משכנתא הפוכה

לקבלת הצעת מחיר השאירו את פרטיכם.

אין כמעט אדם בישראל שאינו מכיר את משמעות המילה משכנתא לפחות בצורה שטחית, ואין זה מפתיע, שהרי מדובר באחת ההלוואות הפופולריות ביותר בארץ. החזר יחסית נמוך, פריסה לשנים ארוכות, וכמעט חוסר היתכנות כלכלית לבצע את הפעולה שכל כך הרבה מאיתנו חולמים עליה – רכישת בית – מבלי שניקח משכנתא.

בצורה דומה, סביר להניח שבעוד זמן מה כולנו נכיר את ההלוואה שנולדה בזמן האחרון, היא המשכנתא ההפוכה. מה זה בכלל, מי צריך את זה, בשביל מה, ולמי זה הכי מתאים? כל מה שרציתם לדעת על המשכנתא ההפוכה הזו שכולם מדברים עליה, תוך התייחסות ללקיחת ההלוואה ב-2022.

למי משכנתא הפוכה רלוונטית, ולאיזה צורך?

משכנתא הפוכה, על מגוון השמות שנוספו לה בציבור כגון: משכנתא פנסיונית, משכנתא לגיל הזהב, משכנתא לגיל השלישי ושמות רבים וטובים, מיועדת כפי שמרמזים הכינויים שדבקו בה לאנשים מבוגרים יותר, אשר ברשותם נכס מקרקעין בבעלות מלאה.

המשכנתא ההפוכה מתוך רצון לתת מענה לצורך של אותן אוכלוסיות שעבדו כל חייהן, קנו בית, וכעת מתקשים לממן את המחייה בו כשהם אינם עובדים, או כאשר חוו ירידה משמעותית בהכנסות שלהם עקב כך, וזאת במקביל להגיעם לגיל הפנסיה והרצון להנות מהשנים ומהתקופה הארוכה שלפניהם.

כפי שיובהר בהמשך, כספי המשכנתא ההפוכה יכולים לשמש לכל מטרה, ובתוך כך יכולים לענות על כל מגוון הצרכים שעשויים להיות לאנשים בהגיעם לגיל השלישי בואך גיל הזהב:

צרכים משמחים כמו:

  • כסף למימון טיול בעולם;
  • כסף לניצול מימוש הזדמנות כלכלית;
  • כסף לעזרה במימון ההון הראשוני למשכנתא לילדים;
  • כסף לעזרה במימון שכר הלימוד והקיום לנכדות ולנכדים;
  • כסף למימון שיפוץ הבית;
  • כסף למימון מעבר לדיור מוגן ברמה גבוהה;
  • כסף שיינתן כקצבה חודשית לצורך תמיכה כלכלית קבועה עד לניצול הקרן בעוד שנים רבות.

לעיתים, הכסף יכול כמובן לשמש למטרה יותר מיידית ופחות משמחת, כמו תשלום בגין סיעוד, כיסוי תרופות יקרות, תמיכה במקרה חירום בבני משפחה אחרים ועוד.

כך או אחרת, מקור כסף משמעותי, בין אם הוא ניתן כמענק חד פעמי גדול, ובין אם כמעין קצבה חודשית, יכול לשפר ולהעלות את רמת החיים ואת הרווחה של בני ובנות הגיל השלישי, וקל וחומר את בנות ובני גיל הזהב.

מהם תנאי הזכאות ללקיחת משכנתא ההפוכה?

חרף שמותיה הנוספים, יש לציין כי את המשכנתא ההפוכה יכולים, לקחת גם ילדיהם של בעלי נכס המקרקעין. בצורה זו, היורשים החוקיים הם הלווים החותמים על רוב מסמכי ההלוואה, ולחשבון הבנק שלהם הכסף בתצורת המענק או הקצבה החודשית. למי שמטפל בהוריו ואחראי לשלומם הסדר שכזה עשוי להיות נח, שכן הוא מאפשר שליטה מלאה בכסף לצורך מחייתם ומותיר את הוריו עם פחות דאגות והתעסקות. הדבר בוודאי נכון כאשר מטרת ההלוואה היא מימון לקיחת משכנתא לילדים עצמם, אז באפשרותם לקבל את הכסף ישירות ולהעבירו לצרכיהם.

לצד זאת, לווים רבים מעדיפים ללוות את הכסף בעצמם. כך או אחרת, העסקה כפופה לכך שכל המעורבים בה יהיו בעלי כשרות משפטית, ושיסכימו לפנות את הנכס ככל שלא יעמדו בתנאי ההלוואה, קרי בפטירת ההורים, או במועד מוסכם מראש על פירעון ההלוואה.

