קונים דירה חדשה? קודם כל תרשו לי לברך אתכם, זה מהלך חכם, לפחות למיטב נסיוני. לפני כ-8 שנים קניתי דירה חדשה מקבלן מוכר בפרוייקט מגורים נחשב בפרברי תל אביב. שמתי את כל כספי, הכנסתי שוכרים לדירה, הצלבתי אצבעות והסתכלתי מעלה, וקיוויתי לטוב. לפני כשנה, מכרתי את הדירה, עם רווח של כחצי מיליון שקלים, מה שאפשר לי לקנות דירה חדשה (הפעם למגורים) מפנקת הרבה יותר.
דירות מקבלן נוטות להרים את ערכן בשנים הראשונות אחרי הבניה (ואפילו מיד עם סיום הבניה, הערך קופץ יפה), אם מדובר בקבלן טוב, אחראי ובעל מוניטין מוצדק, העבודה מולו היא נוחה, מועדי הכניסה בזמן, והוא מטפל בכל בעיה בתשתית בשנים שאחרי הבניה במסגרת אחריות.
זה ראש שקט, זה נוח מאוד, זו באמת השקעה נבונה. כאשר חותמים חוזה מול הקבלן, ישנם מועדים לתשלום, התשלום על הדירה ניתן לקבלן בהדרגה תוך כדי התקדמות הבניה. סביר להניח שבחוזה יוגדרו תאריכים ספציפיים שעד להם אתם צריכים להפקיד לו סכומים של כסף, והסכום האחרון – במסירת הדירה. נשאלת השאלה האם כדאי או משתלם לכם בכל דרך לבצע הקדמת תשלום לקבלן בלקיחת משכנתא. אולי אפילו כדאי לכם לתת לקבלן את כל הסכום לפני מסירת הדירה? זו סוגיה מעניינת שיש סביבה יתרונות וחסרונות שמיד אסביר.
יתרונות בהקדמת תשלום לקבלן בלקיחת משכנתא
חיסכון במדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבניה הוא מדד שעוקב אחר שינויים במחירי חומרי בניה. מלט, ברזל, בטון – וכדומה.
כל קבלן, כאשר הוא מקבל כסף דחוי מרוכשים, מבקש להצמיד את דחיית התשלום למדד תשומות הבניה כדי שאם מחירי החומרים שבהם הוא משתמש יעלה, הוא לא יספוג הפסד רב.
מדד תשומות הבניה גם יכול לרדת, וזה בסדר מבחינת הקבלן, שכן אם החומרים לבניה עולים לו פחות זה סביר שהלקוחות ישלמו פחות. בעיקר הקבלן מודאג מעליה חדה במדד תשומות הבניה שתגרום לו הפסדים כבירים.
הקדמת תשלום לקבלן מונע תנודות במדד תשומות הבניה, ואתם משלמים לפי ההצמדה לתשומות הבניה במועד התשלום.
ברוב המקרים, זה חוסך לכם כסף, כי הנטיה של מחירי חומרי בניה היא לעלות לאורך זמן.
זה לא משהו לזלזל בו, כשקניתי דירה, דחיתי את התשלומים מול הקבלן לפי מועדים כפי שמוגדר בחוזה עד המסירה, ושילמתי כ-13,000 שקלים על העליה במדד תשומות הבניה, ועוד יש שיאמרו שיצאתי בזול.
אפשר להגיע לתוספת גבוה בהרבה מזו על תשומות הבניה.
בקשו הנחה תמורת הקדמת תשלום לקבלן
אם יש לכם כסף פנוי, חיסכונות או פקדונות נזילים שאפשר להשתמש בהם או שאתם מסוגלים לעמוד בזה – הציעו לקבלן או לאנשי המכירה שלו להקדים את התשלומים על הדירה או לשלם אפילו מראש את כל הסכום עוד לפני שהדירה מוכנה תמורת הנחה במחיר הדירה. ראשית, אני מאוד מקווה שהתמקחתם על מחיר הדירה.
בסוף, אחרי המיקוח, קיבלתם מחיר "סופי", ובהרבה מקרים (ולפעמים גם לא) אפשר להוריד אפילו אותו עוד קצת תמורת תשלום מוקדם לקבלן.
