מי נותן משכנתא הפוכה? באילו תנאים?
משכנתא הפוכה היא משכנתא שנלקחת במקום בתחילת הדרך – כשהדירה עוד לא שלכם ואתם זקוקים לכסף כדי לרכוש אותה, בסוף הדרך – אחרי שסיימתם לשלם
דף הבית » משכנתא הפוכה
אין כמעט אדם בישראל שאינו מכיר את משמעות המילה משכנתא לפחות בצורה שטחית, ואין זה מפתיע, שהרי מדובר באחת ההלוואות הפופולריות ביותר בארץ. החזר יחסית נמוך, פריסה לשנים ארוכות, וכמעט חוסר היתכנות כלכלית לבצע את הפעולה שכל כך הרבה מאיתנו חולמים עליה – רכישת בית – מבלי שניקח משכנתא.
בצורה דומה, סביר להניח שבעוד זמן מה כולנו נכיר את ההלוואה שנולדה בזמן האחרון, היא המשכנתא ההפוכה. מה זה בכלל, מי צריך את זה, בשביל מה, ולמי זה הכי מתאים? כל מה שרציתם לדעת על המשכנתא ההפוכה הזו שכולם מדברים עליה, תוך התייחסות ללקיחת ההלוואה ב-2022.
משכנתא הפוכה, על מגוון השמות שנוספו לה בציבור כגון: משכנתא פנסיונית, משכנתא לגיל הזהב, משכנתא לגיל השלישי ושמות רבים וטובים, מיועדת כפי שמרמזים הכינויים שדבקו בה לאנשים מבוגרים יותר, אשר ברשותם נכס מקרקעין בבעלות מלאה.
המשכנתא ההפוכה מתוך רצון לתת מענה לצורך של אותן אוכלוסיות שעבדו כל חייהן, קנו בית, וכעת מתקשים לממן את המחייה בו כשהם אינם עובדים, או כאשר חוו ירידה משמעותית בהכנסות שלהם עקב כך, וזאת במקביל להגיעם לגיל הפנסיה והרצון להנות מהשנים ומהתקופה הארוכה שלפניהם.
כפי שיובהר בהמשך, כספי המשכנתא ההפוכה יכולים לשמש לכל מטרה, ובתוך כך יכולים לענות על כל מגוון הצרכים שעשויים להיות לאנשים בהגיעם לגיל השלישי בואך גיל הזהב:
צרכים משמחים כמו:
לעיתים, הכסף יכול כמובן לשמש למטרה יותר מיידית ופחות משמחת, כמו תשלום בגין סיעוד, כיסוי תרופות יקרות, תמיכה במקרה חירום בבני משפחה אחרים ועוד.
כך או אחרת, מקור כסף משמעותי, בין אם הוא ניתן כמענק חד פעמי גדול, ובין אם כמעין קצבה חודשית, יכול לשפר ולהעלות את רמת החיים ואת הרווחה של בני ובנות הגיל השלישי, וקל וחומר את בנות ובני גיל הזהב.
חרף שמותיה הנוספים, יש לציין כי את המשכנתא ההפוכה יכולים, לקחת גם ילדיהם של בעלי נכס המקרקעין. בצורה זו, היורשים החוקיים הם הלווים החותמים על רוב מסמכי ההלוואה, ולחשבון הבנק שלהם הכסף בתצורת המענק או הקצבה החודשית.
למי שמטפל בהוריו ואחראי לשלומם הסדר שכזה עשוי להיות נח, שכן הוא מאפשר שליטה מלאה בכסף לצורך מחייתם ומותיר את הוריו עם פחות דאגות והתעסקות. הדבר בוודאי נכון כאשר מטרת ההלוואה היא מימון לקיחת משכנתא לילדים עצמם, אז באפשרותם לקבל את הכסף ישירות ולהעבירו לצרכיהם.
לצד זאת, לווים רבים מעדיפים ללוות את הכסף בעצמם. כך או אחרת, העסקה כפופה לכך שכל המעורבים בה יהיו בעלי כשרות משפטית, ושיסכימו לפנות את הנכס ככל שלא יעמדו בתנאי ההלוואה, קרי בפטירת ההורים, או במועד מוסכם מראש על פירעון ההלוואה.