שאר התנאים ללקיחת ההלוואה משתנים מעט בין כל גוף מלווה למשנהו, כאשר המשותף לכולם כולל בעלות מלאה על נכס מקרקעין, התחייבות לפינויו במועד הפירעון ככל שההלוואה לא תוחזר, כשרות משפטית, וניקיון משעבוד או חובות אחרים על הנכס.

אף בעניין האחרון שצוין, גוף מלווים מסוימים מאפשרים למחזר משכנתא באמצעות הלוואת המשכנתא ההפוכה, או לחלופין הם מתירים להחזיר הלוואות אחרות עם חלק מהכסף כדי לקבל את היתרה.

ביחס להתחייבות לפינוי הנכס, חלק מהגופים לא מסכימים להשכיר את הנכס שעל חשבונו ניתנה הלוואת המשכנתא ההפוכה, ויש לבדוק זאת אם ברצונכם להשכירו במהלך תקופת החזרת ההלוואה. באופן כללי, בין אם ביחס לזכאות, ובין אם ביחס לתנאי ההלוואה, גובה הריבית, ומועד הפירעון, מומלץ מאוד כאשר באים לברר וקל וחומר כאשר מחליטים לקחת הלוואת משכנתא הפוכה על כלל החברות במשק אשר מציעות הלוואה בסגנון זה.

תנאי נוסף המשתנה מגוף לגוף נסוב סביב סכום המינימום אותו מחייב הגוף המלווה ללוות כדי לקבל את ההלוואה, כך למשל, גופים מסוימים דורשים סף מינימלי של כחמישים אלף ₪ בלבד, בעוד שגופים אחרים דורשים לא פחות מרבע מיליון ₪.

אין דרך להמעיט בחשיבות הליווי והתמיכה שיכולים לתת אנשי מקצוע בכניסתכם להליך שכזה, ועל כן מומלץ להיעזר בשירותיי ייעוץ ניטרליים אשר יבטיחו לכם היכרות מעמיקה עם שוק הלוואות המשכנתא ההפוכה, וחשוב מכך, יעזרו לכם להגשים את מטרותיכם ביעילות ותוך שמירה על האינטרסים שלכם.

כמה כסף ניתן לקבל בהלוואה?

גופי המימון השונים, ובתוכם הבנקים וחברות הביטוח, יעריכו את הנכס שלכם בעזרת שמאי מטעמם, ולאחר מכן יקבעו את אחוז המימון משווי הנכס אותו הם מוכנים להלוות. ככלל, ניתן לומר כי ככל שלזוג או ליחיד שנים רבות יותר, כך באפשרותו לקבל מימון גבוה יותר. לא כל החברות מפרסמות בפירוט את אחוזי המימון שהם נותנות משווי הנכס, אך רובן מפרסמות כי לזוג או אדם בגיל 60 אשר בבעלותו נכס מקרקעין העומד בתנאי ההלוואה, יינתן סביב 15% – 20% משווי הנכס כפי שיוערך על ידי שמאי מטעמם, וזאת בעוד שעל נכס זהה יקבל אדם בשנות ה-90 לחייו הלוואה בגובה 50% – 55% מהנכס. כל הגופים המלווים מחשבים את הגיל הקובע במקרה שמדובר בבני או בנות זוג לפי הצעיר מבניהם.

אם נדגים במספרים, דירה ששמאי מטעם הגוף המלווה יעירך בשווי של 2 מיליון ₪ תהיה שווה לזוג בו בן או בת הזוג הצעירה יותר בגיל 62 בין שלוש מאות לארבע מאות אלף ₪, זאת בעוד שאם היה מדובר ביחיד או בזוג בו הצעיר יותר בן 92, היה באפשרות הלווה לקבל סביב המיליון ₪.

כאמור, מרבית הגופים לא חושפים בדיוק את אחוזי המימון, אך מושג כללי ניתן לקבל מחברת כלל אשר כן מפרסמת את אופן המימון בהלוואה שהיא מספקת:

גיל הלווה הצעיר מבעלי הנכס אחוזי המימון משווי נכס המקרקעין גיל הלווה הצעיר מבעלי הנכס אחוזי המימון משווי נכס המקרקעין
60 20 78 38
61 21 79 39
62 22 80 40
63 23 81 43
64 24 82 44.5
65 25 83 46
66 26 84 47.5
67 27 85 49
68 28 86 50.5
69 29 87 52
70 30 88 53.5
71 31 89 55
72 32 90 55
73 33 91 55
74 34 92 55
75 35 93 55
76 36 94 55
77 37 95 ואילך לא מצוין.

