מה זה אישור עקרוני למשכנתא ומה צריך להכין כדי לקבל אותו

אתם רוצים לקנות דירה באמצעות הלוואת משכנתא, ועליכם, לפני שתכנסו להליך הבירוקרטי, לוודא תחילה מול הבנק שהמאמץ והזמן לא יושקעו לחינם – עליכם לקבל אישור עקרוני כבר בהתחלה.

אם אתם מחפשים דירה, כדאי מאוד שזה יהיה אחרי שיש בידיכם כבד מידע ראשוני בסיסי: באיזה סכום תרצו (ולא פחות חשוב: תוכלו) לרכוש דירה, כמה כסף נזיל יש לכם כסכום ראשוני, מה גודל המשכנתא אותה תקחו, וכדומה. הנה כמה דברים חשובים שכל בעלי דירה יוכלו לומר לכם, אך סביר להניח שאינכם יודעים:

• מעבר להון הראשוני, תצטרכו לשמור עוד כמה עשרות אלפי שקלים (או אפילו כמה מאות אלפי שקלים עבור דירה סטנדרטית ממוצעת) במידה והדירה זקוקה לשיפוצים או שמדובר בדירה חדשה (מזגן, תקרות גבס, תאורה, שינויים), אז הפרידו בין ההון הראשוני שלכם להוצאות שתצטרכו לשמור עבורם סכומים נכבדים אחרי הרכישה.
• הסכום המקסימלי שבו אתם יכולים לרכוש דירה הוא עד פי 4 מסכום ההון הראשוני שיש לכם (אל תשכחו לנכות את הסכום שאתם שומרים בצד להוצאות שיפוצים ושינויים אם הוא קיים ונדרש), כלומר, אם יש לכם 250,000 ש"ח תוכלו לקבל מהבנק 750,000 ש"ח נוספים כמשכנתא, וזאת בהנחה שההתנהלות הכלכלית שלכם סבירה ואין חובות, עיקולים או רישומי BDI.
• אם אתם סומכים על כל מיני תוכניות חיסכון, פקדונות, פנסיות וביטוחים למיניהם כחלק מההון העצמי, וודאו היטב תחילה שאת כולם ניתן לשחרר ולפדות והתחשבו בקנסות של פתיחת תוכניות שכאלו מוקדם אם קיימים.
• בחנו את גודל המשכנתא אותה אתם צריכים לקחת והאם תוכלו לעמוד בהחזרים – לרוב הבנק יתן לכם הערכה לגבי גובה התשלומים החודשיים שידרשו ממכם, והבנק לא אמור לאשר לכם (וגם אתם לא, לעצמכם) החזרים שגדולים משליש מההכנסה שלכם (ושל בן/בת הזוג שלכם). לדוגמא: על משכנתא של כמיליון ש"ח, במסלול ריביות סטנדרטי תצטרכו לשלם כ-5,000 ש"ח בחודש, כך שאתם ובן הזוג שלכם ביחד צריכים להרוויח לפחות 15,000 ש"ח נטו כל חודש כדי להחזיר בנחת את המשכנתא כל חודש בחודשו. אם יש לכם הלוואות או תשלומי קרדיט, הבנק יוריד אותם מהחישוב כמובן, שכן אם אתם מכניסים כל חודש 15,000 ש"ח נטו אך מחזירים בגין הלוואות ומוצרים בתשלומים 2,000 ש"ח כל חודש, הבנק יתייחס להכנסה שלכם כאילו הייתה 13,000 ולא 15,000 כאשר הוא יבצע חישוב של שליש מהסכום החודשי לטובת משכנתא.

אחרי שבחנתם את כל הדברים האלו, ואפילו עוד לפני שהתחלתם לחפש דירה, אתם צריכים לפנות לבנק שלכם (ואם בא לכם להשקיע ממש, ממליצים לשבת גם עם נציגי משכנתאות של בנקים אחרים). בפגישה הזו תציגו לבנק את ההון העצמי שלכם, התקציב, עלות מקסימלית לדירה אותה אתם מתכוונים לחפש, גודל המשכנתא שתרצו לקבל, ובפגישה זו תדונו לא מעט על יכולת ההחזר שלכם – כמה כסף אתם מכניסים כל חודש ובאילו סכומי תשלומים תוכלו לעמוד. הבנק יבקש לראות פירוט חשבון ותלושי משכורת בהתאמה, כדי לעמת שהפרטים שאתם נותנים לו נכונים. נציג הבנק ישאל אתכם לגבי חובות, עיקולים וכדומה, ובתמורה תוצאת הפגישה תהיה אישור עקרוני לקבל משכנתא. באמצעות אישור זה תוכלו בלב שקט להתחיל לחפש דירה, בידיעה שהמשכנתא שלכם, באופן עקרוני (לפני שנבדקו דברים לעומק על ידי הבנק), מאושרת.