שאר התנאים ללקיחת ההלוואה משתנים מעט בין כל גוף מלווה למשנהו, כאשר המשותף לכולם כולל בעלות מלאה על נכס מקרקעין, התחייבות לפינויו במועד הפירעון ככל שההלוואה לא תוחזר, כשרות משפטית, וניקיון משעבוד או חובות אחרים על הנכס.
אף בעניין האחרון שצוין, גוף מלווים מסוימים מאפשרים למחזר משכנתא באמצעות הלוואת המשכנתא ההפוכה, או לחלופין הם מתירים להחזיר הלוואות אחרות עם חלק מהכסף כדי לקבל את היתרה.
ביחס להתחייבות לפינוי הנכס, חלק מהגופים לא מסכימים להשכיר את הנכס שעל חשבונו ניתנה הלוואת המשכנתא ההפוכה, ויש לבדוק זאת אם ברצונכם להשכירו במהלך תקופת החזרת ההלוואה. באופן כללי, בין אם ביחס לזכאות, ובין אם ביחס לתנאי ההלוואה, גובה הריבית, ומועד הפירעון, מומלץ מאוד כאשר באים לברר וקל וחומר כאשר מחליטים לקחת הלוואת משכנתא הפוכה על כלל החברות במשק אשר מציעות הלוואה בסגנון זה.
תנאי נוסף המשתנה מגוף לגוף נסוב סביב סכום המינימום אותו מחייב הגוף המלווה ללוות כדי לקבל את ההלוואה, כך למשל, גופים מסוימים דורשים סף מינימלי של כחמישים אלף ₪ בלבד, בעוד שגופים אחרים דורשים לא פחות מרבע מיליון ₪.
אין דרך להמעיט בחשיבות הליווי והתמיכה שיכולים לתת אנשי מקצוע בכניסתכם להליך שכזה, ועל כן מומלץ להיעזר בשירותיי ייעוץ ניטרליים אשר יבטיחו לכם היכרות מעמיקה עם שוק הלוואות המשכנתא ההפוכה, וחשוב מכך, יעזרו לכם להגשים את מטרותיכם ביעילות ותוך שמירה על האינטרסים שלכם.
גופי המימון השונים, ובתוכם הבנקים וחברות הביטוח, יעריכו את הנכס שלכם בעזרת שמאי מטעמם, ולאחר מכן יקבעו את אחוז המימון משווי הנכס אותו הם מוכנים להלוות. ככלל, ניתן לומר כי ככל שלזוג או ליחיד שנים רבות יותר, כך באפשרותו לקבל מימון גבוה יותר.
לא כל החברות מפרסמות בפירוט את אחוזי המימון שהם נותנות משווי הנכס, אך רובן מפרסמות כי לזוג או אדם בגיל 60 אשר בבעלותו נכס מקרקעין העומד בתנאי ההלוואה, יינתן סביב 15% – 20% משווי הנכס כפי שיוערך על ידי שמאי מטעמם, וזאת בעוד שעל נכס זהה יקבל אדם בשנות ה-90 לחייו הלוואה בגובה 50% – 55% מהנכס. כל הגופים המלווים מחשבים את הגיל הקובע במקרה שמדובר בבני או בנות זוג לפי הצעיר מבניהם.
אם נדגים במספרים, דירה ששמאי מטעם הגוף המלווה יעירך בשווי של 2 מיליון ₪ תהיה שווה לזוג בו בן או בת הזוג הצעירה יותר בגיל 62 בין שלוש מאות לארבע מאות אלף ₪, זאת בעוד שאם היה מדובר ביחיד או בזוג בו הצעיר יותר בן 92, היה באפשרות הלווה לקבל סביב המיליון ₪.