כאמור, ככל שהנכם צעירים יותר, סביר שתקבלו פחות אחוזים משווי הנכס, וזאת משום שלגופים המלווים קשה יותר להעריך ככל שעולות השנים מה יהיה שווים של הנכסים.

כיצד עובד פירעון ההלוואה?

בבואנו לענות על שאלה זו חשוב להבין מספר דברים לגבי המשכנתא ההפוכה;

ראשית, מועד הפירעון משתנה מעט מגוף לגוף, כאשר במרבית חברות הביטוח מועד הפירעון המאוחר ביותר הוא שנה לאחר פטירת בעלי הנכס המקוריים, אך מועד הפירעון המוקדם ביותר נתון לעיתים לבחירת הלווים, ולעיתים אף ללא קנס פירעון מוקדם. מנגד, הבנקים אשר נוטים להיות שמרנים יותר כידוע, מגדירים לעיתים מועד פירעון קבוע, ללא קשר לסיום חייהם של הלווים, ואינם מאפשרים לפרוע את ההלוואה מוקדם משנקבע ללא קנס פירעון מוקדם.

הדבר עשוי להציף מספר בעיות, כשהעיקרית שבהן היא מה עושים אם עלינו לפרוע את ההלוואה בטרם נפטרו בעלי הנכס, ובאם אין באפשרותנו להחזיר אותה. שהרי כפי שנאמר קודם, ישנה התחייבות לפינוי הבית בעת פירעון ההלוואה ככל שאין אפשרות להחזירה. סוגיה זו מעלה לפני השטח את החשיבות שבבחירת מסלול וגוף מלווה מותאם לצרכים הסבירים של הלווים, וכמו כן, היא מעלה את החשיבות האדירה של תכנון פיננסי ושימוש בכספי ההלוואה.

שנית, יש לעמוד על אופן החזר התשלומים, בדגש על ההבדל בין תשלום חודשי לבין תשלום במועד אחד במועד הפירעון, ובמה שבניהם. כך למשל, גופים מלווים מסוימים מתירים ללווה לבחור אם ברצונו להחזיר את הכסף במועד אחד תוך שנה מפטירת בעלי הנכס המקוריים, או לחלופין תוך מספר תשלומים לא קבועים לבחירתו. מנגד, גופים אחרים מחייבים תשלום חודשי קבוע, או תשלום חודשי קבוע מרגע שעברו מספר מסוים של שנים וכך הלאה.

כמובן, גם את הריבית ניתן לחשב במספר דרכים כאשר כל גוף פועל מעט אחרת או מציע מספר מסלולים שונים. לצורך הצלילה לפרטים, וככל שאנכם בעלי מקצוע בתחום הפיננסים, מומלץ וכדי לערוך השוואה מסודרת בעזרת אנשי מקצוע אשר יכולים לפשט את הדברים ולהפוך את הריביות לריביות אפקטיביות עבורכם, כלומר לבצע להן הליך של פישוט לצורך השוואה אמיתית בניהן.

מהם היתרונות והחסרונות בלקיחת הלוואת משכנתא הפוכה?

לפניכם מספר יתרונות וחסרונות המאפיינים לקיחת הלוואת משכנתא הפוכה, מטבע הדברים, יתרונות עבור אחד עשויים להוות חסרונות עבור האחר, ולכן יש לקרוא בצורה ביקורתית אשר לוקחת בחשבון את המאפיינים האישיים שלכם בבואכם באים לקרוא את הרשימה. בנוסף, חשוב לזכור שהלוואה באופן כללי, ובפרט כאשר מדובר בסכומים אלו, דורשת ומחייבת התייעצות בצורה אישית, הכוללת שיחה עם יועצת או יועץ בעל תעודה בתחום. אין לראות ברשימה זו, ובמאמר כולו כהמלצה לפעולה או להימנעות מפעולה, למעט המלצה לקיים פגישה עם מומחים שאינם מטעם גוף מלווה, לצורך קבלת ייעוץ מקצועי וניטרלי לטובתכם.

