מתי כדאי למחזר משכנתא? המדריך המלא

מיחזור משכנתא הוא אחד הכלים היחידים שיש לבעלי משכנתא כדי לשנות את התנאים של ההלוואה הגדולה ביותר שלהם, אחרי שהיא כבר נחתמה. הוא יכול להקטין את ההחזר החודשי, לקצר את התקופה או להוריד את סך הריבית שתשלמו. אבל הוא לא תמיד משתלם: לצד הריבית החדשה יש עמלות, הוצאות פתיחה והתאמה מחדש של הביטוחים. במדריך הזה נעבור על המצבים שבהם כדאי לבדוק מיחזור, על העלויות שצריך להכניס לחישוב, ועל הדרך לבצע אותו בלי לפספס סעיף שעולה כסף.

מה זה בעצם מיחזור משכנתא?

לפי אתר כל זכות, מיחזור משכנתא הוא שילוב של שתי פעולות נפרדות: נטילת משכנתא חדשה, ופירעון מלא של יתרת המשכנתא הקיימת בתשלום אחד, מכספי המשכנתא החדשה. את המשכנתא החדשה אפשר לקחת באותו בנק שבו נמצאת המשכנתא הנוכחית או בבנק אחר.

בפועל, מיחזור הוא הזדמנות לבנות את המשכנתא מחדש: לשנות את מסלולי המשכנתא, את חלוקת הסכום בין המסלולים, את התקופה ואת גובה ההחזר. אפשר גם למחזר רק חלק מהמסלולים ולהשאיר את השאר כמו שהם.

שני תנאים מופיעים בכל זכות כתנאי סף למיחזור: היתרה שנותרה לתשלום במשכנתא הקיימת היא לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי, ובעל המשכנתא עומד בתנאי הבנק לקבלת משכנתא חדשה. כלומר, הבנק בודק אתכם מחדש, כמו בבקשה למשכנתא רגילה.

מתי כדאי למחזר משכנתא? חמישה מצבים מובהקים

אין תאריך קבוע שבו "צריך" למחזר. יש מצבים שבהם הבדיקה מתבקשת, ובהם כדאי לשבת עם המספרים.

1. הריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם

זו הסיבה הנפוצה ביותר. אם לקחתם משכנתא בתקופה שבה הריביות היו גבוהות, וכיום הריבית הממוצעת באותו מסלול נמוכה יותר, ייתכן שמיחזור יקטין את סך התשלום. ככל שנותרו יותר שנים עד סוף המשכנתא, הפער בריבית מצטבר לסכום גדול יותר. את הריביות הממוצעות לפי מסלול מפרסם בנק ישראל, ושווה להשוות אליהן את הריבית שלכם לפני שפונים לבנק. הרחבנו על כך במדריך על ריבית משכנתא.

2. ההחזר החודשי הפך לנטל

כל זכות מציין במפורש שקושי לעמוד בהחזר, בגלל ירידה בהכנסות או עלייה בהוצאות, הוא מצב שבו מקובל לשקול מיחזור: פריסה של היתרה על פני שנים נוספות מקטינה את ההחזר החודשי. חשוב לדעת שהקלה כזו עולה כסף לאורך זמן, כי תשלמו ריבית על יותר שנים. זו החלטה תזרימית, לא חיסכון.

3. הריבית והאינפלציה עלו וההחזר זינק

גם המצב ההפוך מוזכר בכל זכות: כשהריבית במשק עולה והאינפלציה גבוהה, ההחזר במסלולים משתנים או צמודים עולה. מיחזור מאפשר להעביר חלק מהסכום למסלולים אחרים, למשל ממסלול בריבית פריים למסלול בריבית קבועה, ולקבל החזר יציב יותר. גם כאן צריך לחשב את המחיר של היציבות.

