ריבית משכנתא

הריבית על המשכנתא היא המרכיב העיקרי שקובע את גובה ההחזרים החודשיים, ובסופו של דבר את העלות הכוללת של הלוואת המשכנתא כולה. הריבית היא עיקר התשלום הנוסף, שעליכם לשלם לבנק המלווה מעבר להחזר סכום ההלוואה המקורי.

איך מחשבים את הריבית?

ריבית משכנתא מחושבת על פי רוב מסכום הקרן כולה שקיבלתם כהלוואה מהבנק. בכל פעם שמעדכנים את הריבית הרלבנטית למסלול המשכנתא שבחרתם – מחשבים את השינוי שלה על כל סכום ההלוואה, מעדכנים את השינוי על יתרת ההלוואה, שעדין לא הוחזרה לבנק, ומחלקים למספר החודשים שעוד נותרו לתשלום – כך מתקבל סכום ההחזר החודשי עד לנקודת עדכון הריבית הבאה.

ריבית משכנתא במסלולים השונים

כיום קיימים מסלולי משכנתא שונים שמוצעים ללקוחות על ידי הבנקים למשכנתאות. ישנם מסלולים שמציעים סוג ספציפי אחד של ריבית והצמדה, וישנם מסלולים שהם שילוב או תמהיל שיטות חישוב ההחזר. ריבית המשכנתא שיהיה עליכם לשלם היא פועל יוצא של המסלול שבחרתם להלוואה שלכם.

• משכנתא צמודה בריבית קבועה: במסלול ריבית קבועה, הריבית נותרת בעינה לכל אורך תשלומי המשכנתא וסכום ההחזר החודשי מושפע בכל חודש מהצמדת סכום ההלוואה למדד המחירים לצרכן. לרוב מדובר על ריבית משכנתא גבוהה יחסית כדי להגן על הבנק.
• משכנתא צמודה בריבית משתנה: גם במסלול זה מוצמדת המשכנתא למדד המחירים לצרכן (או למדד אחר במקרים נדירים), אך הריבית כן משתנה בהתאם לעוגן ריבית ספציפי, שנקבע מראש וכל תקופה מוסכמת וידועה, לרוב כל כמה שנים.
• משכנתא ללא הצמדה בריבית משתנה: מסלול שבמרבית המקרים מורכב על בסיס ריבית הפריים. אין הצמדה למדד, אך הריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים, שהיא ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח מסוים (+1.5% בשנת 2010). ריבית משכנתא כזו מחושבת בכל חודש בהתאם לריבית בנק ישראל.
• משכנתא בטוחה: מסלול ללא הצמדה ובריבית קבועה. אפשרות שמציעה אחוזי ריבית גבוהים מאוד, אך ההחזר החודשי אינו משתנה לאורך כל חיי המשכנתא כי אין הצמדה למדד והריבית גם לא משתנה.
• מסלול צמוד מט"ח בריבית ליבור: זהו מסלול ייחודי שמתאים במצבים מסוימים או כתמהיל משכנתא מגוון. המשכנתא מוצמדת לשער הדולר או האירו לעומת השקל, והריבית שקובעת את ההחזרים החודשיים היא ריבית הליבור שמתפרסמת בלונדון. זוהי ריבית משוקללת של הריביות המוצעות על ידי חמשת הבנקים הגדולים בלונדון.

מדד הבסיס לחישוב ההצמדה

חשוב להבין, כי במקרים של משכנתאות שצמודות למדד המחירים לצרכן או לכל מדד אחר יש מושג שנקרא "מדד בסיס". מדובר על קביעה ראשונית בעת קבלת המשכנתא של מדד בסיס, שעל פי הנתון שלו בזמן קבלת הכסף תחושב ההצמדה.

למשל אם זוג קיבל משכנתא כאשר מדד המחירים לצרכן עמד על שיעור של 100 נקודות, ולאחר שנה המדד עלה ב-3%, אז לאחר ההצמדה למדד הבסיס (100 נק') בתוספת 3%, המדד עומד על שיעור של 103 נקודות.

מושגים בסיסיים

נסקור כמה מושגי בסיס שרלבנטיים תחום של ריבית משכנתא:

• ריבית בנק ישראל: הריבית הרשמית שמפרסם בנק ישראל בכל חודש, זוהי למעשה ריבית על הלוואות שנותן בנק ישראל לבנקים. כלי פיננסי חשוב לגבי היבטים כלכליים רבים.
• ריבית דריבית: הריבית האמיתית המצטברת, שיעור עליית הריבית מהרגע הראשון, שמחשבת את אחוז הריבית בהתאם לסכום המעודכן מהחודש הקודם.
• ריבית אפקטיבית: הריבית השנתית כולל הריבית דריבית לתקופה הרלבנטית, מראה את שיעור שינוי הריבית האמיתי בפועל.
• ריבית נומינלית: שיעור הריבית לא ההצמדה למדד.