להלן היתרונות בלקיחת משכנתא הפוכה:

  1. משכנתא הפוכה לבני ובנות הגיל השלישי וגיל הזהב מאפשרת קבלת כל סכום ההלוואה בתמורה לשעבוד הנכס, אך ללא צורך לפנותו כפי שיש במידה ומוכרים אותו.
  2. באפשרות הלווים לנצל את כספי ההלוואה לכל מטרה.
  3. בחלק גדול מהגופים אין צורך בהחזר חודשי, או לכל הפחות אין צורך בהחזר חודשי בשנים הראשונות. כך שניתן לצבור הון שישרת את החזר ההלוואה בעתיד, או לחלופין לפרוע את ההלוואה ככל שמתאפשר בתשלום אחד במועד הפירעון. הדבר כמובן מאפשר לקחת את ההלוואה ללא מבחן הכנסה בגופים שמתירים זאת.
  4. בחלק ניכר מהגופים, אין צורך בהצהרת בריאות או בביטוח חיים.
  5. חלק מהגופים מאפשרים פירעון גמיש, בבחירה בין תשלומים חודשיים לבין תשלום חד פעמי, לעיתים אף ללא עמלת פירעון מוקדם. ובמקרה של פירעון עקב פטירת בעלי הנכס המקוריים, מאפשרים את החזר ההלוואה תוך שנה ממועד הפטירה.

להלן חסרונות בלקיחת הלוואה בשיטת משכנתא הפוכה:

  1. קבלת כסף בתצורת מענק גדול מחייבת תכנון פיננסי יסודי, אשר עשוי שלא להתאים לכל לווה.
  2. לקיחת ההלוואה מצריכה פעמים רבות אנשי מקצוע אשר שירותיהם עולים כסף: עורכת דין, מתכנן כלכלי, יועצי ויועצות משכנתא וכיוצא בכך.
  3. אי יכולת לפרוע את ההלוואה במועד הפירעון עשוי להביא לחובה לממש ולאבד בעלות על נכס מקרקעין. אולם מנגד, מתאפשר להמשיך לגור בו עד אז.
  4. תיקי משכנתא הפוכה מתאפיינים בעלות גבוה באופן יחסי לפתיחת תיקים אחרים.

מה כולל הליך לקיחת משכנתא הפוכה בחברות השונות?

הליך לקיחת המשכנתא ההפוכה דומה בין חברה לחברה, וכולל מספר שלבים יחסית קבועים:

  1. קיום פגישת ייעוץ ראשונית – בפגישה אותה מחייב כל גוף מלווה, יימסר לכם מידע קונקרטי על ההליך באותו הגוף. אופן חישוב הריבית, מועד הפירעון, גובה המימון לו תהיו זכאים באחוזים משווי הנכס ועוד. מומלץ מאוד להגיע לפגישת הייעוץ לכל בני המשפחה שמעורבים בלקיחת ההלוואה, בעלי הנכס כמובן, אך גם ילדיהם או יורשים פוטנציאלים נוספים. הגעה יחד מאפשרת שמיעה ביקורתית יותר, והתרשמות טובה יותר.

כמו כן, מומלץ כמובן ללכת למספר פגישות בגופים שונים, על מנת לשמוע את התנאים הקונקרטיים שמציעים לכם בכל גוף.

  1. מילוי טפסים והגשת הבקשה – לאחר שבחרתם בגוף ממנו תרצו לקבל את ההלוואה, תדרשו לצרף פרטים על בני משפחתם, על הנכס, ופרטים נוספים בהתאם לדרישות המשתנות של כל גוף.
  1. ביצוע שמאות על ידי שמאי מטעם הגוף המלווה – לאחר הבאת המסמכים הנדרשים וככל שהגוף המלווה יתרשם ממכם לטובה, תדרשו להסכים לביצוע הערכת שווי לביתכם; שווי אשר ממנו יגזרו אחוזי המימון להלוואה ולפיו יקבע גובה הסכום שאותו תוכלו לקבל. גם לטובת עניין זה, מומלץ לפנות ליותר מגוף מלווה אחד, כדי שתוכלו לקבל הערכות שווי שונות ובהתאם להן לבצע משא ומתן מול הגופים המלווים.
  1. הכרעה סופית של הגוף המלווה לאחר בחינת הבקשה – בתום כל ההליכים המפורטים, תקבלו הודעה מטעם הגוף המלווה בעניינכם. חשוב לציין כי מלבד השלבים שמפורטים פה, לכל גוף ניואנסים מעט שונים ושיקול דעת מעט אחר, אשר יכול להשפיע על החלטתו לגביכם.
  1. חתימות על הסכמי ההלוואה והעברת הכסף – לאחר שתתקבל החלטה סופית בעניינכם, תדרשו להגיע ולחתום על מסמכי ההלוואה. לאחר שהכל יוסדר על ידי הצוותים המשפטיים של הגוף המלווה, יועבר הכסף לחשבונכם בהתאם לתנאי ההלוואה.

