. עוד רגע היא עוזבת את התחנה, כלומר, מחירי הדיור יגיעו למצב שבו לא יהיה לכם כסף להון עצמי עבור דירה.

מה יקרה אחרי הקורונה? אם יהיו עליות חדות במחירי הדיור, הרכבת כבר תהיה בחיפה ואתם עומדים בתחנה בתל אביב. כרגע, מחירי הדירות ממשיכים במגמה שהייתה לפני הקורונה, מהבחינה הזו, זה כאילו המגיפה לא קיימת. כל נבואות הזעם בנוגע להתרסקות בועת הנדלן ומחיר הדיור לא התממשו כשניבאו אותם כלכלנים, והם אפילו, נכון לעכשיו, לא מתממשים גם בתוך משבר הקורונה העולמי. מבחינת הלחץ שמחירי הדירות יעלו במהרה או בקצב הסטנדרטי אחרי שהקורונה תחלוף (או יותר נכון – תרגע, ברור לגמרי שהיא לא תחלוף) ויותירו אתכם מחוץ למשחק – הלחץ הזה עדיין קיים.

 

מה עם מי שיש לו משכנתא קיימת כבר, או משכנתא שעומדת להתחיל?

מי שיש ברשותו משכנתא, נכון לעכשיו, אין הרבה שינוי. מלבד אפשרויות סיוע בעת משבר הקורונה, עליהן אדבר תיכף, המשכנתא שלכם מתנהגת כרגיל מבחינת המדדים, ההצמדות והריביות. כן יש שינויים קלים מאז שהקורונה הגיחה לחיינו, שינוי קל כלפי מעלה בריביות.

השינוי הזה צפוי להמשיך בצורה יחסית מתונה ככל שימשיך משבר הקורונה – וזו סיבה מעולה למהר ולקחת משכנתא לפני שהריביות צומחות מחוץ לפרופורציה. אם יש לכם משכנתא בהמתנה שעוד לא נמשכה או שלא כולה נמשכה – אני מעודד אותכם להשלים את התהליך ולמשוך את כל חלקי המשכנתא שלכם. הריבית במגמת עליה מתונה ולא נראה שזה ירגע בקרוב, חבל שתשלמו יותר.

 

מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה הוא מדד שרוב הקבלנים דורשים להצמד אליו במידה ויש תשלום ראשוני עבור דירה, והמשך התשלום ביתרה עד האכלוס. זהו מדד שמתאר את התנודות במחירי השוק של חומרי בניה – ברזל, בטון, וכדומה. פה הקורונה כבר עשויה להשפיע ממש. אין וודאות אבל הסבירות לכך שחומרי הבניה יהיו במחסור ולכן מחירם יעלה – גבוה.

זה אומר שאם אתם בתהליך מול קבלן והחוב שלכם מוצמד למדד תשומות הבניה – יש סיכוי שגובה החוב יעלה משמעותית כשהקורונה תרגע מעט. אם יש לכם כסף פנוי ואתם חוששים מההצמדה למדד תשומות הבניה, נסו לדבר עם הקבלן ולהגיע מולו להסדר שלפיו אתם מכסים את עלויות חומרי הבנייה כבר עכשיו.

 

תנאים מוטבים להקפאת המשכנתא בתקופת הקורונה

בנק לאומי, דיסקונט, הפועלים ומזרחי טפחות יצאו בהצהרות בנוגע לסיוע לתושבים להם יש משכנתא פעילה בימי הקורונה.

הם נותנים אפשרויות טובות להקפאה כדי לא להמטיר בשעריהם מפולת של לקוחות שלא מצליחים לעמוד בהחזרים החודשיים בעת קשה זו. הבנקים מאפשרים 3 או 4 חודשי הקפאה בהם לא משלמים את הקרן, או שלא משלמים לא את הקרן ולא את הריבית, עם אפשרויות להארכת התקופה בחלק מהבנקים.

