משכנתא לבניה עצמית – הנקודות החשובות

 משכנתא לבניה עצמית, רוב האנשים שמצליחים לאסוף סכום כסף נכבד עבור דירה, פשוט קונים דירה מוכנה מקבלן או יד שנייה, ולפעמים מעבירים אותה שיפוץ לטעמם. במקרים רבים אחרים, ישנם אנשים שנוטלים משכנתא כדי לבנות בית פרטי משל עצמם מאפס. זה קורה כאשר רוצים לגור במקום מסויים (ישובים שבהם אין בנייה קבלנית), כאשר יש טעם מאוד ספציפי ורוצים להתפנק, והמון פעמים זה אפילו משתלם כלכלית – זה פשוט זול יותר.

מי שבונה לעצמו את הבית צריך להתמודד עם מאבקים מסויימים. איך הבית יראה, באיזה גודל לבנות, כמה קומות ואיך לחלק את המבנה והחדרים, אבל המאבק הכי גדול הוא דווקא זה הכלכלי. 

 

השוני בין משכנתא לבניה עצמית ומשכנתא רגילה לבתים קבלניים

ראשית, חשוב להבין שנטילת משכנתא לבית קבלני (בין אם ישירות מהקבלן או יד שנייה) ונטילת משכנתא כדי לבנות בית בעצמכם, אלו שתי פעולות שונות בתכלית, הכל מסביב שונה. ההון העצמי שתצטרכו עבור משכנתא לבית קבלני הוא לפחות 25%, בבית בבנייה עצמית 30%.

בנוסף, כשלוקחים את המשכנתא הכסף בדרך כלל עובר ישירות לצד השני בעיסקה – הקבלן או האדם שמוכר לכם את ביתו. אם אתם בונים בבנייה עצמית, הכסף עבור המשכנתא יעבור ישירות אליכם, כדי שתעבירו אותו לאנשי המקצוע והבנייה הרלוונטיים כאשר אלו יעשו את עבודתם.

למה זה יתרון משמעותי? כי אם במקרה נותר לכם כסף מהמשכנתא בסיום העבודה או תוך כדי העבודה, תוכלו לנצל את הכסף הזה, שניתן לכם בתנאים מעולים וריביות משכנתא נמוכות – לכל מטרה אפשרית. לרכוש רהיטים, להוסיף תוספות, לרכוש מזגנים, להוסיף חיפוי, ואפילו דברים שלא קשורים באופן ישיר לבנייה – לכל מטרה באמת.

קודם אישור משכנתא, אחר כך מתחילים – הקדימו תרופה למכה

אנשים רבים שמבקשים משכנתא עבור בניית בית פרטי בבנייה עצמית, מבקשים את המשכנתא מאוחר מידי. הם חושבים או בטוחים שהמשכנתא תאושר להם והכסף יעבור לידיהם במהירות, כאשר לפעמים יש הפתעות והבנק לא מאשר, והם תקועים עם יסודות בקרקע ואדמה מגולחת. את המשכנתא יש לקחת בהקדם אפילו לפני תחילת הפעילות הראשונית.

אפילו לפני שיוצרים קשר עם קבלני ואנשי מקצוע, אפילו לפני שמתכננים באופן מפורט את המבנה. אפילו לפני שיוצקים את היסודות. הבנק עשוי להפתיע ולא לאשר כלל את המשכנתא שלכם, או לאשר אך לא הסכום אותו תיכננתם – לכן אין להתחיל לתכנן לפני שיש אישור עקרוני על סכום ספציפי – שלפיו תתכננו את הבנייה. חשוב להבין – זה שיש לכם את ה-30% מתוך סך הסכום, לא אומר שהבנק יאשר באופן אוטומטי את מימון שאר ה-70%.

בנוסף לעמידה באחוזי המימון הבנק גם שוקל את הדברים לפי כושר ההחזרה שלכם (לפי הסכום החודשי שתצטרכו לשלם אל מול ההכנסות שלכם), הסכום אותו אתם מבקשים, משך חיי ההלוואה המתוכננת, היסטוריית התנהלות כלכלית, הערכת שמאי, הלוואות, תשלומים או התחייבויות נוספות שיש לכם, שווי הנכס המתוכנן ועוד פרמטרים.

אחד הדברים הכי נוראיים שיכולים לקרות לכם (וקורים לבוני בתים עצמאיים לא מעט) הוא שהקבלן כבר עומד להתחיל את העבודה, אבל הבנק מתעכב במתן אישור למשכנתא או מתעקש לא לאשר, או כמובן מאשר אבל לא את הסכום אותו ביקשתם.