סיכומו של דבר

השנים האחרונות הבליטו היטב את הצורך במקור כלכלי להישען עליו, ונדמה כי 2022 לא תביא עימה בשורה אחרת. כפי שהוכיחו דמי האבטלה שחולקו בעת הקורונה, למי שאינו בעל חסכונות ואינו עובד, קבלת מעין קצבה חודשית יכולה לשנות את אורח החיים ואת רמתם בצורה דרמטית.

ואולם, הבשורה ש-2022 כן תביא איתה בהמשך לאשתקד, היא האפשרות לקבל את אותה ההכנסה גם בלא למכור את הבית, אלא רק לשעבד אותו כנגד המשכנתא ההפוכה. כפי שניתן לראות בכתוב, אל מול היתרונות עשויים להיות גם חסרונות לסוג זה של הלוואה, ולכן חשוב לתכנן אם וכאשר מחליטים לקחת אותה היטב. אצלנו ב"ארנפלד משכנתאות", תוכלו להיות בטוחים שאתם מקבלים ייעוץ מקצועי וניטרלי, אשר כל מהותו היא לקדם את טובתכם, ולהשיג לכם את הסכום המקסימלי בהתאם לצרכים שאותם תקבעו, וזאת במינימום ריבית ועם מקסימום גמישות בפירעון.

שאלות ותשובות

כיצד נקבע גובה הסכום אותו ניתן להלוות?

  • הסכום נקבע על ידי התחשבות בגיל הלווה, או גילו של הצעיר/ה אם מדובר בבני זוג, כאשר הגיל משפיע על אחוזי המימון שייתן הגוף המלווה משווי הנכס, כפי שיקבע על ידי שמאי מטעמו.

האם יש חובה שההלוואה תשמש לייעוד ספציפי כלשהוא?

  • לא. כל הגופים מאפשרים שימוש בכספי הלוואת המשכנתא ההפוכה לכל צורך שתרצו, ואפשרי להשתמש בכספים לכל מטרה כגון: שיפוץ הנכס הקיים, טיול גדול, עזרה לנכדים או לילדים בשכר דירה, מימון שכר לימוד, או הוצאות על החתונה.

האם ניתן להשתמש בכסף לשם השקעתו או רכישת נכס אחר?

  • כן. כפי שנכתב, ניתן להשתמש בכסף לכל מטרה העולה על רוחכם – כולל רכישת נכס אחר.

האם יש חובה להיות בגיל מסוים כדי לקבל את הלוואת המשכנתא ההפוכה?

  • כן, במרבית הגופים המלווים יש דרישה שבעלי הנכס המקוריים יהיו לכל הפחות בני 60.

האם מקבלים את כל הסכום בפעימה אחת?

  • ניתן, אך אין חובה. את הכסף ניתן לקבל במספר דרכים שונות בהתאם לנהוג בכל גוף מלווה אחר:
  • תשלום חד פעמי.
  • קצבה חודשית קבועה.
  • קצבה חודשית משתנה; כך לדוגמה בבנק מזרחי טפחות מתאפשר לקבל כרטיס אשראי שאליו יופקד הכסף, ודרכו ניתן יהיה לנצל כל חודש סכום משתנה עד לתקרת המסגרת, כאשר סכומי כסף שלא נוצלו בחודש אחד יעברו לחודשים העוקבים.

כיצד מומלץ להתכונן ללקיחת משכנתא הפוכה?

  • הדבר משתנה מאדם לאדם, אך ככל שאנכם בעלי השכלה פיננסית מהעבודה, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע ניטרליים, אשר אינם מקבלים עמלות מכירה מהגוף הממן אותם. בעזרת אנשי המקצוע תוכלו לקבל תמונה בהירה יותר של האפשרויות העומדות לפניכם, ושל האופן בו ניתן להתאים אותן לצרכים שלכם.

מה אם בעלי הבית מעוניינים לעזוב אותו לפני מועד הפירעון?

  • כל גוף מלווה מאפשר לעזוב את הבית בטרם מועד הפירעון, אולם לא כל גוף מאפשר להשכיר אותו לאחרים. כך, נושים מסוימים עשויים לחייב למכור בעת עזיבת הבית, ולפרוע את ההלוואה, בעוד גופים אחרים מחתימים מראש כי לנושה זכות ראשונים על הבית בפינוי עתידי שלו. זהו סעיף אשר יש לבחון אישית בעת פגישת הייעוץ הראשונית.

במידה ולבעלי הדירה צורך במטפלת סיעודית או ילדים המבקשים לגור בבית – הדבר אפשרי?