בנק לאומי, בנק דיסקונט ובנק הפועלים נותנים לבעלי משכנתאות את האפשרות להקפיא את כלל תשלומי המשכנתא בתקופה זו – קרן המשכנתא והריבית – לתקופה של עד 3 חודשים. אני לקוח של בנק לאומי וכשביקשתי להאריך את התקופה הזו בעוד 3 חודשים – לא התעקשו איתי. בנק טפחות מאפשר לכם להקפיא את תשלומי הקרן ולשלם אך ורק את הריבית לתקופה של עד 4 חודשים, במידה ותבקשו שלא לשלם גם את הריביות, יתנו לכם אור ירוק ותשובה חיובית בטפחות גם.

כל הבנקים מאפשרים את ההקפאות האלו שתיארתי ללא עלויות תפעול כלל וכלל, בעוד שבשגרה, כשאין קורונה מסביב, הם מבקשים על שירות הקפאת המשכנתא תשלום לא מבוטל בכלל של כ-250-350 שקלים.

אם אתם לקוחות של בנק שלא דיברתי כאן עליו – אין דיווח רשמי על הקפאת משכנתא ללא עלויות תפעול מטעם הבנק שלכם, אבל זה לא אומר שאתם לא צריכים להרים טלפון ולבדוק זאת מול הבנק שלכם. גם בנקים שלא יצאו בדיווח רשמי בנוגע להקפאת משכנתא ללא עלויות תפעול, סביר להניח שנותן את האפשרות הזו לכל דורש בתקופה הזו, או לפחות הוריד משמעותית את דמי השירות שבשגרה.

את הבנקים מאז ומתמיד מעניין דבר אחד – החזרי ההלוואה. מאחר והם יודעים שלמשקי בית רבים כל כך יש סיבה ראויה לא לעמוד בהחזרי ההלוואה שלהם בתקופה זו, הם ניגשו לכל עניין הקפאת המשכנתא בזרועות פתוחות, במקום לסרב או להערים קשיים או עלויות מיותרות, ולקבל מבול של פיספוסי תשלומים, ופתיחת חזית מול מאות אלפי לקוחות.

 

לקיחת משכנתא כעת, בזמן הקורונה, והקפאה מיידית

ההקפאה המתירנית בתשלומי המשכנתא מאפשרת לכם לקחת משכנתא בתקופה קשה זו, ולהקפיא אותה מיידית עם לקיחת המשכנתא. יכול להיות שחלקכם נמנעים מלקחת משכנתא כרגע לא כי חסר לכם הון עצמי או כי אין נכסים שאתם מעוניינים בהם, אלא כי אתם חוששים מעמידה בהחזרי המשכנתא בזמן שהמגיפה משתוללת. בדקו עם הבנק שלכם האם תוכלו לקחת משכנתא חדשה, ולהכניס אותה מיד להקפאה של 3-4 חודשים.

במידת הצורך, ככל הנראה אם המצב ימשיך יותר מ-3-4 חודשים, יאפשרו לכם גם להאריך את ההקפאה, כך שלקחתם משכנתא כעת ולא פיספסתם את רכבת הנדלן או את האפשרות האחרונה שאולי יש לכם לעשות את זה, ובפועל, לא התחלתם לשלם את המשכנתא עדיין.

 

צפי: מה יקרה למחירי הדירות כשהקורונה תרגע? למה חשוב לקחת משכנתא דווקא עכשיו?

אני חושש שרבים מאלו שידחו את נטילת המשכנתא עכשיו בעקבות המגיפה, ישארו מחוץ למשחק בעתיד הקרוב מאוד. מחירי הדירות הם כמובן תוצאה של ביקוש והיצע, ובארץ, ברוך ה', לא מתפנות דירות בעשרות או מאות אלפים (עדיין לפחות) בעקבות תמותת הקורונה.

קצב הילודה כרגע נשאר בעינו כאילו אין קורונה, וזוגות צעירים ממשיכים להתבגר כרגיל (והם זקוקים או יזדקקו בקרוב לדירה) – כך שהביקוש ממשיך בקצב הרגיל.