הקבלן מן הסתם מעדיף לקבל את הכסף שלו מוקדם ולבנות את המבנה באמצעות כסף וכסף עודף מהרוכשים, והאינטרס שלו יכול להוביל אתכם למיקוח נוסף וירידה נוספת במחיר הדירה.
ראש שקט – התשלום הועבר
יש סיבה נוספת, והיא סיבה רגשית נפשית יותר, שבגללה כדאי להקדים תשלום לקבלן בלקיחת משכנתא.
בחוזה שלכם מוגדרים תאריכים וסכומים, ואתם צריכים לעקוב אחר כך בזהירות ובקפידה – כל פיספוס, אפילו קטן, בהעברת הסכומים הנדרשים במועדים המדוייקים כפי שמפורט בחוזה – יעלה לכם הון.
בחוזה מוגדרים גם ריביות פיגורים.
אם אתם רוצים להיות רגועים ונינוחים בנוגע לכך, הכי בטוח והכי קל זה פשוט להעביר לקבלן את הכסף מוקדם יותר מכפי שמוגדר בחוזה, אפילו את כל הכסף מראש אם אתם יכולים, ולוותר על המעקב, הלחץ והתשלומים המרובים בתשלום אחד כולל בתחילת הדרך.
נטילת משכנתא מוקדם לפני עליה צפויה בריביות
תראו, לקחת משכנתא עכשיו זה רעיון מעולה. הריביות בשפל היסטורי מאז קום המדינה, ובקרוב גם עוברת החלטה של בנק ישראל שיסיר את המגבלה על החלק של ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא שלכם (דצמבר 2020), אם תרצו לנצל את ההחלטה הזו – זה הזמן לעשות זאת.
ההחלטה להסיר את המגבלה על הפריים היא בעקבות הקורונה, כדי לעזור לאנשים לקחת משכנתא ולקחת משכנתא כדאית, זולה וטובה יותר.
אם אתם סוגרים מול קבלן, לפעמים התשלומים פרושים על גבי שנתיים, שלוש או אפילו ארבע שנים.
אי אפשר לדעת איך יראו הריביות בעוד כמה שנים והאם יהיו הטבות וצ'ופרים מבנק ישראל, ואני גם רוצה להאמין שלא תהיה ברקע קורונה שתוביל את בנק ישראל להכריז על כל מיני צ'ופרים במשכנתא.
הרכבת הזו עלולה לעזוב את הרציף אם לא תיקחו את המשכנתא עכשיו ותקדימו את התשלום לקבלן שלכם.
תשלום מחסכונות ופקדונות למטרת הקדמת התשלום לקבלן
הנה משהו שחשוב להבין, שיכול לעזור לכם – לפעמים הקדמת התשלום (או לפחות, הקדמת חלק מהתשלומים לקבלן) הוא לא כזו מעמסה ולא מכניס אתכם לסיבוך וקושי.
אם לדוגמא יש ברשותכם כסף נזיל בחסכונות ופקדונות שיש ברשותכם, שהתכוונתם אולי להשתמש בהם לטובת הדירה באופן כזה או אחר וגם אם לא.
או במקרה ויש לך קרן השתלמות/גמל, לקחת הלוואה מהקופות האלו זאת אופציה שכדאי לשקול – הריביות שם נמוכות בסביבות פריים מינוס חצי.
זה כסף ברשותכם שכנראה לא ממש התכוונתם להשתמש בו בזמן הקרוב בשביל צרכים אישיים, והוא יכול לשמש אתכם כדי להקדים תשלומים לקבלן (אולי רק באופן חלקי, כנאמר), ולעזור לכם עם חלק מהדברים שציינתי מקודם – ראש שקט, מדד תשומות הבניה, נטילת משכנתא מוקדם כדי לשריין את אישור המשכנתא והתנאים והריביות.
מניעת סירוב משכנתא או שינוי ריביות באמצעות "הפעימה הראשונה"
ברוב המקרים, עד שמועבר מהבנק לקבלן התשלום הראשון על המשכנתא – התנאים, הריביות ואישור המשכנתא עצמו לא חקוקים באבן מבחינת הבנק.