  • הדבר בהחלט אפשרי, שכן כאמור הבית נשאר לאורך כל ההלוואה ועד למועד הפירעון בבעלות הלווים כך שבאפשרותם לשכן בו יחד איתם את ילדיהם או מטפלים סיעודיים. אולם, חלק מהחברות דורשות חתימה על התחייבות לפינוי הנכס בעת מועד פירעון ההלוואה, קרי פטירת בעלי הנכס המקוריים, או מכירת הנכס, או מועד פירעון ההלוואה כפי שנקבע בהסכם.

 

 

 

מעל גיל 60 ומחפשים דרך להשיג כסף בסכום משמעותי? ייתכן שמשכנתא הפוכה היא בדיוק מה שאתם צריכים. לרוב משכנתא מוכרת לנו כהלוואה שלוקחים בתחילת הדרך על מנת להצליח לרכוש דירה או בית. לעומת זאת – משכנתא הפוכה ניתנת רק לאנשים אשר כבר יש בבעלותם נכס, מעל גיל 60, אשר מעוניינים בכסף. שעבוד של חלק מהנכס שלהם לבנק (או לגוף פיננסי אחר) בדרך של משכנתא הפוכה יאפשר להם לקבל סכום כסף גדול במזומנים ובכך לזכות ברמת חיים גבוהה יותר. אז מה היתרונות והחסרונות של משכנתא הפוכה? מתי מועד הפירעון שלה? ומהם התנאים שבהם צריך לעמוד בכדי להיות זכאים לה? סידרנו לפניכם את כל הפרטים שצריך לדעת.  

מהי משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא למעשה הלוואה מיוחדת – משכנתא שמוחזרת הפוך. היא מיועדת לבני 60 פלוס בלבד ומאפשרת להם לקבל סכום יחסית גדול שניתן בעבור משכון של חלק מהדירה שבבעלותם. אם במשכנתא "קלאסית" משעבדים את הנכס על מנת לקבל את ההלוואה, הרי שגם כאן זה המצב. עם זאת, משכנתא הפוכה היא הלוואה שלא דורשת להראות לאיזה מטרה היא נלקחה. הסכום של ההלוואה יכול להגיע ל – 15-50% מערך הדירה. את המשכנתא ההפוכה מקבלים במזומן והדירה עצמה או הבית – הם אלו שמהווים בטוחה להלוואה. הייחוד של המשכנתא ההפוכה על פני המשכנתא המוכרת יותר, הוא שאין צורך בהחזרים חודשיים אלא פורעים את כל ההלוואה יחד במועד שנבחר או בפטירה כפי שיפורט כעת.

משכנתא הפוכה היא דרך מאד נוחה להשיג כסף עבור אנשים מעל גיל 60. לרוב היא תהיה עדיפה על סוגים אחרים של הלוואות, וודאי שהיא עדיפה על פני מכירה של הבית. יש לציין שבפועל הבית נשאר בבעלות הלווה ואין מניעה להמשיך להתגורר בו למרות השעבוד. למעשה הלווים "חיים על חשבון הנכס" כלומר ההלוואה שהם לוקחים היא על חשבון הדירה שבבעלותם ומהווה עבורם דרך מימון למטרות השונות.

מתי פורעים את ההלוואה?

מדובר בהלוואה שמותר לפרוע בכל שלב, בהתאם ליכולת ולרצון של המלווים. הזמן המאוחר ביותר בו החוב יפרע הוא עד שנה מאז שנפטר הלווה האחרון. הלווה יכול לבחור לפרוע את ההלוואה בכל שלב שיחפוץ ללא קנס. כאשר ההלוואה נפרעת (בין אם מבחירה ובין אם לאחר המוות), הבנק מקבל בחזרה את כל הסכום של ההלוואה בתוספת ריבית שנצברה. העובדה שאין צורך להחזיר חלקים מההלוואה כל חודש מקלה מאד ומאפשרת לאנשים מבוגרים להנות מההלוואה בלי שהם צריכים להטריד את עצמם בשאלה מתי יחזירו אותה שכן אין בעיה עם פירעון לאחר המוות.

בעת מכירת הנכס המשכנתא מוחזרת – אך כמובן חשוב לדעת שבמצב שבו יש יתרה היא עוברת ללווה. במקרה של פירעון על ידי מכירת הנכס לאחר המוות – היורשים הם אלו שיקבלו את העודף.