מה זה אישור עקרוני לקבלת משכנתא

אישור עקרוני, הוא ה"אור הירוק" מהבנק להתחיל לחפש דירה, הבנק מצהיר שלפי הנתונים שמסרתם לו נראה שיאשר לכם את המשכנתא בבוא העת, כך שאתם יכולים להתחיל לחפש דירה. הבנק קורא לאישור הזה אישור עקרוני ולא אישור ממשי, מאחר ויש פער של זמן בין קבלת האישור העקרוני (כאמור, מומלץ לפני שהתחלתם בכלל לחפש דירה) ללקיחת המשכנתא בפועל, ואם הנתונים ישתנו משמעותית בפרק הזמן הזה הוא לא יכול להתחייב על אישור סופי. בנוסף, לפעמים הבנק מגלה אי תאימות, פרטים חדשים או נתונים חדשים שאותם לא שיתפתם בפגישה הראשונית, שבגינם לא ניתן לספק אישור ממשי לקבלת המשכנתא אחרי האישור העקרוני (אם הסתרתם מהבנק חוב מסויים, לדוגמא, הבנק לעיתים יגלה זאת – והוא בוודאות יגלה זאת – בשלב מאוחר יותר, לכן אין להסתיר מהבנק נתונים כאלו לטובת אישור עקרוני, זה רק יפגע בכם בהמשך).

קבלת אישור עקרוני מרגע הפגישה לוקח לעיתים כמה ימים בודדים, ויש בנקים שאפילו יספקו לכם אותו תוך כמה שעות בודדות.

עם האישור העקרוני ביד, תוכלו להתחיל לחפש דירה!

עוד על קבלת אישור עקרוני ואיך להשיג אותו, וסירובים מצד הבנק

האישור העקרוני יכיל גם מפרט ריביות – הבנק לא מתחייב על הריביות האלו אבל ככל הנראה בעת לקיחת המשכנתא אתם תקבלו ריביות דומות מאוד עד כדי זהות לאלו מהאישור העקרוני. המסמך הזה נקרא "אישור עקרוני" מסיבה מוצדקת – הוא רק עקרוני, הבנק לא מתחייב בשום אופן חד משמעי על אישור ממשי למשכנתא, ולא מתחייב על הריביות הכתובות בו. האישור העקרוני גם תקף לבערך חודש מרגע שנמסר לידיכם, בהתאם למה שנמסר לכם על ידי נציג המשכנתאות בבנק או לפי מה שמצויין בו בכתב.

הבנק עשוי לאשר את בקשתכם ולספק לכם אישור עקרוני, אך הוא גם עשוי לסרב. במידה והוא מסרב, יש סירובים "קלים" ויש סירובים "קשים", חשוב שתבדילו בין סירובים בהם אתם יכולים לטפל בקלות, לבין סירובים בהם תצטרכו לטפל באגרסיביות, ויש גם סירובים שבהם לא תוכלו לטפל בכלל.

במידה והבנק לא מאשר לכם קבלת אישור עקרוני עקב גובה המשכנתא לה אתם זקוקים – זה כנראה מאחר ואין בידיכם מספיק הון ראשוני או כי אין לכם יכולת החזר של סכום הכסף החודשי אותו תצטרכו לשלם. במקרים כאלו תצטרכו לשקול מחדש את התקציב שלכם לרכישת דירה, להוריד אותו במעט, או לחילופין להציג לבנק מקורות נוספים להון הראשוני (קבלו כסף ממשפחה, פתחו תוכנית פנסיה או חסכון כלשהו להגדלת ההון הראשוני). אם מדובר בבעיית החזר חודשי, תצטרכו להוכיח לבנק שאתם מכניסים חודשית שליש מגובה ההחזר החודשי – במקרים כאלו – בני משפחה לא יכולים לעזור לכם כמו בדוגמא הקודמת (הבנק יתחשב בסכום כסף חד פעמי שאפשר לקבל לטובת הון ראשוני מבן משפחה, אבל אם תטענו שבן משפחה החליט להעביר לכם כל חודש 1,000 ש"ח בהעברה בנקאית וגם תראו שההעברות החודשיות כבר החלו – הוא יראה זאת כמניפולציה ולא יאמין שההעברות ימשכו כל חודש בחודשו מבן המשפחה). תצטרכו להציג לבנק את כל אפיקי ההכנסה שלכם ולהגיע לכדי שליש מגובה ההחזר החודשי, ובמידה ואין לכם אפשרות, אין ברירה, תאלצו להוריד את התקציב כדי שגובה ההחזרים החודשיים יתאים להכנסה החודשית שלכם.

אישור עקרוני בדיגיטל – בלי להגיע לבנק בכלל

בהמשך לכתבה שפירסמנו כאן לפני זמן מה בנוגע לכך ששירותי הבנקאות עוברים לדיגיטל, וככל שהזמן עובר ניתן לקבל יותר ויותר שירותים בנוחות מהבית שלכם מהסלולרי או מהמחשב, גם אישור עקרוני לאחרונה ניתן לקבל מרוב הבנקים דרך הדיגיטל, מבלי לבצע פגישה אקטואלית עם נציג משכנתאות מהבנק. במקרים כאלו, דרך אפליקציית הבנק או באמצעות אתר האינטרנט של הבנק תענו על שאלונים מפורטים, תשגרו צילומי מסמכים רלוונטיים שתתבקשו לשגר, ובסיום התהליך, תקבלו תוך זמן קצר אישור עקרוני (או סירוב). אחרי שאושר לכם בדיגיטל אישור עקרוני, תצטרכו להגיע לסניף לצורך ביצוע חתימות ואישורים סופיים, אך רוב התהליך מלבד השלב הסופי האחרון בהחלט, יתבצע בנוחיות מהספה בסלון מול מסך, ולא דרך פגישות וטרטורים פיזיים אל הבנק.