כשאתם מסכמים על תקציב, סכום לבקשת המשכנתא, צריך להתחשב בהחזרים נוחים וריאליים שתצליחו לעמוד בהם, משך חיי משכנתא סבירים, ולקחת בחשבון את כל ההוצאות – הוצאות לבניה, מעצבת פנים, אדריכלים – חלק מההוצאות האלו לא קיימות כשמתכננים לרכוש דירה שנבנתה על ידי קבלן, וכמובן לא לשכוח להשאיר מקום להוצאות לא צפויות, שבמידה ואתם בונים בית פרטי לעצמכם, ההוצאות הלא צפויות בסכנת התרחבות גדולה יותר מאשר כשרוכשים בית קבלני.

אחד הדברים העצובים והמתסכלים ביותר שקורים לאלו שבונים לעצמם בית פרטי זה שהמשכנתא לא מספיקה עקב תכנון לא נכון או אי שמירת מספיק אקסטרה להוצאות לא צפויות, הכסף נגמר באמצע הפרוייקט והשלמתו נדחת עד שתצברו עוד קצת כסף, לפעמים אפילו כמה שנים.

אם נעשה סיכום ביניים – הזהרו מהנחות יסוד בנוגע לאישור הבנק למשכנתא, ומנטילת סכום נמוך מידי שלא מתחשב בכל ההוצאות כולל הוצאות לא צפויות, במקרה הטוב הבנייה תתעכב וזה יגרור הוצאות על ההלוואה ועל הבנייה, במקרה הרע הבניה תעצר לחלוטין ותשבש לכם את התוכניות. זכרו – דבר ראשון לפני שמתחילים ולפני שיוצרים קשר עם אנשי מקצוע – קודם כל אישור עקרוני על המשכנתא מהבנק! כשיש לכם אישור עקרוני מסודר מהבנק, אתם יודעים כמה תקציב יש לכם בדיוק לפי גובה המשכנתא שאושרה לכם.

גם אם יחלוף זמן רב יחסית עד שתבקשו את המשכנתא בפועל – לא אמורה להיות בעיה אם מצבכם הכלכלי לא השתנה משמעותית בזמן שחלף. עוד אין מה להגזים בשלב הזה ולהתחיל לבצע משא ומתן בין הבנקים – אם קיבלתם אישור מבנק אחד, סביר שגם בנקים אחרים יאשרו לכם – ואם לא, תאלצו להתמודד עם המשא והמתן אך ורק מול בנק אחד, ובכל מקרה – זה לא הזמן לזה. בקשה לאישור עקרוני על סכום קצת מנופח או מוגזם היא לא דבר רע.

קודם כל בגלל הוצאות לא צפויות, ושנית – כפי שציינתי מקודם אם נשאר ספייר כי עמדתם בתקציבים (וזה לא קורה לעיתים קרובות) תוכלו לנצל את הכסף שלוויתם בריביות נמוכות במסגרת המשכנתא עבור הוצאות נלוות – רהיטים, מזגן וכדומה.

 

דברים שכל מי שבונה בית פרטי בעצמו חייב לדעת

• כל הנושא של שינויים הוא טריקי. כשמדובר בבית מקבלן, יאפשרו לכם לשנות ולבקש שינויים במבנה הקירות (אך לא במבנה הבית עצמו כמובן) ולשנות דברים בתוך הבית כמו קרמיקות, שירותים, מטבח וכדומה. בבית בבנייה פרטית – זה לא תמיד כזה פשוט. מרגע שיש תוכניות בנייה, אתם די סגורים על מה שמתוכנן בתוכניות. לפעמים, לפי סוג השינוי וכמה השינוי הזה דורש מאנשי המקצוע שלקחתם לכם, תוכלו לעשות שינויים מתוכניות הבנייה, אבל זה עלול לעלות לכם כסף.
• סטטיסטיקה בנוגע לתקציב: 4 מתוך כל 5 אנשים שבונים לעצמם את הבית ולא קונים בית או דירה מוכנה, לא עומדים בתקציבים הראשוניים שהם תיארו לעצמם ותיכננו עליהם. השארית, 1 מתוך כל 5 אנשים, פשוט כנראה ממש הגזימו מעבר למה שתיארו לעצמם, ולכן לכאורה עמדו בתקציבים שחשבו עליהם מראש. אפשר גם לקחת איש מקצוע בנושא הזה, מלבד קבלנים, מהנדסים, אדריכלים ומעצבים, יש גם אנשים שכל התפקיד שלהם והמהות שלהם זה ליווי בנייה עצמית. הם יסבירו לכם באופן מפורט את כל השלבים, בירוקרטיות ותהליכים שבדרך, וגם יעזרו לכם לתכנן נכון יותר את הכספים שלכם בתוך כל הסיפור הזה. אלו אנשים שמתמחים בתהליך כולו, מכירים את נקודות הכשל ושכר הטרחה שלהם ברוב המקרים מאוד משתלם.