כאמור, מרבית הגופים לא חושפים בדיוק את אחוזי המימון, אך מושג כללי ניתן לקבל מחברת כלל אשר כן מפרסמת את אופן המימון בהלוואה שהיא מספקת:
גיל הלווה הצעיר מבעלי הנכס | אחוזי המימון משווי נכס המקרקעין | גיל הלווה הצעיר מבעלי הנכס | אחוזי המימון משווי נכס המקרקעין |
60 | 20 | 78 | 38 |
61 | 21 | 79 | 39 |
62 | 22 | 80 | 40 |
63 | 23 | 81 | 43 |
64 | 24 | 82 | 44.5 |
65 | 25 | 83 | 46 |
66 | 26 | 84 | 47.5 |
67 | 27 | 85 | 49 |
68 | 28 | 86 | 50.5 |
69 | 29 | 87 | 52 |
70 | 30 | 88 | 53.5 |
71 | 31 | 89 | 55 |
72 | 32 | 90 | 55 |
73 | 33 | 91 | 55 |
74 | 34 | 92 | 55 |
75 | 35 | 93 | 55 |
76 | 36 | 94 | 55 |
77 | 37 | 95 ואילך | לא מצוין. |
כאמור, ככל שהנכם צעירים יותר, סביר שתקבלו פחות אחוזים משווי הנכס, וזאת משום שלגופים המלווים קשה יותר להעריך ככל שעולות השנים מה יהיה שווים של הנכסים.
בבואנו לענות על שאלה זו חשוב להבין מספר דברים לגבי המשכנתא ההפוכה;
ראשית, מועד הפירעון משתנה מעט מגוף לגוף, כאשר במרבית חברות הביטוח מועד הפירעון המאוחר ביותר הוא שנה לאחר פטירת בעלי הנכס המקוריים, אך מועד הפירעון המוקדם ביותר נתון לעיתים לבחירת הלווים, ולעיתים אף ללא קנס פירעון מוקדם.
מנגד, הבנקים אשר נוטים להיות שמרנים יותר כידוע, מגדירים לעיתים מועד פירעון קבוע, ללא קשר לסיום חייהם של הלווים, ואינם מאפשרים לפרוע את ההלוואה מוקדם משנקבע ללא קנס פירעון מוקדם.
הדבר עשוי להציף מספר בעיות, כשהעיקרית שבהן היא מה עושים אם עלינו לפרוע את ההלוואה בטרם נפטרו בעלי הנכס, ובאם אין באפשרותנו להחזיר אותה. שהרי כפי שנאמר קודם, ישנה התחייבות לפינוי הבית בעת פירעון ההלוואה ככל שאין אפשרות להחזירה. סוגיה זו מעלה לפני השטח את החשיבות שבבחירת מסלול וגוף מלווה מותאם לצרכים הסבירים של הלווים, וכמו כן, היא מעלה את החשיבות האדירה של תכנון פיננסי ושימוש בכספי ההלוואה.
שנית, יש לעמוד על אופן החזר התשלומים, בדגש על ההבדל בין תשלום חודשי לבין תשלום במועד אחד במועד הפירעון, ובמה שבניהם. כך למשל, גופים מלווים מסוימים מתירים ללווה לבחור אם ברצונו להחזיר את הכסף במועד אחד תוך שנה מפטירת בעלי הנכס המקוריים, או לחלופין תוך מספר תשלומים לא קבועים לבחירתו. מנגד, גופים אחרים מחייבים תשלום חודשי קבוע, או תשלום חודשי קבוע מרגע שעברו מספר מסוים של שנים וכך הלאה.
כמובן, גם את הריבית ניתן לחשב במספר דרכים כאשר כל גוף פועל מעט אחרת או מציע מספר מסלולים שונים. לצורך הצלילה לפרטים, וככל שאנכם בעלי מקצוע בתחום הפיננסים, מומלץ וכדי לערוך השוואה מסודרת בעזרת אנשי מקצוע אשר יכולים לפשט את הדברים ולהפוך את הריביות לריביות אפקטיביות עבורכם, כלומר לבצע להן הליך של פישוט לצורך השוואה אמיתית בניהן.