התשלום הראשון הזה של הסכום הראשוני על הדירה מהבנק לקבלן מכונה "הפעימה הראשונה", והוא חשוב וקריטי. אחרי הפעימה הראשונה של כסף שמועבר מהבנק לקבלן, הבנק לא מתעסק יותר בתמהילים, ריביות, תנאים והוא גם לא יפעיל בדיקות חדשות בנוגע לכושר ההחזר שלכם ואישור המשכנתא שלכם.
זה אומר שאם אתם אולי צופים ירידה בהכנסות שלכם או כל דבר אחר שעשוי לגרום לבעיה בעתיד הקרוב, כדאי מאוד להוציא את התשלום הראשוני לקבלן מהבנק כמה שיותר מהר, לפני שהבנק יעצור את הכל ויבקש לבדוק מחדש מה מצבכם הפיננסי רגע לפני שהתשלום הראשון עובר לקבלן.
גרים אצל ההורים? אז למה לא?
הקדמת תשלום לקבלן בלקיחת משכנתא זה אומר שההחזרים החודשיים על המשכנתא מתחילים לדפוק באותו רגע ומוקדם יותר, ומשקי בית שיש להם באותו זמן משכנתא או דמי שכירות במקביל – זה מקשה עליהם מאוד.
אם אתם גרים אצל ההורים עד שהדירה תהיה מוכנה, אז אין לכם הוצאה גדולה על שכירות או משכנתא, ובמצב כזה – למה לא, בעצם, להתחיל לשלם מוקדם יותר את המשכנתא שלכם? אתם חיים חיים נוחים אצל ההורים, ההוצאות נמוכות ואין לכם הוצאות דיור, למה לא לנצל את זה כדי להתחיל לנגוס במשכנתא שצפויה לכם שעה אחת קודם ולהפטר מחוב של עשרות אלפי שקלים במשכנתא שלכם מוקדם כל עוד זה נוח לכם ואתם יכולים ומסוגלים לכך?
חסרונות בהקדמת תשלום לקבלן בלקיחת משכנתא
כמובן שלא תמיד זה כדאי ומשתלם להקדים את התשלום לקבלן בלקיחת משכנתא. הנה כמה סיבות ומידע נוסף לגבי למה זה לא כדאי, ובאילו מקרים.
נפרדים מהכסף מוקדם יותר
כל קורס כלכלה בכל רמה שהיא, יסביר לכם כבר בשיעורים הראשונים שתמיד כדאי לשמור כמה שיותר כסף אצלכם – לדחות הוצאות ולהקדים הכנסות. זוהי התנהלות כלכלית נבונה יותר ויש אפילו גורמים עסקיים (גם גדולים) שמבססים את כל התזרים שלהם על הקונספט הזה.
פרידה מוקדמת לא הכרחית מכסף היא המון פעמים רעיון רע, במיוחד אם הכסף החסר הזה מכניס אתכם למינוס (ואז יש לכם ריביות) לדוגמא, או מונע ממכם לצבור ריבית גבוה יותר על הזכות שבחשבון שלכם.
מוטיבציה ירודה מצד הקבלן
זוהי למעשה ה-סיבה ה-מרכזית, שבגינה אנשים דורשים וזה גם נהוג לשלם לקבלן בחלקים – לא משלמים על מה שלא קיבלנו, נכון? ברגע שכל הכסף אצל הקבלן המוטיבציה שלו לעשות עבודה טובה או להתקדם לפי לוח הזמנים שהוגדר נמוכה מאוד.
מבחינתו ברגע שהכסף אצלו, בהנחה שאולי הוא לא 100% הגון, אין סיבה יותר לעמוד בלוח הזמנים, להזדרז או לספק איכות בניה טובה.
הכח בידיו, התמורה לעבודתו ניתנה לו טרם בוצעה העבודה בפועל. כל עסקה שבה משלמים מקדמה לפני קבלת המוצר המוגמר יושבת על הנקודה הזו – מצד אחד, ספק הסחורה לא רוצה להתחיל לעבוד, להשקיע ולרכוש דברים הזקוקים לאספקת המוצר המוגמר, ומצד שני, הקונה לא רוצה לשלם מראש על דברים שעדיין לא קיבל כדי שהוא לא ינוצל לרעה על ידי הספק.