תנאי הסף על מנת להיות מתאים לקבלת משכנתא הפוכה

  1. מעל גיל 60, כאשר אין הגבלה על גיל מקסימלי. מדוע רק לאנשים מעל גיל 60? כי בגיל הזה לעיתים קרובות כבר יש נכס שיהיה ניתן לשעבד בתמורה להלוואה. כיוון שמדובר באנשים מבוגרים הבנקים לא ממהרים לתת הלוואה מסוג שונה מחשש לעתיד ההלוואה ולכן משכנתא הפוכה מתאימה בדיוק לגילאים המבוגרים יותר.
  2. בעלות מלאה על נכס מגורים, אין זה משנה אם זו דירה או אם זה בית. הנכס צריך להיות רשום לפחות באחד מהגופים הרשמיים שאמונים על רישום: מנהל מקרקעי ישראל, טאבו, חברה לשיכון..
  3. אדם ללא חובות, שעבודים ועיקולים.
  4. במידה ומדובר בנכס שמושכר לשוכרים – השוכרים יצטרכו לחתום במעמד מתן ההלוואה שהם מתחייבים לפנות את הנכס במידה והוא יימכר.

בנוסף, אם לאדם יש יתרת משכנתא נמוכה – ניתן להמיר אותה במשכנתא הפוכה. 

למה אנשים בוחרים לקחת משכנתא הפוכה?

הצורך לקחת את ההלוואה הזו יכול לנבוע מסיבות רבות שגורמות לכך שאנשים מבוגרים זקוקים למזומנים, ולא מעוניינים לעשות זאת בדרך של מכירת הנכס שלהם. הסיבה האפשרית הראשונה היא דאגה לצרכים בסיסיים למחייה כמו קניית מזון, ביגוד, מוצרי חשמל וכדומה. בנוסף ייתכן כי אנשים מעוניינים לבצע שיפוץ מקיף בביתם, או לחלופין לעבור לדיור מוגן. אחרים מעוניינים בכסף כדי לנסוע לטיולים ברחבי העולם ואחרים זקוקים לכסף כדי לסייע לבני משפחתם – הקרובים או הרחוקים ברכישת נכס משלהם או בעניינים אחרים. 

ההיגיון מאחורי הסיבה האחרונה הוא שישנם אנשים שמעדיפים לעזור לילדים שלהם כעת, בשלב בו הם באמת צריכים עזרה, וחושבים שזה עדיף על פני קבלת ירושה בעוד מספר שנים לא ידוע. 

מי יכול לתת משכנתא הפוכה?

כפי שציינו פעמים רבות הבנק הוא זה שמלווה משכנתא הפוכה, אך כאמור גם גופים נוספים יכולים לעשות זאת ובכלל זה חברות ביטוח. כל מה שצריך לעשות הוא להגיש בקשה לאחד מהגורמים הללו ולקבל את ההלוואה. 

כיצד מקבלים את הסכום של ההלוואה?

ניתן למשוך את כל הסכום בפעם אחת או לחלופין למשוך אותו בחלקים נפרדים. ההחלטה אינדיבידואלית ונוגעת לנוחות האישית של הלווה. 

גובה הריבית במשכנתא הפוכה

כידוע אין מתנות חינם, ולכן הבנק, או הגוף המלווה, יקבל ריבית בגובה של 5-6% בתוספת מדד. הערך המדויק של הריבית נקבע לפי מספר פרמטרים שלוקחים בחשבון כמו הגיל של הלווה, המצב של הנכס ועוד שיקולים. מדובר בריבית נצברת עם הזמן, בשונה ממשכנתא רגילה בה הריבית היא בתשלומים שוטפים. אמנם זו ריבית גבוהה יחסית, אך זה לא מפתיע כיוון שמדובר בהלוואה לכל מטרה, וכן בהלוואה שלא מוחזרת באופן קבוע בדרך של החזרים חודשיים. 

עלויות נוספות שכדאי להכיר

מעבר לריבית חשוב לדעת שיש עלויות נוספות – כגון דמי טרחה לעורך דין ולשמאי. לעורך דין משלמים בעבור החתימה על המסמכים לפתיחת התיק, ההסבר המעמיק בנוגע להלוואה ועל ההוצאות הכרוכות בפתיחת תיק משכנתא. ההוצאות הללו יכולות להגיע לסכום של כ – 1-2% מערך הנכס שזה בדרך כלל מינימום 8,000 ₪.

לשמאי של המלווה משלמים דמי טרחה בעבור עבודתו בקביעת הערך של הנכס של הלווים. 

בנוסף כדאי לזכור כי יש לדאוג גם לתשלום דמי שירות וביטוח על הדירה.