לפניכם מספר יתרונות וחסרונות המאפיינים לקיחת הלוואת משכנתא הפוכה, מטבע הדברים, יתרונות עבור אחד עשויים להוות חסרונות עבור האחר, ולכן יש לקרוא בצורה ביקורתית אשר לוקחת בחשבון את המאפיינים האישיים שלכם בבואכם באים לקרוא את הרשימה. בנוסף, חשוב לזכור שהלוואה באופן כללי, ובפרט כאשר מדובר בסכומים אלו, דורשת ומחייבת התייעצות בצורה אישית, הכוללת שיחה עם יועצת או יועץ בעל תעודה בתחום.
אין לראות ברשימה זו, ובמאמר כולו כהמלצה לפעולה או להימנעות מפעולה, למעט המלצה לקיים פגישה עם מומחים שאינם מטעם גוף מלווה, לצורך קבלת ייעוץ מקצועי וניטרלי לטובתכם.
להלן היתרונות בלקיחת משכנתא הפוכה:
להלן חסרונות בלקיחת הלוואה בשיטת משכנתא הפוכה:
הליך לקיחת המשכנתא ההפוכה דומה בין חברה לחברה, וכולל מספר שלבים יחסית קבועים:
כמו כן, מומלץ כמובן ללכת למספר פגישות בגופים שונים, על מנת לשמוע את התנאים הקונקרטיים שמציעים לכם בכל גוף.
השנים האחרונות הבליטו היטב את הצורך במקור כלכלי להישען עליו, ונדמה כי 2022 לא תביא עימה בשורה אחרת. כפי שהוכיחו דמי האבטלה שחולקו בעת הקורונה, למי שאינו בעל חסכונות ואינו עובד, קבלת מעין קצבה חודשית יכולה לשנות את אורח החיים ואת רמתם בצורה דרמטית.
ואולם, הבשורה ש-2022 כן תביא איתה בהמשך לאשתקד, היא האפשרות לקבל את אותה ההכנסה גם בלא למכור את הבית, אלא רק לשעבד אותו כנגד המשכנתא ההפוכה. כפי שניתן לראות בכתוב, אל מול היתרונות עשויים להיות גם חסרונות לסוג זה של הלוואה, ולכן חשוב לתכנן אם וכאשר מחליטים לקחת אותה היטב. אצלנו ב"ארנפלד משכנתאות", תוכלו להיות בטוחים שאתם מקבלים ייעוץ מקצועי וניטרלי, אשר כל מהותו היא לקדם את טובתכם, ולהשיג לכם את הסכום המקסימלי בהתאם לצרכים שאותם תקבעו, וזאת במינימום ריבית ועם מקסימום גמישות בפירעון.
כיצד נקבע גובה הסכום אותו ניתן להלוות?
האם יש חובה שההלוואה תשמש לייעוד ספציפי כלשהוא?
האם ניתן להשתמש בכסף לשם השקעתו או רכישת נכס אחר?
האם יש חובה להיות בגיל מסוים כדי לקבל את הלוואת המשכנתא ההפוכה?
האם מקבלים את כל הסכום בפעימה אחת?
כיצד מומלץ להתכונן ללקיחת משכנתא הפוכה?
מה אם בעלי הבית מעוניינים לעזוב אותו לפני מועד הפירעון?
במידה ולבעלי הדירה צורך במטפלת סיעודית או ילדים המבקשים לגור בבית – הדבר אפשרי?
מעל גיל 60 ומחפשים דרך להשיג כסף בסכום משמעותי? ייתכן שמשכנתא הפוכה היא בדיוק מה שאתם צריכים. לרוב משכנתא מוכרת לנו כהלוואה שלוקחים בתחילת הדרך על מנת להצליח לרכוש דירה או בית. לעומת זאת – משכנתא הפוכה ניתנת רק לאנשים אשר כבר יש בבעלותם נכס, מעל גיל 60, אשר מעוניינים בכסף. שעבוד של חלק מהנכס שלהם לבנק (או לגוף פיננסי אחר) בדרך של משכנתא הפוכה יאפשר להם לקבל סכום כסף גדול במזומנים ובכך לזכות ברמת חיים גבוהה יותר. אז מה היתרונות והחסרונות של משכנתא הפוכה? מתי מועד הפירעון שלה? ומהם התנאים שבהם צריך לעמוד בכדי להיות זכאים לה? סידרנו לפניכם את כל הפרטים שצריך לדעת.