 

משכנתא לרכישת קרקע

מי שבונה לעצמו בית, לפני שכל הסיפור מתחיל, כמובן קודם כל רוכש את הקרקע עליה יעמוד המבנה. גם פה, אפשר להכניס את ההוצאה הזו לתוך המשכנתא, היא יכולה להיות חלק מהמשכנתא שאתם מבקשים מהבנק, לא חייבים לקנות את הקרקע מכספיכם.

הבנקים לפעמים קצת מקשים על משכנתא לרכישת קרקע מכיוון שהם יודעים שככל הנראה אתם מתכוונים להמשיך ולבנות על הקרקע, וכמו שאמרתי – מקרים רבים כאלו נתקעים, בניה נעצרת, והאדם או הזוג שבונים את הבית נקלעים לקשיים כלכליים ולא מצליחים להחזיר את המשכנתא.

לבנק יש סיכון נוסף – אם לא תעמדו בהחזרים והוא יאלץ למכור את הקרקע כדי לפרוע את החוב – יהיה לו קשה פי כמה. למכור קרקע זה פשוט לא פשוט כמו למכור דירה או בית, והבנק יצטרך לחפש קונים פוטנציאליים זמן רב יותר ואולי אפילו להתפשר על המחיר.

 

בירוקרטיה על סטרואידים

מי שבונה בית פרטי בעצמו חייב להבין משהו – הבירוקרטיה סביב המשכנתא ולא רק, גם באופן כללי, מסביב לרכישה – עצומה ומתישה. תוכניות בנייה, אישורי בניה, טפסים רבים – כאשר יש קבלן ברקע – הוא דואג לדברים האלו באופן מנוסה ומיומן מול הרשויות והבנק. כשאתם בונים לבד, אתם צריכים להטרטר לבדכם בתוך כל הבירוקרטיה הזו.

גם המשכנתא עצמה כאמור צפוייה להיות מטרטרת יותר במקרים של בנייה עצמית, הבנק יקשה ובצדק – זה באמת מורכב יותר ויש לו יותר סיכון במשכנתא הזו.

המשכנתא אפילו מורכבת יותר מבחינת שלבי השחרור שלה מהבנק אליכם, כי אתם לא לוקחים את המשכנתא כסכום כסף גדול חד פעמית, אלא "בשלבים", ההלוואה גדלה כשאתם זקוקים לכסף לשלב הבא.

ברכישת הקרקע חלק מהסכום הכולל הגדול, בתחילת הבנייה, מקדמות לאנשי המקצוע שאתם עובדים מולם, המשכנתא נלקחת בחלקים – כאשר כל פעם שמגדילים את הסכום זה עוד בירוקרטיה וסידורים מול הבנק, שמאי שמגיע מחדש וכדומה.

 

 משכנתא לבניה עצמית – כוונו לאחוז מימון ראשוני נמוך

אחד הדברים הכי קריטיים כשמבקשים משכנתא לבניית בית פרטי, זה לכוון לאחוז מימון נמוך בתכנון הראשוני, מומלץ להגיע עם כ-40%, ולבקש מהבנק 60%. באופן הזה, במידה ויצוצו הפתעות או הוצאות לא צפויות, תוכלו לבקש מהבנק להגדיל את אחוז המימון עד ל-70% שזה המקסימום עבור בניית בית פרטי.

אם ביקשתם מהבנק 70% מהסכום עליו חשבתם כתקציב ראשוני, סיכוי סביר שיצוצו הפתעות בשטח בזמן אמת, והבנק לא יוכל להושיע אתכם, תאלצו לעכב את המשך הבנייה או לעצור את הבניה עד שתגייסו כסף נוסף – וזה – כמובן, לא נחמד, לא נעים ולא כיף, ויגרור ריביות והוצאות נוספות כלליות ולאנשי המקצוע שעבודתם מתעכבת. לכן חשוב להציב תקציב ראשוני ריאלי, ולהביא כ-40% מימון משלכם לתקציב הראשוני.

כשעלותו הכללית של הפרוייקט תעלה (וסביר מאוד שזה יקרה), תוכלו לבקש מהבנק להגדיל את המימון מבלי להתקע בתקרת המקסימום. הטיפ הזה הוא קריטי, אל תחשבו לצאת לדרך בלעדיו – זה ממש חשוב.