גובה המשכנתא האפשרית במשכנתא הפוכה

כאמור גובה המשכנתא ינוע בין 15-50% מערך הנכס שאותו משעבדים. ההחלטה על הסכום המדויק בתוך התווך הזה תתקבל בעיקר בהתאם לגיל של הלווים. ככל שמדובר בלווה מבוגר יותר – ניתן יהיה לקבל הלוואה על חלק גדול יותר בנכס. כך למשל בדרך כלל החל מגיל 90 ניתן לקבל הלוואה שהמהווה 50% מערך הנכס וזהו הערך הגבוה ביותר שניתן לקבל. הסכום הנומינלי המקסימלי בהלוואה מסוג משכנתא הפוכה עומד על 1.8 מיליון ₪. 

יתרונות

  1. ככל הנראה היתרון המשמעותי ביותר במשכנתא הפוכה, הוא שהיא נותנת כסף במזומנים. לא מעט אנשים מעל גיל 60 הם בעלי נכס, אך זקוקים לכסף מזומן ממגוון רחב של סיבות כפי שציינו. קבלה של סכום משמעותי במזומן מאפשרת לחיות בכבוד ולהגשים את כל מה שתכננו לשלב זה של החיים. היות ומדובר באנשים מבוגרים, שפעמים רבות נמצאים כבר בפנסיה – חשוב להבין שהפנסיה לא תמיד מספיקה וגם קצבאות הזקנה מהביטוח הלאומי לא עוזרות במידה מספקת. 
  2. בנוסף יש יתרון למשכנתא הפוכה בכך שהיא מאפשרת ללווה להמשיך לגור בנכס עד סוף חייו ללא שינוי בהכנסה שלו. רק בעת הפטירה המלווה יקבל את הנכס או את החזר ההלוואה דרך היורשים.
  3. מדובר בהלוואה לכל מטרה. אין צורך להראות לשם מה ההלוואה נלקחת. לכן היא לא מוגבלת בזמן ואין חובה להחזרים חודשיים. עובדה זו מאפשרת ללווים נחת והנאה מההלוואה ללא לחץ תמידי לגבי ההחזר שלה. 
  4. משכנתא הפוכה לא מחייבת ביטוח חיים כמו שמחויבים במשכנתא הרגילה. בגלל שאין החזרים חודשיים, אלא שעבוד של נכס קיים – אין מבדקי הכנסה שכן זה לא רלוונטי להלוואה מהסוג הזה.
  5. משכנתא הפוכה ניתנת לפירעון בכל עת ללא "קנס" על הבחירה לפרוע את ההלוואה. 

חסרונות

  1. לעיתים נראה כי ההלוואה היא כל כך גדולה עד שהיא תוכל להספיק ללווה עד סוף ימיו. עם זאת, הדבר לא תמיד נכון ולא תמיד ניתן לדעת לכמה זמן תספיק ההלוואה.
  2. אחוז המימון שהלווה מקבל הוא אחוז מסוים מערך הנכס ואותו הוא מקבל במזומנים. המשמעות היא שייתכן שערך הנכס יעלה במהלך הזמן של ההלוואה, אך הלווה לא יקבל יותר כסף במצב כזה. כמובן שאם ערך הנכס ירד הלווה ירוויח, אך שוב – לא ניתן לדעת זאת בוודאות מראש ולכן זהו סיכון מסוים.
  3. ישנה ריבית גבוהה יחסית, שאמנם לא משלמים אותה באופן שוטף – אך אין זה אומר שהיא לא נספרת. בסוף התקופה של ההלוואה, בנוסף לפירעון על ההלוואה עצמה יהיה צורך לשלם את כל הסכום של הריבית שנצברה עם השנים. 
  4. לעיתים משכנתא הפוכה עלולה ליצור סכסוכים בתוך המשפחה של הלווים מול הילדים שלהם שמצפים לירושה בדמות הנכס – שכעת משועבד. למרות זאת כאמור לעיתים התכלית של המשכנתא ההפוכה היא סיוע לילדים כך שלא תמיד זה חסרון עבורם.

לסיכום, משכנתא הפוכה היא אפשרות שיכולה להיות מאד נוחה לאנשים בגילאי 60 פלוס הזקוקים למזומנים מכל סיבה שהיא. מדובר במשכנתא לכל מטרה שלא דורשת החזרים חודשיים, והפירעון יכול להתבצע גם רק לאחר הפטירה. עם זאת, חשוב להיות מודעים לחסרונות של ההלוואה הזו ולחשוב פעמיים האם שעבוד של דירה או בית רצוי ומשתלם בהתאם לנסיבות.

קופת חיסכון למשכנתא

משכנתא הפוכה

אם אתם מתקשים לגמור את החודש, במיוחד אם אתם מבוגרים, יש סיכוי טוב שתוכלו לפתור את העניין באמצעות נכס קיים ששייך לכם ומשכנתא הפוכה. משכנתא

קרא עוד »