משכנתא הפוכה היא למעשה הלוואה מיוחדת – משכנתא שמוחזרת הפוך. היא מיועדת לבני 60 פלוס בלבד ומאפשרת להם לקבל סכום יחסית גדול שניתן בעבור משכון של חלק מהדירה שבבעלותם. אם במשכנתא "קלאסית" משעבדים את הנכס על מנת לקבל את ההלוואה, הרי שגם כאן זה המצב. עם זאת, משכנתא הפוכה היא הלוואה שלא דורשת להראות לאיזה מטרה היא נלקחה. הסכום של ההלוואה יכול להגיע ל – 15-50% מערך הדירה. את המשכנתא ההפוכה מקבלים במזומן והדירה עצמה או הבית – הם אלו שמהווים בטוחה להלוואה. הייחוד של המשכנתא ההפוכה על פני המשכנתא המוכרת יותר, הוא שאין צורך בהחזרים חודשיים אלא פורעים את כל ההלוואה יחד במועד שנבחר או בפטירה כפי שיפורט כעת.
משכנתא הפוכה היא דרך מאד נוחה להשיג כסף עבור אנשים מעל גיל 60. לרוב היא תהיה עדיפה על סוגים אחרים של הלוואות, וודאי שהיא עדיפה על פני מכירה של הבית. יש לציין שבפועל הבית נשאר בבעלות הלווה ואין מניעה להמשיך להתגורר בו למרות השעבוד. למעשה הלווים "חיים על חשבון הנכס" כלומר ההלוואה שהם לוקחים היא על חשבון הדירה שבבעלותם ומהווה עבורם דרך מימון למטרות השונות.
מדובר בהלוואה שמותר לפרוע בכל שלב, בהתאם ליכולת ולרצון של המלווים. הזמן המאוחר ביותר בו החוב יפרע הוא עד שנה מאז שנפטר הלווה האחרון. הלווה יכול לבחור לפרוע את ההלוואה בכל שלב שיחפוץ ללא קנס. כאשר ההלוואה נפרעת (בין אם מבחירה ובין אם לאחר המוות), הבנק מקבל בחזרה את כל הסכום של ההלוואה בתוספת ריבית שנצברה. העובדה שאין צורך להחזיר חלקים מההלוואה כל חודש מקלה מאד ומאפשרת לאנשים מבוגרים להנות מההלוואה בלי שהם צריכים להטריד את עצמם בשאלה מתי יחזירו אותה שכן אין בעיה עם פירעון לאחר המוות.
בעת מכירת הנכס המשכנתא מוחזרת – אך כמובן חשוב לדעת שבמצב שבו יש יתרה היא עוברת ללווה. במקרה של פירעון על ידי מכירת הנכס לאחר המוות – היורשים הם אלו שיקבלו את העודף.
בנוסף, אם לאדם יש יתרת משכנתא נמוכה – ניתן להמיר אותה במשכנתא הפוכה.
הצורך לקחת את ההלוואה הזו יכול לנבוע מסיבות רבות שגורמות לכך שאנשים מבוגרים זקוקים למזומנים, ולא מעוניינים לעשות זאת בדרך של מכירת הנכס שלהם. הסיבה האפשרית הראשונה היא דאגה לצרכים בסיסיים למחייה כמו קניית מזון, ביגוד, מוצרי חשמל וכדומה. בנוסף ייתכן כי אנשים מעוניינים לבצע שיפוץ מקיף בביתם, או לחלופין לעבור לדיור מוגן. אחרים מעוניינים בכסף כדי לנסוע לטיולים ברחבי העולם ואחרים זקוקים לכסף כדי לסייע לבני משפחתם – הקרובים או הרחוקים ברכישת נכס משלהם או בעניינים אחרים.
ההיגיון מאחורי הסיבה האחרונה הוא שישנם אנשים שמעדיפים לעזור לילדים שלהם כעת, בשלב בו הם באמת צריכים עזרה, וחושבים שזה עדיף על פני קבלת ירושה בעוד מספר שנים לא ידוע.
