משכנתא היא למעשה הלוואה ארוכת טווח מגוף בנקאי, בד"כ לצורך רכישת דירת מגורים, הניתנת כנגד שעבוד של הנכס לטובת הבנק. השעבוד נרשם במרשם המקרקעין או ברשם המשכונות ומעניק לבנק את הזכות הקניינית בנכס, כלומר לא ניתן לעשות בנכס שינוי משמעותי (למשל, למכור אותו) ללא אישור בכתב מהבנק. את ההלוואה יש להחזיר בתשלום חודשי, בתנאים שהוסכמו מראש, לתקופה של עד 30 שנה.
מהי "גרירה"?
גרירת משכנתא היא פעולה שניתן לעשות כאשר יש משכנתא קיימת שטרם נפרעה במלואה, ומעוניינים לבקש משכנתא נוספת, לצורך רכישת דירה נוספת למשל. אופן ביצוע הגרירה יהיה תלוי בגובה החזר המשכנתא הנותר, ובתנאי מסלול המשכנתא אותו בחרתם (שיטת ההחזר, גובה הריבית, עמלות פרעון מוקדם וכו').
מדוע זה כדאי?
גרירת משכנתא כדאית כאשר תנאי המשכנתא הם נוחים ומשתלמים במיוחד, משמע משכנתא בהחזרים נמוכים, בריבית נמוכה וכו', שהרי אין טעם בגרירת תנאי משכנתא שאינם נוחים, אלא עדיף לנהל מו"מ על תנאי משכנתא חדשים.
דוגמה:
- נניח שיש לכם דירה ששווה 1.5 מיליון ₪, ועליה משכנתא בתנאים משתלמים ביותר, בגובה חצי מליון ₪.
- נניח שכעת ברצונכם לקנות דירה חדשה במחיר של 2 מיליון. אם תמכרו את הדירה תקבלו 1.5 מיליון ש"ח ותצטרכו להחזיר חצי מיליון ש"ח לבנק עבור המשכנתא, כלומר תישארו עם מיליון ₪ (בהנחה שאין הון נוסף). על מנת לרכוש את הדירה החדשה, תצטרכו לקחת משכנתא נוספת של מליון ₪.
- באמצעות גרירת משכנתא, לא תפרעו את המשכנתא הישנה בגובה חצי מליון ₪, אלא תגררו אותו לדירה החדשה ותקחו משכנתא נוספת רק בגובה חצי מליון ₪, כך שבסך הכל ברשותכם משכנתא בגובה מליון ₪. כעת, חצי מהמשכנתא שלכם נשארה בתנאים המשתלמים שהיו לכם קודם, והחצי השני כפוף לתנאים אחרים שיוסכמו עם הבנק.
על אף היתרונות שיכולים להיות להליך גרירת משכנתא, לעתים וכתלות בנסיבות במקרה, הוא לא יהיה כדאי. יתכן למשל, שגרירת המשכנתא הישנה, בנוסף על לקיחת משכנתא החדשה, תוביל להעלאה משמעותית בגובה ההחזר החודש. תרחיש זה עשוי להקשות מאוד מבחינה כלכלית, ולכן עדיף יהיה לכסות את יתרת המשכנתא הישנה ורק לאחר מכן לבקש משכנתא חדשה. בנוסף, גרירה מתאפשרת רק אל מול הבנק ממנו נלקחה המשכנתא המקורית, ולעתים מגבלה זו יוצרת תמריץ שלא להציע תנאי משכנתא משתלמים ביחס למשכנתא החדשה, ולכן יש לבדוק לעומק את תנאי ההצעה ולוודא שהיא אכן האלטרנטיבה המשתלמת ביותר.