4. הגיע אליכם סכום כסף גדול

ירושה, מענק, מכירת נכס או חיסכון שהשתחרר יכולים לשמש לפירעון חלקי או מלא של המשכנתא. לפי כל זכות, מיחזור יחד עם הכנסת הסכום עשוי לאפשר קיצור של תקופת המשכנתא והפחתה בתשלומי הריבית. לפני שמחליטים, בודקים את עמלת הפירעון המוקדם על הסכום שאתם רוצים להחזיר. אם המטרה היא לסגור את ההלוואה לגמרי, כדאי לקרוא גם את המדריך על סילוק משכנתא.

5. התמהיל כבר לא מתאים לחיים שלכם

תמהיל שנבנה לפני עשר שנים נבנה לפי ההכנסה, התוכניות והשוק של אז. שינוי במשפחה, בעבודה או בתוכנית למכור את הדירה בעוד כמה שנים יכולים להפוך את התמהיל לפחות מתאים. מיחזור הוא הזדמנות לבנות תמהיל משכנתא שמתאים למצב של היום.

כמה זה עולה: העמלות שצריך להכניס לחישוב

הטעות הנפוצה היא להשוות רק בין הריבית הישנה לחדשה. מיחזור כולל פירעון מוקדם מלא של המשכנתא הקיימת, ולכן חלות עליו עמלות הפירעון המוקדם. כל זכות מפרט אותן לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002:

עמלת הפרשי הריבית היא בדרך כלל הגבוהה והמורכבת מבין העמלות, ולפעמים היא זו שקובעת אם המיחזור משתלם. לפי כל זכות, אתם זכאים לבקש מהבנק, בלי תשלום ועד פעמיים בשנה, "דף הסבר" שמפרט את עמלות הפירעון המוקדם ואת אופן החישוב שלהן. זה המסמך הראשון שכדאי להוציא.

מעבר לעמלות הפירעון, משכנתא חדשה כוללת בדרך כלל גם עלויות פתיחת תיק, שמאות ורישום. לפי כל זכות, כדאי לברר גם אם למיחזור יש השלכות על ביטוח המשכנתא. הרחבנו על כל אלה בסקירת עלויות מיחזור משכנתא.

איך מחשבים אם המיחזור באמת כדאי?

החישוב עצמו פשוט ברעיון: משווים בין סך התשלומים שנותרו במשכנתא הנוכחית לבין סך התשלומים במשכנתא החדשה, ומוסיפים לצד של המשכנתא החדשה את כל העמלות וההוצאות. מיחזור כדאי כשהחיסכון לאורך יתרת התקופה גדול בבירור מהעלויות.

• משווים סך תשלומים, לא רק ריבית. ריבית נמוכה יותר על תקופה ארוכה יותר יכולה להסתכם בתשלום כולל גבוה יותר.
• משווים מסלול מול מסלול. מסלול צמוד מדד ומסלול לא צמוד לא נמדדים באותו סרגל. צריך להביא בחשבון את המדד הצפוי.
• מכניסים את העמלות במספרים. את עמלת הפירעון המדויקת נותן הבנק בדוח לסילוק.
• בודקים את נקודת האיזון. אחרי כמה חודשים החיסכון החודשי מחזיר את העלויות? אם אתם מתכננים למכור את הדירה לפני כן, ייתכן שהמיחזור לא ישתלם.

לבדיקה ראשונית אפשר להיעזר במדריך שימוש במחשבון מיחזור משכנתא וב של האתר. מחשבון נותן הערכה בלבד, והמספר הקובע הוא זה שבהצעה הכתובה של הבנק.