כפי שציינו פעמים רבות הבנק הוא זה שמלווה משכנתא הפוכה, אך כאמור גם גופים נוספים יכולים לעשות זאת ובכלל זה חברות ביטוח. כל מה שצריך לעשות הוא להגיש בקשה לאחד מהגורמים הללו ולקבל את ההלוואה.
ניתן למשוך את כל הסכום בפעם אחת או לחלופין למשוך אותו בחלקים נפרדים. ההחלטה אינדיבידואלית ונוגעת לנוחות האישית של הלווה.
כידוע אין מתנות חינם, ולכן הבנק, או הגוף המלווה, יקבל ריבית בגובה של 5-6% בתוספת מדד. הערך המדויק של הריבית נקבע לפי מספר פרמטרים שלוקחים בחשבון כמו הגיל של הלווה, המצב של הנכס ועוד שיקולים. מדובר בריבית נצברת עם הזמן, בשונה ממשכנתא רגילה בה הריבית היא בתשלומים שוטפים. אמנם זו ריבית גבוהה יחסית, אך זה לא מפתיע כיוון שמדובר בהלוואה לכל מטרה, וכן בהלוואה שלא מוחזרת באופן קבוע בדרך של החזרים חודשיים.
מעבר לריבית חשוב לדעת שיש עלויות נוספות – כגון דמי טרחה לעורך דין ולשמאי. לעורך דין משלמים בעבור החתימה על המסמכים לפתיחת התיק, ההסבר המעמיק בנוגע להלוואה ועל ההוצאות הכרוכות בפתיחת תיק משכנתא. ההוצאות הללו יכולות להגיע לסכום של כ – 1-2% מערך הנכס שזה בדרך כלל מינימום 8,000 ₪.
לשמאי של המלווה משלמים דמי טרחה בעבור עבודתו בקביעת הערך של הנכס של הלווים.
בנוסף כדאי לזכור כי יש לדאוג גם לתשלום דמי שירות וביטוח על הדירה.
כאמור גובה המשכנתא ינוע בין 15-50% מערך הנכס שאותו משעבדים. ההחלטה על הסכום המדויק בתוך התווך הזה תתקבל בעיקר בהתאם לגיל של הלווים. ככל שמדובר בלווה מבוגר יותר – ניתן יהיה לקבל הלוואה על חלק גדול יותר בנכס. כך למשל בדרך כלל החל מגיל 90 ניתן לקבל הלוואה שהמהווה 50% מערך הנכס וזהו הערך הגבוה ביותר שניתן לקבל. הסכום הנומינלי המקסימלי בהלוואה מסוג משכנתא הפוכה עומד על 1.8 מיליון ₪.
לסיכום, משכנתא הפוכה היא אפשרות שיכולה להיות מאד נוחה לאנשים בגילאי 60 פלוס הזקוקים למזומנים מכל סיבה שהיא. מדובר במשכנתא לכל מטרה שלא דורשת החזרים חודשיים, והפירעון יכול להתבצע גם רק לאחר הפטירה. עם זאת, חשוב להיות מודעים לחסרונות של ההלוואה הזו ולחשוב פעמיים האם שעבוד של דירה או בית רצוי ומשתלם בהתאם לנסיבות.
משכנתא הפוכה היא משכנתא שנלקחת במקום בתחילת הדרך – כשהדירה עוד לא שלכם ואתם זקוקים לכסף כדי לרכוש אותה, בסוף הדרך – אחרי שסיימתם לשלם
אם עברתם את גיל 60, כדאי שתכירו את המוצר משכנתא הפוכה לפנסיונרים, יכול להיות שהכלכלה הישראלית קשה גם לכם. המשכורת מפסיקה או שתפסיק בקרוב, הפנסיה
משכנתא הפוכה, בניגוד למשכנתא רגילה, נועדה להעניק אפיק מימון נוסף לאלו שכבר מחזיקים דירה ברשותם. ללא בחינת שיעור ההכנסה שלכם או דרישת רכישת ביטוח חיים,
אם אתם מתקשים לגמור את החודש, במיוחד אם אתם מבוגרים, יש סיכוי טוב שתוכלו לפתור את העניין באמצעות נכס קיים ששייך לכם ומשכנתא הפוכה. משכנתא