במקביל לביקוש שעולה בקצב סביר בלי קשר למגיפה, המגיפה כן משפיעה מאוד על ההיצע – ברור לגמרי שקצב בניית דירות חדשות ירד משמעותית. ספקים, אנשי מקצוע ואפילו עובדי הבניה עצמם עובדים במתכונת מצומצמת מאוד, מה שמעכב השלמה של בניה של דירות חדשות.

זה אומר שככל שהמגיפה איתנו, היא לא בולמת את הביקוש אבל היא כן בולמת את ההיצע, מחירי הדירות עולים ולדעתי נמצאים על סף פיצוץ – בשנה שנתיים הקרובות דירה תהפוך להיות חלום רחוק עבור מרבית הציבור הישראלי.

אישית, אני חושב שדירה תהפוך להיות מוצר לעשירים – משקיעים ואנשים בעלי אמצעים יוכלו לקנות דירה, וקהל היעד היותר סטנדרטי ופרקטי לא יוכל להרשות זאת לעצמו. המדינה תתחלק לשניים כשהקורונה תרגע – עשירים עם דירה, וחסרי דיור שאין להם סיכוי לדיור בר השגה.

 

הטבה נוספת לנוטלי "משכנתא לכל מטרה" בתקופת הקורונה

משכנתא לכל מטרה הוא מצב שבו יש לכם נכס קיים (או חלק מנכס קיים – יותר מ-50% לצורך העניין – שלכם), ואתם ממשכנים אותו, עד 50% ממנו, כדי לקבל סכום גדול של כסף בתמורה למישכון.

בתקופת הקורונה אישר בנק ישראל הנחיה חדשה, לפיה ניתן למשכן מחדש נכס קיים בשיעור של עד 70% משוויו, במקום 50% משוויו, עבור מי שירצה להשתמש בכסף כדי לסגור חובות שנוצרו כתוצאה מהקורונה. בכתבה שקישרתי אליה למעלה יש את כל הפרטים והמידע בנוגע למשכנתא לכל מטרה, אמצעי טוב ומעולה לסגור חוב באמצעות נכס קיים שברשותכם.

כמובן, החוב נותר בעיניו, אתם פשוט מחליפים אותו במשכנתא, שזו הלוואה טובה בריביות מעולות, וכנראה הריבית ששילמתם על החוב לפני היה בתנאים הרבה פחות טובים ובריביות גבוהות יותר. משכנתא לכל מטרה היא לא משכנתא בתנאי וריביות משכנתא רגילה, אך מדובר בתנאים וריביות טובים פי כמה מהלוואות רגילות.

 

משכנתא בתקופת הקורונה – סיכום

אני ממליץ בחום לזרז תהליכים ולקחת משכנתא כבר עכשיו, בתקופת הקורונה, לפני שהקורונה תשפיע על המצב באופן בלתי הפיך, שישאיר אתכם מחוץ לאפשרות לרכוש דירה. אם אתם לפני התחלה של משכנתא – זרזו תהליכים כי הריביות עולות, אתם רוצים לתפוס את הריבית של היום ולא את הריבית של מחר. למי מכם שיש כסף פנוי וחוב לפרעון עתידי מול הקבלן – נסו לבדוק עם הקבלן אם אפשר לשלם את חומרי הבניה ולהמנע מעלייה במדד תשומות הבניה.

בעלי משכנתאות – מתאפשרת לכם הקפאה נוחה של המשכנתא בתקופת הקורונה, ובתיאום מראש מול הבנק – מי שאין לו משכנתא יכול לקחת משכנתא ולהקפיא אותה מיד – וכך לא לפספס הזדמנות תוך כדי שלא מתחילים לשלם את המשכנתא בפועל.

מחירי הדירות עלולים לעלות באופן קיצוני בתקופה שאחרי הקורונה, מאחר והביקוש עולה בקצב סטנדרטי, אך ההיצע מתקדם בעצלתיים בתקופת הקורונה. כדאי מאוד לעשות מה שצריך לעשות כדי לעלות על רכבת הנדלן כבר עכשיו, לפני שהיא עוזבת את התחנה.