המשכנתא מתחילה מוקדם יותר, או אפילו מוקדם מידי
זוהי למעשה הסיבה המרכזית שבגללה אנשים לא מקדימים תשלום לקבלן – ברגע שהתשלום עובר לקבלן (גם אם רק חלק יחסי) – המשכנתא מתחילה לדפוק, ואיתה ההחזרים החודשיים. באותו רגע, יש לכם הוצאה חדשה של אלפי שקלים כל חודש.
ואם אתם עדיין גרים בשכירות עד שהדירה החדשה נמסרת לידיכם? ואם יש לכם משכנתא על דירה אחרת שאתם כרגע מתגוררים בה עד שתעברו לדירה החדשה כשתסתיים מלאכת הבניה? זה אומר שאתם צריכים לשלם שכירות או משכנתא עבור הדירה בה אתם גרים, ובנוסף, להתחיל לשלם משכנתא על הדירה החדשה, מאחר והבנק כבר שלח לקבלן את כספו. הנטל גדול מנשוא עבור רוב משקי הבית, ואין להם אפשרות אלא לדחות את התשלומים לקבלן כמה שיותר כדי לא להתחיל לשלם משכנתא.
יש פתרון אחר, נהוג ומקובל, והוא משכנתא בשיטת גרייס עד שהדירה מוכנה. כאשר אתם נוטלים משכנתא גרייס מהבנק (גרייס היא מילה בלועזית ומשמעותה "חסד"), הבנק מוסר לקבלן את הכסף אבל נותן לכם "תקופת חסד" בה אין צורך להתחיל לשלם את המשכנתא.
המשכנתא תתחיל להיות משולמת רק במועד מאוחר יותר לפי הסיכום מול הבנק, וברוב המקרים אתם כן תתחילו לשלם את החלק הקטן יותר במשכנתא – הריבית, ואת הקרן עצמה רק במועד מאוחר יותר.
זה מאפשר לכם לשלם במקום אלפי שקלים בחודש אחרי שהקבלן קיבל את כספו, רק מאות שקלים בחודש, עד שהדירה תהיה מוכנה, באמצעות הגרייס, החסד, שהבנק נותן לכם.
זה פתרון טוב אבל יש לו חסרונות משל עצמו – ראשית – אתם עדיין מתחילים לשלם בדרך כלל חלק כלשהו מהמשכנתא – את הריבית עליה.
שנית, זה עשוי להעלות את תשלומי המשכנתא הצפויים שלכם. אם לדוגמא כשלקחתם את המשכנתא חושב לכם החזר חודשי של כ-5,000 שקלים בחודש, אבל התפנקתם עם גרייס במשך שנתיים ושילמתם רק את הריבית כל חודש במשך שנתיים, בסיום התקופה כאשר תצטרכו להתחיל לשלם את המשכנתא בפועל, ההחזר החודשי שלכם פתאום יקפוץ ל-5,200 שקלים בערך, כי תצטרכו "להדביק את הפער" שיצרתם במשכנתא שלכם.
מועד סיום המשכנתא לא משתנה כך שכל הקפאה, אי תשלום או תשלום מונמך עבור המשכנתא שלכם יגדיל את ההחזרים החודשיים, כי אתם צריכים לשלם את אותו הסכום בקצת פחות זמן אחרי המהלך.
לסיכום
הקדמת תשלום לקבלן בלקיחת משכנתא עשוי להיות רעיון טוב או רע, בהתאם לשיקולים והמצב הפיננסי הנוכחי שלכם.
בשנת 2021 המדד עלה מעל 5% שזה תוספת צפויה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לרכישה.
לצד קיבוע אישור המשכנתא שלכם והריביות שקיבלתם, יש סיבות כמו נטל כלכלי כבד מוקדם, וההחלטה לא פשוטה. ההמלצה שלי היא לעבור על כל היתרונות והחסרונות שציינתי לעיל, ופשוט להחליט באמצעותם האם זה מתאים לכם וכדאי לכם או שלא.