שלב אחר שלב: איך מבצעים מיחזור נכון

1. מבקשים דוח יתרות לסילוק מהבנק הנוכחי. הדוח מפרט את היתרה בכל מסלול ואת עמלות הפירעון המוקדם.
2. מבקשים דף הסבר על העמלות, כדי להבין מאיזה מסלול נובעת רוב העמלה.
3. מחליטים מה המטרה: הקטנת ההחזר, קיצור התקופה, הקטנת הסיכון או חיסכון כולל.
4. בונים תמהיל חדש לפי המטרה, ובודקים אם כדאי למחזר את כל המסלולים או רק חלק מהם.
5. מבקשים הצעות מכמה בנקים, כולל הבנק הנוכחי. אפשר למחזר בבנק אחר, ולפי כל זכות הבנק שמעניק את המשכנתא החדשה צריך לדעת שמדובר במיחזור.
6. משווים את ההצעות במלוא העלות: ריבית, הצמדה, תקופה, עמלות פתיחה ועלות הביטוחים.
7. מתאמים את מועד הפירעון כך שיחסוך עמלות, למשל במסלולים צמודים, אחרי ה-15 בחודש.
8. מבצעים את הפירעון ואת הפתיחה בתיאום בין הבנקים, ובודקים שהמשכנתא הישנה נסגרה במלואה.

טיפים נוספים מחכים לכם במאמר טיפים למיחזור משכנתא.

מצבים מיוחדים: משכנתא מסובסדת וזכאות של משרד הבינוי והשיכון

לפי כל זכות, בעלי תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון שמקבלים סיוע במשכנתא פטורים מעמלות הפירעון המוקדם על המשכנתא המסובסדת. אבל אם הם ממחזרים אותה, הם עשויים לשלם עמלות על לקיחת המשכנתא החדשה, ועמלות פירעון מוקדם אם ירצו לפרוע בעתיד את המשכנתא החדשה. בנוסף, מי שממחזר את ההלוואה המסובסדת מאבד את האפשרות לפנות לוועדת החריגים של המשרד אם יתקשה בתשלומים, ויצטרך להסדיר חובות ישירות מול הבנק. לפני שממחזרים את חלק הזכאות, כדאי לשקול אם להשאיר אותו כמו שהוא ולמחזר רק את שאר המסלולים.

מתי מיחזור לא כדאי?

• כשעמלת הפירעון המוקדם גבוהה מהחיסכון הצפוי לאורך יתרת התקופה.
• כשנותרו מעט שנים עד סוף המשכנתא, והפער בריבית לא יספיק להחזיר את העלויות.
• כשאתם מתכננים למכור את הדירה בקרוב, לפני נקודת האיזון.
• כשההכנסה שלכם ירדה והבנק עלול להציע תנאים פחות טובים מהקיימים.

כל כמה זמן כדאי לבדוק מיחזור?

לפי כל זכות, אין מגבלה על מספר הפעמים שבהן אפשר למחזר משכנתא, בכפוף לתנאי ההלוואה ולתשלום העמלות. לכן כדאי לבדוק מחדש בכל שינוי מהותי: שינוי בריבית בנק ישראל, שינוי בהכנסה, או אירוע משפחתי שמשנה את התוכניות. בדיקה כזו לא מחייבת אתכם לבצע מיחזור, והיא עשויה להראות שהמשכנתא הנוכחית עדיין מתאימה. אם אתם רוצים לראות מי בדרך כלל מרוויח ממיחזור, קראו את המאמר מיחזור משכנתא: למי מתאים ולמי כדאי, ואת המדריך הכללי על מיחזור משכנתא.

איך אפשר להיעזר בנו

בארנפלד משכנתאות מרכזים את המידע שצריך כדי לבדוק מיחזור בצורה מסודרת: המסמכים שצריך לבקש מהבנק, השאלות שכדאי לשאול, ואיך משווים בין הצעות. אם אתם רוצים שמישהו יעבור איתכם על המספרים של המשכנתא שלכם, אפשר להשאיר פרטים בעמוד יצירת קשר ולקבל חזרה.

מידע רשמי נוסף על משכנתאות ועל זכויות הלווים מפרסם בנק ישראל.

נכתב ונבדק על ידי מערכת ארנפלד משכנתאות, לפי המקורות שבסוף הכתבה.